4月18日（周二），武汉土地市场将迎来高潮。除了总价150亿元的归元寺旧改地块，还有古田二路、东湖高新片、南湖片等一大波黄金地块挂牌入市，净用地面积近102万平方米，起始总价近191亿元。
其中，本次土拍中总价的归元寺两宗旧改地块33号和34号，建筑面积近200万方，起拍总价达150亿元，楼面价分别为7619元和8373元；单价的地块为古田二路中百仓储后的一宗纯住宅地块27号，建筑面积仅18.6万方，起始楼面价高达9060元/平，未开拍已成为硚口区目前楼面价的地块。
【地块分析】
1、归元寺旧改地块建面近190万方 起拍总价150亿元
本次土拍最引人注意的是现场拍卖的归元寺旧改地块33号和34号。这两宗地块净用地面积共34.84公顷，建筑面积共187.97万方，起始总价达150亿元，超过今年1月刚刚卖出的汉正街东片成交总价（130.1亿元）。这也是近年来武汉内环出让的面积、出让金额的一宗旧改地块。
其中，33号地块净用地面积16.77公顷，建筑面积97.98万方，起拍总价74.65亿元，楼面价7619元/平。根据挂牌文件，33号包括1-5号共5宗小地块，住宅建面50.06万方，商服建面46.02万方（地上商业9.88万方、办公及酒店13.44万方，公寓14.9万方；地下商业7.8万方）。
34号地块净用地面积18.07公顷，建筑面积89.99万方，起拍总价75.35亿元，楼面价8373元/平。34号共包括6-8号共3宗小地块，住宅建面49.14万方，商服建面40.85万方（地上商业8.67万方，办公及酒店5.88万方，公寓17.1万方；地下商业9.2万方）。
另外，33号需引入一家世界500强总部和一家现代服务业企业区域总部；需自持12万㎡：商业3万㎡、写字楼5万㎡、酒店4万㎡；34号需引入2家或以上现代服务业企业区域总部，需自持8万㎡：商业7万㎡、酒店1万㎡。自持部分均在10年内不得转让，10年后不得分割转让。
33号和34号地块分布及面积
早在2006年，汉阳区就提出以归元寺为中心建设“归元文化旅游发展区”。2017年初，远洋集团与汉阳区签订协议，将在归元文化片区建百万方商业综合体，项目年内动工，总投资逾300亿元。这也标志着历经10年的归元寺旧改终于进入建设阶段。
目前，翠微片区旧城拆迁已基本完成。据报道，远洋归元项目将借鉴“成都远洋太古里”经验，依托归元寺、汉阳古城等历史建筑，建设包括购物中心、酒店在内的大型商业综合体，预计2021年建成。
成都远洋太古里为是太古地产和远洋地产合作打造的开放式、低密度的街区形态购物中心，于2014年底开业，目前已成为中国商业地产标杆式项目。
与归元寺项目相同的是，成都太古里同样是以千年古刹大慈寺为中心改造建成。与武汉情况有所不同的则是，首先大慈寺所在的春熙路为成都历来的商业中心，太古里隔壁就是海港城开发商九龙仓开发的IFS，与其形成强大的集群效应。与春熙路地段相等同级别的武汉商业地段应该是江汉路和武广商圈的集合体。而归元寺所在的钟家村商圈已沉寂多年，缺乏成熟的商业氛围、稳定的购物人群和消费习惯。
更为重要的是，成都太古里的成功主要得益于太古地产的操刀运营。特别是招商方面，不仅集合了几乎所有的一线奢侈品牌，还有针对中产的国际设计师和潮流品牌、文创艺术商店、米其林餐厅等等，即使在整个亚洲地区都称得上是首屈一指的高端购物中心。2016年，远洋脱离了太古在杭州独立打造了乐堤港项目，不过目前该项目还没有正式开业，招商和后期运营结果都尚未得知。
