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【收藏】房屋买卖时要注意什么?怎样化解购房风险?

越乔在线 2017-11-14 10:27:27

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房屋买卖包括了买和卖的双重过程,而对于购房者来说,在买房时就要时刻保持谨慎,因房屋不同于一般的商品,一旦发生争议,将会给购房者带来不少的麻烦。

具体来说,购房者在房屋买卖时要注意什么呢?有买卖就会有风险,而在房屋买卖中,购房者又要怎样化解购房风险呢?对此,本文将一一为您介绍。

新房篇

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房屋买卖时要注意什么?

买房首先要安全,其次要安心,这是购房者最基本的要求。

一套房子有可能多人在卖,安全过户是第一前提。由于买卖双方都有顾虑,但买卖房子不同于买卖日用品,做不到“一手钱一手货”,是先付钱,还是先过户,肯定会发生争议。

因而办理银行资金监管是一个好的办法,而所有的资金,包括定金都应进入监管账户。过户后,法律保护善意的购房人,购房人有了产权,但也可能由于房东债权人众多,上门吵闹的事情也不能完全排除,虽然安全了,还做不到安心。

资金监管,就是将购房款存入银行监管账户,买卖双方约定:当过户手续完成时,卖方有权领取购房款;而当过户不能完成时,买方有权取回购房款,而且监管方需认可这些条件。

对于买方而言,这里应当注意的核心问题是:当交易不成功时,购房人如何顺利从监管账户顺利取回购房款,并有权解除合同。应该在购房合同上约定,当在某一天到来之时,除买方自身的原因外,其他无论何种原因,双方无法完成过户手续的,买方有权拿回房款,并有权解除合同。

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购房者怎样化解购房风险?

要化解购房风险,购房者在选购商品房时应把握以下几点:

1、消费者在购房时要透过广告宣传表面的现象做实质性的核实,充分行使消费者的知情权

a、看相关证件

要了解房地产开发商市场准入的合法性,必须查看是否具备五证、两书、一照。

五证即《国有土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》《内(外)销商品房预售(销售)许可证》。

两书即《商品品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。一照即《企业法人营业执照》;

b、不要轻信广告

要实地了解拟购房屋的具体情况,核实与广告内容是否一致。不要轻信广告,有不少广告存在着概念不清、误导消费者的情况。

2、凡产权不清或产权纠纷尚未了结的商品房,购置时要谨慎

因开发商不具备开发和售房资格,或是违规开发经营,拿不到政府批准的手续、证件,就以各种借口拒绝或拖延办理产权证,致使消费者虽可使用房屋,却无法转让等,所以消费者最好要求房地产公司提供商品房产权权属证明书,以做到有备无患。

3、购房时还须了解房屋维修、供水、供暖、供电、供气及卫生等物业管理事项

要把开发商的承诺内容写进购房合同,不要只注意房屋的外观而忽视配套设施和相应服务,否则最终带来无穷的烦恼。

4、要谨慎签订购房合同

签订合同前最好向业内律师咨询,对购房合同条款中的具体内容要清楚明白,尽量做到权利与义务对等、公平,在合同中要注明开发商履行各项义务的期限及违约责任,并将开发商在宣传中明示的事项写入合同,要警惕“霸王合同”。

对于“房屋买卖时要注意什么”以及“购房者怎样化解购房风险”的问题,上文中都有详细为您进行了介绍,希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的购房问题。人们在购买房屋时,要谨防房屋买卖中可能会存在的各种各样的风险,避免财产遭受损失。其中,对于房屋买卖合同的签订是非常重要的,购房者不要大意,要谨慎阅读购房合同的内容再决定是否在合同上签字。

二手房篇二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项有哪些呢?买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。“风险提示”此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。交定金与签合同看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。“风险提示”1.当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。赎楼赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。“风险提示”因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。付首期及资金监管除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。“风险提示”1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。2.倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”。签订买卖合同在交定金环节,记者已经提前知会:自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处,下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者,自主交易双方可以在任何能够上网的地方,上到房协的网站,注册并填写相关内容,经过共4个工作日的确权及办理时间后,就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取,完全免费。据该负责人介绍,目前房协已经取消了中介代打合同的资格,不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到,这个费用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。“风险提示”1.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。2.如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。3.如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。5.要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。选银行和办按揭如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数,如果房产楼龄较新,例如是在2000年以后入伙,因为评估价比较高,贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子,那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。“风险提示”1 .如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。2 .目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。过户及交税去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。至于办证时间,关内是5个工作日出新证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日,2000年以后的新证是20个工作日)。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。“风险提示”1.房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。2 .目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。后续事项交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同,交易双方最好在去之前打电话进行咨询,以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。“风险提示”1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。2.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

注:各地交易流程有所不同,请以当地房地产交易中心公示的流程为准!

