被调控政策和行政手段扭曲的中国房地产市场，出现了一些“怪现象”。
比如，在“四限”条件下，有的楼盘不想卖，有的开盘当天销售员集体关机.....
再比如，出现范围的、极其严重的、新房二手房价格倒挂！
为什么强调极其严重？
因为正常市场下，具有优质学区资格的“老破小”、稀缺生态景观的二手房，秒杀新房也是毫无压力的。
但现在太夸张了，以武汉为例，绝大部分区域，二手房价格竟然都高于新房10~40%，导致买房人排队去“打新”、“买到就赚到”。
比如最近引起热议的某网红楼盘，装修房不到1.6万，而周边二手房过2万了，满城皆是抢房人，这就有点不可思议了！
按理说，二手房这么火，那么武汉的二手房中介，岂不是赚得盘满钵满，一定是笑得合不拢嘴吧？
参加完百居易的一场发布会之后，政国策发现，不是这么回事！
价格倒挂降低了交易量？
根据中指院统计，2017年，武汉新房成交20.7万套，较2016年下降28%；在一房难求的火爆市场下，是不是消失的购买力，都跑到二手房市场了？
然而，二手房市场走势出乎预料！
百居易智慧新平台发布会
武汉市房地产经纪行业协会数据显示，2017年武汉二手住宅成交8.27万套，仅比2016年的8.15万套增长了1.47%！
没错，在人工、租金成本高涨、楼市如此火爆情况下，武汉二手房交易量仅比前一年增加了1200套！
这还算好的！
保利发布的《2017年存量房市场白皮书》显示，18个主要城市中，二手住宅成交量同比下降33%；意外不意外？
为什么会这样？
限购是一部分原因，毕竟新房二手房成交都在下滑，但还有一个原因！
如今的中介行业，正规军还没有占有优势，加上房屋买卖是个低频行为，不少马路游击队、夫妻店，“操作灵活”，一锤子买卖心态普遍！如此，频繁出现的交易纠纷，也让老百姓对整个行业的印象不佳。
与之相比，品牌经纪机构讲究长线发展，要树立品牌和口碑，依靠专业高效服务，提供居间服务，撮合买卖双方，收取“服务费”作为收入来源！
严格的说，不管价格高低，只要有交易，就比较满足了！
而严重的新房二手房价格倒挂，吓跑了不少买家，同时导致成交周期大大延长。
品牌中介经纪机构，面对这种情况开心不起来！
当然，相较于政府统一定价的新房市场，二手房随行就市，并无限价规定，在信息不对称、强烈看涨预期下，房东大幅提高挂牌价，无可厚非！
也就是说，新房二手房价格倒挂的情况，至少在2018年还会持续下去！
迎来了春天，也迎来了“狼”！
十年前，武汉二手房份额2成不到，相对于美国的七八成，以及北京上海的四五成，看起来潜力很大。
那时候，政国策参加相关论坛时，行业人士就提出“武汉二手房市场即将迎来春天”的口号！
然而，这个春天等了太久！
《三限时代，武汉二手房市场发展趋势的三个判断》
直到2017年，武汉二手房成交套数也只有总量的28%，武汉依旧是一个以新房成交为主的城市，并且政国策预测，未来3年，也是一个新旧并重的市场，除了武昌、江汉区几个主城区，二手房占比不会很快提升。
迟迟不来的春天，让一些二手房机构在艰难等待中消失，让一些进入武汉的连锁企业，半途又狼狈的退出！
但趋势确实不可阻挡！
目前，中国有20多个城市，二手房交易量超过了新房，北京是每三套多的二手房交易才有一套新房。中金证券报告预测，到2020年存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。
何况，武汉二手房成交相对占比不高，但交易量依旧超过80%的城市。
这是一块可以预见的巨大的蛋糕！
政国策观察到，过去两年，在中国品牌房企抢滩武汉同时，二手房机构的扩张也很凶猛：
2014年，合富辉煌集团在武汉二手房门店开业；
2015年链家收购中联之后，在武汉开始大展拳脚；
2016年，百居易、世纪宏图等开始规模化扩张之路；
2017年8月，中原地产十家二手房门店集体亮相；
2017年10月，21世纪不动产再次回归大武汉；
2018年1月，链家旗下德祐品牌落地武汉；
2018年4月，百居易召开品牌加盟大会，开启加速发展模式；
中原武汉二手房门店开业
过去五年，武汉新房成交了105万套，二手房成交34万套；不仅存量房源巨大，二手房的未来提升空间也可以预期。
蛋糕虽然大了一点，但分蛋糕的人更多了！
拥有8000家门店的链家，利用德祐品牌在武汉等城市增加了500家门店。武汉有经纪机构最近两个月新加盟门店超过100家........