另一方面，归元寺项目的优势在于：首先，住宅体量巨大。武汉内环近100万方的住宅体量实属难得，而钟家村周边已无新房在售，世茂锦绣长江二手房均价已达20000-25000元/平左右；其次，近年来钟家村片和四新片已聚集了高密度的居民区，急需高品质的商业中心。最后则是归元寺作为华中地区香火最旺的寺庙之一，也是武汉传统的旅游旺地，旅游需求旺盛。
最后，近年来宏观经济和商业地产的低迷也与2014年成都太古里开业时的市场情况大不相同，归元寺项目的商业部分能否达到成都的水准，仍然是个未知数。
33号地块重点规划详情：
1b：位于归元寺建设控制地带内，需按照《中华人民共和国文物保护法》执行。
3号：位于归元寺建设控制地带内，铁佛寺西南侧建筑高度不超过20米；
4号：位于归元寺建设控制地带内，临归元寺北路布局一栋高度不超过100米的塔楼，其余建筑高度不超过20米；
4号和5号：地下商业集中布局在4号和5号，与4号线及6号线站点相衔接。
34号地块重点规划详情：
6号：临归元寺北路布局2栋高度不超过150米的塔楼、其余建筑高度不超过20米；中华基督教循道公会汉阳文德小学为历史建筑，绣花堂与西大街耶稣圣心堂为不可移动文物；结合现状西大街走向，地块中控制一条10米宽东西向步行街，与西侧4号地块衔接；
7号：临归元寺南路布局3栋高度不超过100米的塔楼、其余建筑高度不超过20米；重点应考虑布置书店、小型艺术馆、小型博物馆等公共文化活动设施
6号和7号：地下商业应集中布局在6号、7号地块内。
2、古田二路限价地9060元/平起拍 未拍已成硚口新地王
本次土拍单价的一宗地块为网上挂牌的古田二路的27号地块。该地块位于古田二路的古田路和古画路交汇处，净用地面积约4.4万平方米，建面18.6万方。起始总价16.85亿元，起始楼面价9060元/平，不设拍卖指导价。房天下数据监控中心显示，硚口区目前单价的地块为2015年南国拿下的古田五路地块，楼面价8024元/平，目前开发项目洺悦府，均价19500元/平。
挂牌文件显示，该项目为还建房项目，用于万人宿舍片棚户区改造项目征收安置，其中住宅部分（建面约17.8万㎡）全部由硚口区土地整理储备中心按不超过市场评估价14800元/平回购，交房时间为2019年12月30日前，交房标准为毛坯房。
古田二路片区目前是汉口片区新房房源最充足的片区，在售新房自南向北分布着金地悦江时代、招商江湾国际、美好名流汇、凯德西城、海尔地产国际广场、海联时代广场、华润翡翠城、蓝光林肯公园等。房天下数据监控中心显示，近日华润翡翠城、蓝光林肯公园、金地悦江时代和招商江湾国际均刚刚开盘，华润和蓝光均价12000元/平左右，金地和招商均价15000元/平左右。
27号所在位置及周边在售楼盘
古田片在售房源和周边配套
3、东湖高新区推3宗地 光谷东滑雪场地块再挂牌
P（2017）32号是东湖高新区在鸡年以来的首次推出的住宅地块；37号和38号则是在1月土拍中撤牌的光谷东住宅和滑雪场地块。
32号为网上挂牌，位于东湖高新区流芳路以西，康力街以北，为住宅和商服地块。净用地面积1.94万平方米，计容建面3.72万方。其中，住宅建面3.35万方，商服建面0.37万方。该地块起拍总价1.5319亿元，起拍楼面价4113元/平，出让指导价2.2978亿元，即楼面价限价6169元/平。
房天下数据监控中心显示，32号周边在售新房包括当代国际城、惠风同庆花园蜜糖镇等，目前均无在售房源；另外还有今年将推出的新项目中海光谷锦城。2016年最后一场土拍中，中海以10.96亿元拿下这宗江夏藏龙岛地块，净用地面积8.7万平方米，楼面价8230元/平。2017年初，中海即火速报价了该项目，预计将在今年底首次开盘。
32号所在位置及周边在售楼盘