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二手房买卖风险规避方法

丁路:按揭房购买时首付已经缴纳,而按揭还没有了结,需要买方先把钱转过去相当于付一部分房款,但是担心对方跑路,从而导致过户等不必要的问题,这个时候应该怎么办?

王律师:目前,随着近年来中介房屋买卖形式的兴起和发展,二手房买卖实际上已经比较规范,但是整体上来讲,二手房的房屋买卖交易仍存在风险,二手房买卖的房屋买卖合同没有像与开发商签订合同那样的规范严谨,所以在二手房交易时应参考标准的房屋买卖合同签订,对需要特别注意的事情做出特别约定,必要时请律师或者相关的专业人士提出意见。

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买房时中可能出现的法律风险

及需要注意的事项

丁路:在买房的时候很多人会遇到花冤枉钱的情况,那么为了避免这类情况,在购买房屋时需要注意些什么那?

购买新房的法律风险

及需要注意的事项

王律师:针对新房购买需要注意的是:第一,能否按时交房并办证。不管购房是为了居住还是经常还是投资,从本质上讲都是取得房屋的产权,即房产证,因此能否按时交房并办证是第一要素。

第二,是否符合购房人的定位和要求。人们购房都有自己的需求,很多人购买的是期房,购买时不能全方位了解房屋及周边环境的规划等,因此,购房时要注意房屋、小区的设计以及相关规划。

举例:购买商业门面,起初图纸上显示是在电梯门口,门前一片小广场,位置非常好,但后面发现开发商在门前修了其他的房屋。

第三,物业管理问题。物业管理会在购房后与购房人密切相关,甚至直接决定房屋的使用舒适程度,因此物业管理的问题也需要注意。

举例:某客户购买了一套居住用房,房屋的户型等各方面都非常满意,但后来小区业主普遍对物业管理不满,影响了居住的舒适度,也给生活带来了非常多的不便。

购买二手房的法律风险

及需要注意的事项

王律师:另外,二手房买卖需要注意的是:第一,房屋质量存在问题,尤其是装修。二手房交易对于质量的把控没有向新房那么严格,加上二手房一般都是装修妥当,被住过一段时间的,因此二手房的质量问题要格外注意。

第二,能否按时交房并办证。能否按时交房并办证是第一要素。但二手房交易与新房交易需要注意的重点不大相同。

举例:某客户通过中介公司购买了一套二手房,双方也签订了相关合同,随后该客户就向银行申请了贷款,等贷款下来时,产权人看到房价上涨,就以更高的价格将房子卖给了别人。这种情况在房价上涨的现在很普遍。最终,客户贷了款却买不到房。

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以租代售的法律风险及规避方法

丁路:双方协商以租代售,几年后房价大幅上涨,双方已签订严格的以租代售协议,但卖家想坐地涨价,然而协议中已有明确的规定,双方陷入僵局,这种情况您怎么看?

王律师:以租代售在前些年一直是实务中的热点问题之一,以租代售最大的特点是时间较长,因为它有租赁期限,租赁期限的租金用来抵扣购房款,时间会比较长,在签订合同的时候可能没有办法对市场进行充分的评估,比如您刚才举到的问题当中,如果双方之间之前签订的合同非常规范,而合同里约定的购房价款没有低于履行,建议双方对价款进行协商,如果能够协商,双方可以对于房屋价款进行重新的确定,如果协商不成,可以走诉讼程序和相关的司法程序来解决。

丁路:如果还未达成协议,可以从哪几个方面来明确从而避免这类问题?

