四环外不限购区楼面价4000元/㎡ 房价要多少才匹配？

7月17日，武汉土拍中，德信地产首入武汉拿下蔡甸P（2018）048地块，这个百强房企的进击之路固然引人入胜，但其首次落子选择的区域更值得研究。

2018年7月17日上午，武汉挂牌出让3宗商住地，其中两宗位于蔡甸。P(2018)048地块和位于奓山P(2018)049地块很快双双达到限价，楼面价分别为3201元/㎡和3500元/平方米，进入到竞配建阶段。

而一年前同样位于奓山村的地块，成交楼面价不足1000元/㎡。

2017年1月24日上午碧桂园城市置业（武汉）有限公司以总价7090万元拿蔡甸区奓山街奓山村的P（2016）152号，当时成交楼面价仅766元/平米，溢价率2.16%。蔡甸楼面价上涨的曲线告诉大家，蔡甸片区价值兑现，房价上涨已进入倒计时阶段。

楼面价曲线

勾勒蔡甸楼市前景

从稳步前行到急速推进，蔡甸楼面价攀升之路大致呈现这样的轨迹。

2012年和记黄埔拿下蔡甸一宗P（2012）186号住宅用地，楼面价1500元/㎡。这个项目也就是和记黄埔在武汉的个大项目，观湖园。长达5年的时间里，蔡甸的楼面价一直维持在这个水平。

2017年，蔡甸楼面价进入按月刷新的节奏。2017年5月16日福建房企三远集团拿下蔡甸P（2017）047号地块，楼面价1485元/㎡，溢价率75%。

金地集团以52138万元拿下蔡甸P（2017）036号地块，楼面地价1633元/平。

2017年4月18日，蔡甸区大集街田家堡、曙光村P（2017）030号商服用地，被武汉世茂嘉年华置业有限公司以15480万元竞得，成交楼面价3040元/平米，溢价率1.31%。

2017年10月17日，碧桂园拿下蔡甸P（2017）093号地块，总价27154万元，楼面价为1991元/㎡，溢价率99%。

2017年12月12日于12月1日宣告熔断的两宗蔡甸宅地竞标结果出炉，中建三局、武汉峰利源建筑投资通过竞标分别以4.69亿、3.69亿获取蔡甸西环路临近两宗地块，楼面价均为2800元/平。

此后蔡甸地块进入蛰伏期，7个月未推出新地块。直到今年7月17日的土拍，蔡甸两宗住宅用地双双突破3000元/㎡大关。

地铁在望

蔡甸迎来价值爆发

即将开通的首条地铁是引爆蔡甸土地市场的导火索。对于远城区而言，任何未落地的规划都可能空话。蔡甸的规划同样受到过严重质疑。地铁通车进入倒计时，无疑给对蔡甸的前景担忧的人吃了一颗定心丸。

对于远城区而言，地铁在望无异于在即，地铁蔡甸线预计今年年内即可通车，届时蔡甸将迎来片区内首条地铁线路，蔡甸与主城区的距离将大大拉近，蔡甸将真正完成从卫星城到武汉新城区的转变，打购房者的心理壁垒，能够真正将外溢的购买力源源不断地引入片区内。

老城区卖配套，新城区卖规划。在新城区置业，本身面临着诸多不确定性，而蔡甸至少在地铁上已经先行一步，轨道交通沿线的物业保值增值的能力有保障。地铁真正通车后，楼市也将迎来一轮补涨。

这也是房企蜂拥而至的重要原因，在招拍挂市场蔡甸地块从没像现在这样火热过。7月17日土拍中，蔡甸两宗地进入报价环节后，分别经过5轮、15轮竞价就迅速达到熔断价格。

地价走高

房价该如何匹配？

蔡甸地价的攀升遇上武汉备案价的限制，也为楼市徒增变数。

尤其是7月份成交的这两宗地块，不仅楼面价双双突破3000元/㎡的，而且均通过竞配建决出竞得者，其配建比例分别为12%和24%，扣除配建面积，实际成交的楼面价将更高。8月28、30日武汉将有16宗地出让，其中蔡甸P（2018）062号、P（2018）063号纯住宅地块均设置了价，楼面价达到4000元/㎡。

此前金地·中法仟佰汇楼面价1633元/㎡，此前该项目毛坯备案价为6800元/㎡左右，加上2000元/㎡的精装，整体售价大约在8800元/㎡左右。根据亿房网数据，2018年6月蔡甸片区成交均价为8917.85元/㎡。这个房价能否撑得起4000元/㎡的地价，值得思考。在8月底的土拍中，蔡甸住宅地块能否达到指导价格，也是对蔡甸真正价值的试金石。我们拭目以待。

蔡甸近两年吸引了越秀、金地、中海、中建、金科、中民投、三远、恒信等多家房企龙头相继落子。作为距离主城区最近的不限购片区，在中法生态新城、轨道交通推动之下，蔡甸的价值已逐渐得到购房者的认可。随着开发商进驻速度加快，预计在一到两年的时间内，蔡甸将迎来供应爆发，多个楼盘将相继入市，届时蔡甸将迎来新一轮的价值爆发期。

目前蔡甸片区的整体均价大约在10000元/㎡左右，随着四新房源的逐渐收紧，汉阳滨江板块的价格起飞，可以预见蔡甸将成为汉阳发展的下一个重点。