武汉今年的土拍戏比较足，年末更是精彩不断，四新、青山、白沙洲地王齐出；红星地产首入武汉；华发远进新洲……但是最让人咋舌的，当属青山楼面价低于三环外的东西湖！
青山楼面价PK东西湖楼面价 完败？
从去年到今年，东西湖作为武汉的供地大户，已经云集了不少像万科、文一、融创、电建、恒大这样的大佬。自去年融创以10687元/㎡刷新文一创下的4555.63元/㎡东西湖楼面价后，一直没有新的突破。
昨天的土拍中，位于青山滨江商务区的P（2017）142号地块，由大华在现场挂牌中以总价228730万元摘得，楼面价10423元/㎡，突破中冶2016年的楼面价9311元/㎡，为青山首宗楼面价突破10000元/㎡的地块。
位于东西湖区金银滩大道以北、奥园东路以东的P（2017）131号地块，经过67轮竞价后达到指导价，进入规划方案评比阶段，至此楼面价达10518.29元/㎡。从这里不难看出，拿地竞争非常激烈。截至目前，东西湖已经有3宗地的楼面价突破10000元/㎡。
就分布位置来看，142号地块长江，且位于青山滨江商务区的核心位置，又占据长江主轴上的有利条件，未来的发展空间必然不会小。反观131号地块，它虽有地铁和永旺加持，但按照房价环线规律来看，它到底地处三环外，也无法享受长江经济带发展的红利，楼面价却超过了青山滨江商务区。究竟是什么造成了青山和东西湖之间的差距？
固有印象难以改变 青山现代化建设起步慢
不同于汉口、洪山这些因商业和文化而生的区域，青山是一个极其典型的因工业而生的区域，它的红房子、大厂房、烟囱，甚至汽水，都是因武钢而生，因武钢而发展。青山区政府一直在改变青山留给人们的固有印象，武汉高铁站落子、青山滨江商务区划定、二七长江大桥通车、4号线开始运营，甚至于武钢逐渐淡化出青山城区，都是青山蝶变之路上巨大的变革。
尽管如此，青山在大众心目中的印象依旧鲜有改变，因此直到2016年年初，青山的房价和地价都不高。总的来说，青山的发展确实在变好，无论是房价还是地价，都在尽力匹配其主城区的地位，但若是购房价格差不多，大部分购房者的定位目标都不会放在青山。
相比三环外的东西湖，青山大部分街巷的老社区氛围浓厚，具有现代化气息的服务业、金融业、互联网、电子科技等行业在这里难寻踪影，大部分产业依旧围绕武钢，甚至不少资源都归属武钢或其附属公司，因此即使青山在尽力改变，依旧难逃工业城的固有印象。
滨江商务区和长江主轴的规划对青山的转型来说是相当重要的机遇，但能否转型成功、多久跟上其它区域的建设，还需要靠长期发展。
产业+政策红利 东西湖城市功能升级快
东西湖楼市发展历程与青山颇为相似，基本上都是2016年年初之后开始崭露头角，不同的却是，东西湖近2年在政策和招商方面都比较努力，从今年落实的几个方面即可看出端倪。
东西湖的轨道交通来得比青山要早上许多，从的1号线，到贯穿汉口、武昌主要街道的2号线，乃至现在的6号线，都为东西湖与主城区的产城融合提供了契机。
2014年金银潭永旺梦乐城的开门迎客，不仅为周边居民提供了休闲娱乐场所，也为商圈的形成奠定了基础。这也是昨天出让的131号地块可以卖出高价的一大原因。
东西湖从旧城镇发展成为武汉重要的新城区，政策的支撑起到了极其重要的作用。十三五规划明确：武汉将充实升级六大新城组群，加强重大交通设施和报税功能平台的联动，提升制造业能级，增强公共服务水平和人居环境质量。其中，东南、西南、北部等三大新城组侧重新城中心再提升，促进产城深度融合发展；东部、西部、南部等其他三大新城组群侧重工业发展再升级，强化产城互动发展。东西湖恰好属于西部新城，在工业发展上会由政府牵头升级发展。
区别于青山单一的经济发展模式，东西湖大力发展临空港经济，如京东、苏宁等电商；航空科工金融租赁、中信资产互联网金融平台等。不仅如此，还积极招商引资，让产业尽量多元化发展，比如万达广场、奥山冰雪中心等等。随着城市人口和产业的增加，东西湖引进协和医院、新沂必康新医药产业综合体，来确保城市发展的平衡和稳定。
如果说天然的宜居环境是东西湖吸引购房者和开发商的一个因素，那各种产业和配套从无到有的努力则是政府为其创造的各种机遇。
三环外的楼面价高于主城区的青山，不得不说有点匪夷所思，因为主城区占据极好的位置，不少资源对新城区来说也是相当值得“眼馋”的。遗憾的是，青山曾经引以为傲的武钢，在现代化进程下反而成为了一个极大的制约条件，尤其是产业发展方面。反观东西湖，各种配套和资源从无到有，从单一的工业发展转变为以某一方面为主导，其它方面多元化发展，这些利好对开发商来说也是相当具有吸引力的。
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武汉楼市直击2017-12-05 23:00:34
