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开发商：“我们的房子是纯地铁房，买到即赚到。”
购房人：“那确实有投资价值，搞一套。”
武汉购房者渴望现房 为什么我们只能买期房？
开发商：“我们后期会引进红领巾、育才这样的品牌小学。”
购房人：“我正在为女儿愁上学的事，不错，买了。”
开发商：“我们这个小区绿化率高，请的还是的园林设计师，高端。”
购房人：“听起来确实蛮舒服，有钱人住的好房子”
购房人：“我要维权，这个房子绿化一般般，还把绿化带改成了停车位。”
购房人：“我要投诉，这个房子根本就不对口这个小学。”
购房人：“什么地铁房，要走20。骗人的。”
购房人：“烂尾了，开发商跑了。我想死...”
买房前和买房后 天壤之别
购房者经常会遇到这样的尴尬、这样的遭遇、这样的窝心。
于是，大家希望，在武汉，能买到 “现房” 。
“现房”是指：
开发商已经把房子全部做好了，拿到了国家相关部门颁发的竣工验收合格备案证。
简言之，现房就是可以拎包入住或者直接进场装修的新房。
现房看得见摸得着，小区环境、周边配套基本都出来了。
然而...
现在武汉市场销售的基本上是期房。房子土建部分做了一半以上，开发商就可以售卖了。
购房者买房后，基本都是一年以上才能交房。
所以期房存在的风险有：
1、开发商一旦资金链断裂，楼盘就有可能烂尾。曾经的东西湖区、汉口中心城区都集中出现过。
2、开发商前期广告宣传，尤其是针对小区环境、户型设计、楼层利弊、周边配套的宣传，要么有夸大嫌疑，要么避重就轻，要么扬长避短，无法真实、客观呈现出房子的全貌。
既然，期房有这么多不利因素——
为什么武汉不采取现房销售模式呢？
1、当前，房地产行业仍然是一个城市经济收入的重要来源，它的兴衰涉及到产业链的上下游。
尽管在近3年，中国20强开发商陆续进驻武汉市场。但毕竟时间不长。
大量的本土中小开发商是存在的。
他们的资金实力相对较弱。
一旦，实施“现房制度”，销售回款时间将大大变长，回款压力增大，资金链出现紧张甚至断裂的话，会在短期内影响整个市场的健康。
2、为什么“现房制度”会影响开发商回款。
说白了，地产行业是一个重资产行业，需要大量现金流。没有钱，你的房子、你的设计再好都没用。
首先，从期房到现房意味着，开发商必须把房子全部做好，再卖给消费者，钱才能回来。
这就意味着，从拿地、策划、建设到营销等成本，就要提前垫付65%左右的资金，直到交房售卖，才能陆续回款。
如果是期房，在土建阶段，房子建到一半，就能卖，资金很快就能收回。
其次，现房的销售流程有别于期房。
在竣工后，开发商办理不动产登记证后才可办理 “现房现售许可证”。
关键比较麻烦的是，不动产登记证明书办理周期为180个工作日，扣除掉节假日，就有近200天了。
之后，销售也需要一段时间。
完了之后，个人还要再办理两证。现在是一证（不动产登记证）。
拿着这个证，一个个购房者，才能到银行去办理抵押。
在如今银行放贷紧缩的情况下，放款慢的话得2个多月到3个月。前前后后加起来的时间非常长，开发商要想得到钱，必须大费周折。
所以，这种情况下，开发商又怎么会选择现房销售呢？除非自身的资金非常充足。
但是在高负债率盛行的地产行业。在大家积极扩张、拿地、并购的环境下，谁又会愿意停下脚步，采用现房销售的模式呢？
大家需要钱，需要的是钱时间回来。
对于现在的期房预售来说，几乎人人皆知。
一般首付款交付后，就在房管局进行合同备案。
接下来，银行就可以走审批流程。一旦客户资料齐全，两个月左右就能放款了。
这样，开发商很快也能收到房款。
3、从市场行情来讲，当前，武汉还没有实现“现房制度”的条件。
市场上，房源仍然总体偏紧，仍有过热的趋势。
一旦采用“现房销售”，整个开发周期会大大延长，会不会进一步导致楼市大涨，这种可能性是存在的。
“有一”团队对武汉市政府、房管、规划部门有如下建议：
1、要想实现现房制度，再过一年半载是时机。
只要我们的限购限贷措施持续下去，让市场再冷却一下。
稳定后，可以先在武汉主城区、黄金核心区、长江新城、光谷新区、沌口新区、中法生态城先行先试。
这些区域是未来的先进区、重点区、典范区。采用“现房制度”可以提高整个区域的房屋品质。将开发商忽悠的成分全部挤出去。
同时，还能引进有实力的开发商，后期整体物业水平也是的。
2、缩短开发商的后期办证、贷款审批、放款时间。
我们建议，房屋只要取得竣工验收备案合格证以后，并且购房者可以入住或者装修，房子就能直接售卖。
同时，银行凭借首付款契税发票、维修基金发票，就能办理贷款。
面对现房，相关管理部门不设立资金监管账户，银行的钱和购房者给的钱直接汇入开发商账户。
因为，房子已经做好了，不存在烂尾等风险。
3、两年一小步，三年一大步，武汉争取早日实现“现房制度”。因为参考欧美发达国家，“现房制度”是主流。
当前，深圳已经开始尝试这方面的改革了。武汉必须迎头赶上。通过现房制度去规范这个市场，去提升商品房建造、规划的整体水平。
一句话，这轮至上而下的限购限贷政策一直会持续，不可能松绑。
一直持续到市场稳定，长效机制出台。
那个时候，房地产市场拼的就不是疯狂拿地、疯狂卖房了，而是真正的品质。
我们只有提早做好准备，提早实施，武汉的楼市才能稳定。
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五个苹果
2017-09-09 10:47:42
