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个人住房要征税?房地产税怎样收?

武汉楼市直击 2017-11-08 04:24:33

近两天广受全国购房者关注的楼市大事,恐怕除了近期提出的房地产税,再无其它。不同于房产税,房地产税的征税范围会更加广泛,与之产生关联的人也会更多,那么房地产税的出台会为楼市带来什么样的信号和改变呢?

财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确提及了未来征收房地产税的相关问题,其主要内容大概分为以下两点:第一,按照“立法先行、充分授权、分布推进”的原则,来推进房地产税的立法和实施;第二,将对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

这是迄今为止,关于房地产税最新、最明确的官方表态。

问:房地产税和房产税一样吗?

答:房地产税和房产税并不一样。房地产税是一个综合性的概念,一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税,而房产税则是以房屋为征收对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

房地产的征税对象共有6种,分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。从范围上来说,房地产税是包含了房产税的。

我们国家关于房产税和房地产税的讨论持续了许久,尤其是2011年之后,每逢房价暴涨,关于房地产的各项税务都会被提出来讨论一番。

问:为何此时明确提出出台房地产税的相关立法?

答:自楼市大举发展至今,一二线城市房价上涨厉害,不少中产阶级都曾利用杠杆炒房。从近期中央出台的相关文件精神来看,“房子不是用来炒”的概念将落实到立法层面。

随着城镇化进入白热阶段,土地供给结构不变,未来城市或都将通过一次性收取几十年土地使用费的方式,来获得政府建设城市的资金,随之而来的,空间将会越来越小。此时将房地产税相关立法提出来,解决政府财政收入问题是首要原因,也会侧面推动城市土地供给结构的变化。

问:房地产税何时实施?

答:就目前的官方回答来看,房地产税的征收概念虽然提出来了,但真正实施恐怕还不是短期内能够解决的。根据前文提到的,房地产税将按照“立法先行、充分授权、分布推进”的方式来,也就是说,首先即是立法,故而它不会像房产税一样在部分城市先行实施。

“立法先行”意味着中国将新增一个税种,它不能依靠国务院、有关部门出台的相关条例,而是需要全国人大立法。从条例征收时代到立法时代是国家在进步,但是立法过程会涉及多方利益博弈,短期内是无法落地的。

对于“充分授权”的理解,中国社科院财经战略研究员杨志勇核国家行政学院教授冯俏彬均认为,它应该是指给地方政府充分授权。因全国各地房地产情况差距大,而地方政府对当地房地产的情况更为熟悉,予以充分授权,让房地产税在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,让政策平稳落地。

“分布推进”则意味着房地产税立法出台后,不一定会一次性对全部公民实施,可能会采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人的策略逐步落实。

问:房地产税将如何征收?

答:现行的房产税是1986年10月1日开始实施的,房屋应纳税额(住房免征)为原产值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)。房屋购买时间不一样,房价不一样,可能同地段、同面积的房子应纳税额都会存在差异,尤其是买入时期房价相差很大的房子。

待房地产税立法完成实施后,新行的纳税方式将按照评估值征收,原使用的以原产值为基数的征税方式将被摒弃。简单而言,新行的房地产税将更具有公平性,也更加与时俱进。事实上,肖捷提到的按照评估值征收房地产税方式,在各大城市中的二手房交易市场已经在实行,而“评估值”每年都会调整,房地产税正式实施后,每年的征收标准可能都不一样。

问:房地产税的出台会为购房者带来什么影响?

答:普通购房者对房地产税的来临,最关心的问题莫过于:我在买房的时候就已经缴纳了几十年的土地使用费,再次征收房地产税是否有重复征收的嫌疑?

对于普通住房的征税,从2011年开始,沪渝两地即开始实行房产税试点征收,以重庆为例,其征税对象包含三种:独栋商品住宅,不论存量还是增量都收税;个人新购高档住宅房(指比主城区新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子);多套房从第二套开始收税,即使是普通房子也要征税。上海主要针对家庭第二套及以上住房和非上海市居民家庭在上海新购住房征税。

房地产税的出台预计也会像房产税一般,对房屋面积或持有房子套数进行征税限定,普通自住购房者无需过于担忧,名下有多套房子的炒房者则需要多多关注政策了。

问:房地产税的出台是否会抑制房价上涨?

答:新税种的出台一方面增加政府的财政收入,另一方面抑制大量利用杠杆炒房的人群,房价自然会保持健康平稳的发展趋势。

房地产税相关立法落地以后,会成为房地产界的一大重要税种,它能有效地支撑公共财政事业,也可以促进资金进行更合理的二次分配,确保住房保障事业的健康发展。对多套房持有者进行干预,能有效地引导购房预期,让市面上的房子不会过于集中在某一部分人群的手中,而让另外一部分人“望房却步”。以征税的方式监管市场,需求也会有相应的自然反馈,部分热点城市抱团炒房现象将减少,相应地房价上的压力也会缓解。

房地产税立法的提出和落实,对购房自住的人来说影响不大,但是在中心城区囤住宅、盲目购买特色地产、盲目囤住宅于三四线城市、以杠杆超额承受多套房、高负债炒房的人会成为这一轮立法的直接“受害者”。


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