王律师:因为以租代售涉及的时间较长,有很多问题在签订合同时无法明确和清晰的预计,在合同约定时可以用以下方式处理,第一,做几种方案的选择,到时候可以由双方约定来确定选择哪种方案来执行;第二,不管房市如何发展,根据经济发展情况来看,房价可能是逐步上涨的,那么可以在签订合同时对租金进行适当的约定,比如每年上涨10%这种幅度来进行约定,可以保证出租方也就是卖方的权益。当然因为这类合同比较复杂,建议双方在签订合同时请律师或者相关的专业人士提出意见。

网友二手房交易流程和经验分享给大家:

1、选中介。有些人只选一家中介,等这家中介给介绍房源。本人最开始也是只找一家朋友中介,但是一开始这家中介只介绍了少部分房源(因为我当时要求较高),本人一开始也就等着中介介绍,可是看了几套不满意,就这样几个月时间过去了,房价又升上去了。于是决定不能再等了,后面又多选了几家中介,让他们同时提供房源,这样有几个好处,一是房源信息多了,二是也有对比了,而且一套房源可能在多家中介挂牌。所以一定要同时选多几家中介。

2、看房子。中介会带客户看房子,看房过程我们要关注房子的楼层、户型、采光;这里说楼层只要是讲电梯还是楼梯房注重的楼层,户型主要看空间利用是否合理,房间朝向。二手房主要有人住过,要看原来的装修合不合适,不合适要重新装修这个费用是否超出预算。另外楼梯房这里涉及未来装电梯,本人就是后续装电梯也花费了不少钱。

3、了解中介收费。如果房子看中了我们应该先了解中介的收费,在砍房价。因为当房价上涨的时候,房子降价空间较小,为避免和房东谈好了,最后又不同意中介的费用,白忙。也有可能中介看你已经和房东谈好了,中介费就不优惠,各种费用加上去。本人就是这样的经历。有的中介收中介费是2%,有的1.5%,看你砍价的本事。另外有些中介还有代办过户费、贷款费、评估费、代办水电过户费等,这里大部分费用都是可以砍价的。

4、砍价。中介的水很深,所以一定要叫中介把房东约出来,当面砍价,不然中介很容易赚差价。而且一定要看房东是否房产证,房东身份证名字和房产证是否一致

5、交易。当时和房东谈好价格的时候,就要先给几万块作为定金,同时签订定金协议,或者你立马有首付款也可以马上签订房屋买卖协议。定金协议或者买卖协议中就会涉及上面说中介费用问题。本人因为先找房东谈好了价格,也给了定金,当筹集首付办过户的时候签订买卖合同的时候发现中介费偏贵,而且还有其他过户费等各种代办费,这个时候你不签就算违约,而且中介也没有按我的要求在买卖合同上添加条款,就是按通用条款,那个条款只对中介有利。所以一定要谈好中介费用在签合同前,而且最好是先交一部分,过户后再交一部分,因为后续办理中介会不给力。

6、房屋过户。这里还是中介帮忙办理较好,因为要准备的材料较多,个人一般都没经验,要花很多时间,如果自己不用上班的倒是可以自己慢慢来。

7、贷款。在房价好的时候,买房的人多,公积金中心一般没钱,这个时候房东一般都不同意办理公积金贷款,有些要求全款,有些只能让你商业贷款。本人是商业贷款,所以这里讲商贷。本人由于都没经验,中介说某银行较多钱,有钱放款,本人就相信中介,其他也没问题,后面到银行签合同的时候才发现这银行的贷款打折比别的银行少,而且提前还款永远都要收手续费,还规定有点高的还款额度,更讨厌的是房产证要永远抵押在他那,这才发现各种坑啊。这个时候如果换银行材料就要全部重新做一遍,不能保证在合同规定的时间内将房款给房东(这个在买前也一定要先问清楚,本人就是不懂)就算违约,要赔款的,最后只能硬着头皮签了。中介也没有提前告知这银行的条款。所以大家一定要多问问,选择比较合适的银行,一般建行比较好。

8、交房。房东在收到贷款的时候才会把房子交给你,这个时候中介会说要房产评估费,这个也是我刚说的要提前了解的原因,本人就是中介没提前讲,中介自己办,最后按较高的价格找你要费用。评估费可以打折五折以上。收到房子后还要办理水电过户。

二手房交易最重要的就是在签订买卖合同后在给任何钱,这样买方比较有主动权,可以要求更改合同内不利条款,一定不能提前还没签合同就先给任何费用,不然就只能一步一步被牵着走。本人就是什么都不懂,一步步被牵着走,多花了不少冤枉钱。本人这些流程全部下来耗时四十天左右。(源自:房天下、重庆经济广播、平安好房综拓部、大同房屋信息)

(本文资料源自网络综合整理,仅供参考)

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