近日，有网友爆料，因备案价被限制，为了增加利益空间，武汉某楼盘将转卖现房，虽然目前消息难辨真伪。但让人不得不联想到就在一个月前，武汉市房管局就曾经召开过关于现房销售的专项谈论会，会上邀请了多家知名房企高层负责人参加，武汉真的将进入现房时代吗？
简单来说，现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
对于刚需而言，购买现房不仅更有保障，杜绝了买到烂尾楼的危险，而且在购买之前就能看到实物，规避楼盘规划很丰满但交房时很骨感的情况，而且省去一笔交房前的租金。除了房价可能高于期房，对于购房者而言，买现房是一件方便且有保障的事情。
而对于开发商而言，卖现房的好处就没有那么大了。显而易见，开发周期拉长会给开发商带来巨大的资金压力，但为什么武汉会出现开发商不卖期房卖现房的流言呢？
原因在于尽管武汉楼市目前需求量仍较大，供应量相对不足，楼盘销量一路见涨，但是由于政府严控备案价。导致不少楼盘开盘时价格低于预期，最明显的例子就是汉阳滨江的世茂锦绣长江，汉阳核心滨江住宅，上期开盘时毛坯备案均价在15000元/㎡左右，让不少购房者大跌眼镜，而近期开盘的泛悦城、保利时代等开盘价格均低于预期。因此在现在的新房市场有一句金句“买到就等于赚到”。
在实地踩盘的过程中，米多也发现，有不少楼盘虽然还没开盘，但是交房日期已经日益临近，例如东西湖的某楼盘，号称年底就能交房，但开盘时间仍未确定，置业顾问也坦言，是因为备案价的原因，很难最终确定开盘时间。
在这种情况下，将期房转为现房销售，尽管资金回流周期变长，但是预期利润增加，部分“不差钱”的开发商选择这种方式，不难理解。因此，关于楼盘期房转现房的留言才屡屡出现。
此外，产生上述言论的原因，与武汉最近市场动向以及其它城市的政策也不无关系。2017年5月26日，武汉市房管局召开了《商品房现房销售工作初探》课题研讨会，武汉房地产开发企业协会承办，邀请了保利、万科、华润置地、恒大、碧桂园、华发、福星惠誉、统建、中建三局、泽远中国等10余家房企的高层负责人参与了讨论。
虽然会议上周志琳处长表示会议只是对现房销售制度进行一次初步探讨，武汉目前暂时没有出台相关政策的意向。但是会议的召开说明了，在是否推行现房销售的模式上，武汉已经开始了相关探讨。
而看看国内其它热点城市，在现房销售上早就已经有了一系列动作。近日，广东省人民政府办公厅发布《实施珠三角规划2017年重点工作任务》，明确提出“鼓励推行现房销售制度”。在北京，现房销售比例在逐渐上升，已经超过期房。根据北京市住建委数据，截至2017年2月15日，北京市场期房库存量为72415套，库存面积为708.09万平方米；现房库存为99851套，库存面积为956.4万平方米。现房库存比期房多出27436套。
根据媒体报道，在2017年5月武汉市房管局召开的会议上，房企们在肯定了现房销售优势的同时也纷纷表示对于现房销售是一个复杂的课题，普遍建议不要马上开展现房销售。因此，武汉即便是出现了现房销售的项目，也只能是个别为之，不具有普遍意义。所谓“武汉现房时代来临”的言论根本站不住脚。
其它城市的情况对于武汉可能有一定参考意义。2016年8南京市政府正式发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，其中当网上竞价达到限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。当时房企纷纷表示，此规定将增加拿地的风险，但是该拿的地一定还得拿。
事实果真如此，2016年9月23日南京土拍中，有二十宗住宅地块均触及限价，因此这二十宗土地都将实行现房销售。也就是说比普通的期房销售期要晚一年半到两年。
2017年5月13日南京再出新政，未来土地出让不再有现房销售的说法。此前南京已经有31宗地块要现房销售，这些地块在南京将成为。
南京取消现房销售的原因，与其上市量不足，库存量走低，新房“稀缺”有着直接的关系。武汉现在也同样面临着这样的情况。根据克而瑞数据，截至今年4月底，武汉新房库存量仅剩下243万平方米，消化周期降至1.6个月，成为29个热点城市中的。从南京的经验来看，武汉当下还不适宜推进现房销售。
但未来武汉有可能进入现房时代吗？现房销售面临的首要问题是开发周期变长带来的资金压力问题，最直接有效的办法是缩短开发周期。武汉最这方面也已经开始进行相关探讨。2017年3月，武汉市政府发布《武汉市人民政府关于进一步加快发展装配式建筑的通知》，通知明确二环线以内的民用建筑，二环线以外的重点功能区（含中法武汉生态示范城、武汉东湖新技术开发区花山生态新城、汉阳区四新会展商务区、青山区滨江商务区、洪山区杨春湖商务区）的民用建筑、政府投资的公益性公共建筑、独立成栋的保障性住房项目，在土地供应时应当明确按照装配式方式进行建造，并逐年扩大应用区域。到今年底，新建装配式建筑面积占全市新建建筑面积的比例不低于10%；2018年起逐年递增10%，扩大至各中心城区、开发区、化工区范围内的民用建筑；2019年向新城区延伸，到2020年底不低于40%，并实现住宅全装修和成品交付。
为了促进通知能够顺利执行，武汉市政府还提供了不少政策红利，例如：按照装配式建造方式开发建设的项目，可分期缴纳土地出让金；在办理规划审批时，其外墙装配式部分建筑面积（不超过规划总建筑面积的3%）不计入成交地块的容积率核算。
有消息称，装配式建筑将有效缩短建筑工期，现房销售的可能性会大大提高。或许武汉全面发展装配式建筑之后，讨论现房销售才更具现实意义。
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武汉楼市直击
2017-06-23 04:45:52
