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武汉楼市如今认房又认贷、全款购房、房贷利率上浮等一系列政策，已经把大部分换房族挡在了门外。
武汉二手房挂牌量骤减？购房门槛提高 换房难度加大
很多前期有换房需求的人因为换房的成本越来越高，“启动资金”远远追不上楼市发展的节奏，已经让这部分人开始放弃换房的念头。
在各种因素影响下，武汉二手房房主卖房积极性明显减弱，二手房新增挂牌房源日渐走低。
陈先生正在中介门店准备撤掉自己位于复兴村小区的房源，他说：“我本来是想把房子卖了，换一套大一点的。可现在二环附近房价已经涨得太高，也没有什么新房卖，加上银行现在放款又慢，再买的话首付又贵，利息也多，暂时还是不换了吧。”
房主惜售，武汉二手房市场买房人却挺积极。在走访过程中，不少中介门店的经纪人表示，5月中旬以来，门店里看房的人数依然很多，买房人积极性未现明显减弱；二手房挂牌量也没有明显变化，但从8月上旬开始，已经有不少业主纷纷撤掉自己的房源。
首付提高，换房难度大
最近两个月，小王已经为了换房没有少到处看房。
多年前，小王夫妇两人在古田二路附近买了套小两室并且顺利入住。由于两个人分别在徐东和宜家上班，早晚出行不管是公交车还是开车都算便利，因此一直都没有想过换房。
直到去年他们家孩子上小学三年级，强烈要求要有自己的房间，他们才决定在附近换一套三室一厅的房子。
他们现在居住的小区是房屋年限差不多10年左右，小区环境还可以，房源也比较紧俏，跟他们同户型的房源成交价大概在130万元左右。
因此，两人决定把换房的重心放在寻找合适的新房源上。而对于已有一套住房的小王一家来说，想要换一套大的，并且首付能接受得了的房子并不容易。
8月底，小王在宗关看了一套房子。虽然房龄也相对较长，但这是套三室的户型。小王对周边环境也很满意，孩子入学也方便。但跟业主见面谈过后，小王觉得这次换房计划可能又要泡汤了。
“因为房主也在换房，急需首付款，所以要求支付全款，至少也要先付七成。按照这套房子的报价算至少要付150万元。和业主见面前，就跟屋里商量着为了能尽快定下来，现在住的这套两居室可以降价尽快出手。但现在房东要求全款，就算顺利卖掉房子，再加上手头的积蓄也不够首付。”从房屋中介门店出来后，小王无奈表示。
其实跟小王情况类似的在目前市场上不算少数。
宝丰路一家中介门店人员告诉小亿。目前武汉市本地的，大多都有两套住房，而选择换房的，要么就是手上房源太老，要么就是没有学区，要么是交通不方便。
这类人群换房多为“买一卖一”，有的甚至希望卖两套比较老旧的房子，整合去换一套优质房。
房贷压力增大，置换往更优质地段挪
葛先生除了目前自住的一套90㎡的房子外，别外还有三套住房，其中有两套是准备拆迁的，一直处于出租状态。今年4月份后葛先生听了朋友的建议，打算卖掉另外两套住房，两套加在一起换套大房子。
“上个月去中介门店看了房子，准备把我另外两套房子卖掉后再买武汉天地的二手房，谁知道，现在武汉天地的二手房小面积的总价差不多在280万左右。就算卖掉小两居也凑不齐大户型的首付，现在不换了。”葛先生直言。
“其实我也考虑过后湖的房子，我现在的自住房就是在后湖，想到目前位置的停车位比较有优势，如果换到这边的话，也比较方便。但谁知道，刚看了套二手房，面积130㎡，单价都到2.1万元/㎡了，总价差不多要250万元。
如果我想买这边，就必须卖掉另外两套位置还不错的房子。但是考虑到买这边，二套房的贷款压力，每个月还款差不多要1万元左右。
而花这价钱，置换到刚需地段，总觉得这个账算不过来。所以，想来想去，换房的事情还是先放一放吧。” 葛先生无奈说到。
当前为了置换需求而购房，已经成为二手房市场的主力军。这类人群实际上是根据家庭情况及改善需要，主动产生置换需求，这种情况在二手房市场活跃的时候更普遍。
房东也有置换需求看首付挑买家
图片来源于网络
位于徐东的一家中介门店门前，公交站台较多，街道两边商铺林立，但店里依旧鲜有顾客登门，显得有些冷清，门前偶尔会有一两个行人停下来看看门店挂出的房价，但是几乎没有人上门咨询。
小亿通过中介人员了解到，目前这边优质的二手房源并不多，有时价钱谈拢了，有些房东也可能会中途变卦。
“就在上周，这套房的主人本来想卖房置换。但他自己在外面看了几个月的房子，没找到合适的，他就不卖了，改租了。房东说，现在看价格能接受的房子，位置还不如这套。要么房子各方面都可以的，价格太高。现在贷款利率越来越高，换房成本也涨了，换房意义不大。其次，即使看中了他的房子，他自己没有找到合适的房子，又不肯签字，只能拖着，一样成交不了。”中介小刘告诉小亿。
小刘补充道：“像这种需要卖掉自己手上房子再置换的房东也挺麻烦。首先，他要求你的首付要达到一定数额才能成交。因为他再买房首付门槛比较高，并且还款压力比较大，为了减轻首付压力，所以也会相应地提高自己房子的首付。”
因此，像这种中途撤掉房源不卖的房东也不在少数。置换面积更大的房子，不少客户也会看好新房后，卖掉老房子。这种一、二手房市场客户之间的连环转换，在当下中介门店中也越来越多见。
两套旧房整合一套
家住汉阳的范某，家里有4套住房，其中2套位于复兴村，属于“老破旧”，然后人信汇有1套自住，除此之外融侨华府还有一套。
房子是比较多，但眼看孩子要上幼儿园了，而手上的房子周边都没有优质的学区配套。经过跟家里人商量之后，范某决定卖掉融侨华府的房子，毕竟复兴村的房子是准备等着拆迁的，所以也不好动。
这套位于融侨华府面积在90平米左右，目前二手房的单价在27000元/元左右。考虑到卖了旧房子去换同区域，或是不同板块的新房楼盘，重点是要有学区对口的项目。
而目前武昌区好一点的项目单价都已经过3万元/㎡了。如果卖掉这一套，即使买面积差不多的，首付款也得50%，差不多要145万元左右。加上目前二套房利率上浮，种种因素考虑下，范某开始有些犹豫了。
从市场上种种类似的案例来看，置换型客户实际上介于首套刚需和二次改善之间，属于自住性质。
一般客户自己有一套房，想买第二套，卖了老房子，老房子一般都没有贷款，这样又变成套了。然而，当前购房成本及门槛的提升，使观望情绪浓重，市场活跃度不佳，换手率随之下降。
那么房屋置换应该注意哪些方面的问题了？贷款问题
目前放款的额度和速度都受到政策的调控，额度较少，速度较慢，在与房东协商的时候要请求房东给予充足的时间，以免产生不必要的违约金。
利率问题
如果客户之前的老房子(一般都是没有贷款的)那么先卖房再买房和先买房再卖房，对于需要贷款的客户来说，贷款的利率是完全不同的。
按照目前的房贷政策，商业银行认定二套房的标准是“认房又认贷”，即如果先买后卖，由于之前有过贷款记录，再次贷款，仍定为第二套房。首套房和二套房的差异主要体现在首付比例和利率上。
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五个苹果2017-09-09 10:54:37