37号和38号则是1月土拍中遭撤牌的163和164号地块，为现场挂牌。
37号为纯住宅地块，净用地面积约13.6万平方米，建面约31万方。起拍总价10.1975亿元，楼面价3250元/平，出让指导价15.2962亿元，即楼面价4875元/平；38号为娱乐商服地块，净用地面积约9.65万平方米。起拍总价1.9亿元，楼面价1648元/平。
根据挂牌文件，37号与38号地块需搭配供应，竞买人须同时参与两宗地块竞拍。P（2016）163号地块成交后，本宗地直接按照出让指导价约15.3亿元由163号地块竞得人竞得，楼面价仅3250元/平。当37号地块到出让指导价时，将采取评比38号地块规划方案的方式，确定这两宗地块的竞得人。
37号和38号所在位置及周边在售楼盘
另外与1月挂牌时相比，38号地块要求更为严格，具体要求为：
1、引入3家以上（含3家）500强（餐饮）服务型企业的下属专业商业运营机构；
2、引入1家国际级影院，其中放映厅不少于8个厅，含一个4D厅及一个IMAX厅；
3、引入1家排全球前4名国际知名酒店管理公司下属运营机构经营管理体育酒店；
4、引入1家知名影视总公司入驻；
5、建设一家国际级的拳击馆，建筑面积不小于1500平方米及看台坐席数不少于800个；
6、引入1家国际级拳击企业的下属商业运营机构在此经营，有举办中国湖北区域国际拳赛授权，且配合WTA每两年举办一次国际比赛，赛事年限不少于20年（含20年），并提交举办湖北区域国际级赛事的授权书和合作协议。
7、娱乐用地建筑面积的50%需自持经营，不得对外分割销售，且建设一个建面不小于3万平方米的滑雪场；
8、建设一座建筑规模不低于1.5万方的体育主题酒店，全部自持经营，不得对外分割销售，建设标准不低于五星级；
9、承办国际级冰球比赛、冰壶比赛、花样滑冰等赛事，且配合WTA每两年举办一次国际赛事，赛事举办年限不少于20年。
4、南湖片久违供地：“四限地”限价7500元/平
现场拍卖的35号为南湖片久违的住宅供地，不过这宗地同样为“四限地”：限房价、限房型、限工期、限销售对象。这宗地位于雄楚大道与丁字桥交叉口， 净用地面积约3.94万平方米，建筑面积13.5万方。
挂牌文件显示，该宗地定向用于雄楚大街快速化改造等项目的被征收户安置，建设工期为2年，限价房套数为1402套，房屋销售价格为7500元/平。房天下数据监控中心显示，该地块周边的仅有百瑞景中央生活区，预计将在2017年下半年推出六期住宅房源。
35号所在位置及周边在售楼盘
5、蔡甸4号线延长线周边推宅地 楼面价仅821元/平起
本次土拍还将推出不限购片区蔡甸区的一宗住宅商服地块36号。该地块位于蔡甸街汉蔡高速与新天大道交汇处，净用地面积约11万平方米。住宅建筑面积约25.32万方，商业建面约6.6万方。起拍总价2.62亿元，楼面价仅821元/平，拍卖指导价3.9亿元，即楼面价拍到1231元/平后进入一次报价环节。
由于不限购、房价低以及地铁4号线延长线的修建，蔡甸区近段时间以来成为武汉楼市又一热土。房天下数据监控中心显示，2月蔡甸区新建商品房成交893套，在全市排名第五，仅次于江岸、东湖高新、黄陂、江夏区，成交量超过多数主城区。目前蔡甸虽有多个新盘即将推盘，均价已涨至6000元/平以上，且多楼盘销售需绑定装修或停车位，但仍是一房难求。
36号所在位置及周边在售楼盘
蔡甸目前在售楼盘（碧桂园学府壹号已清盘）
其他远城区推出的商服地块：
28号和29号地块所在位置及周边在售楼盘（商服）
30号地块所在位置及周边在售楼盘（商服）
31号地块所在位置及周边在售楼盘（商服）
武汉数据君2017-03-29 13:12:16