百居易董事长谢娟说，这两年武汉房地产市场发展迅速，2017年就增长了数百家门店，经纪行业加盟业务竞争越来越激烈！除了创新求变，我们别无退路！
经过16年发展，百居易已拥有3000多名经纪人、220家门店，但还远远不够。信誉是我们的生命线，必须时刻谨守，追求卓越，全力以赴！
百居易董事长谢娟
面对挑战怎么办？百居易的选择很有代表性：
利用大数据、新技术搭建智慧新平台，积极发展品牌加盟店，实施“立足武汉、辐射全省、面向”的发展战略。
为此，百居易专门从链家、房天下挖来多位专业技术人才，组建网络技术服务平台，开始全面发力。
武汉本土房企沦陷的残酷事实已经证明，面对外来强敌，如果固守原有打法，不仅无法得到发展，甚至连原有的阵地都会丢失！
这恐怕也是百居易、世纪宏图、吉家、华明达等本土机构积极谋变的动机！
二手房市场发展趋势的三个判断
这个时代抛弃你时，连一声再见都不会说！
政国策相信，整个房地产行业的从业者，都有这样的焦虑！
当一二手严重倒挂、租赁需求爆发、VR看房、网络大数据等改变行业发展模式的时候，房地产经纪机构如何适应形势主动求变？
当天，政国策分享的主题是《三限时代，武汉二手房市场发展趋势的三个判断》，也算是管斑窥豹了。
个变化是二手房市场的降温。
进入2018年，随着新房供应增多、信贷收紧，楼市整体热度有所下降，加上不少家庭卖旧换新的迫切需要，二手房市场价格下调价格现象增多了。
根据国家统计局报告，2018年3月，武汉新房二手房价格双双下跌！
新房价格的下降，与远城区成交超过50%有关，与装修部分被剔除有关，大家心里有数！
二手房市场，在连续坚挺一年多后，首次出现下降，确实有一点信号意义！挂牌价高于成交价的现象并不稀奇，现在二手价格价下降，说明市场预期有所降温。
不过，少一点倒挂，多一点成交！
而二手房交易量提升，可以促进以旧换新需求的释放，构建住房梯级消费体系，促进武汉楼市健康发展。这不失为一个好的变化。
第二个变化是二手房市场的行业垄断趋势。
互联网是一个公平开放的平台，但却造就了阿里和腾讯这样具有超级垄断优势的巨无霸！同样，也让行业龙头在二手房市场的领先优势不断扩大。
想想也是，只需要一个APP，24全城无死角覆盖，只要建立起品牌认知，哪怕没有实体门店，也能让客户不远千里而来！
移动互联网时代，大数据、VR等新技术的使用、政府监管的加强，都让品牌机构的优势得以放大：更专业更高效更优质的服务，品牌背书带来的信任。
2017年3月，武汉启动二手房网签试点，并于当年8月全市铺开。根据行业协会统计，2017年武汉排名前三的经纪机构市场占有率达29.3%，排名前二十的经纪机构市场占有率达61.9%。
（注：2018年一季度，武汉二手住宅成交18839套，通过网签合同9005笔，前20强合计5167笔。）
第三个变化，全产业链发展与平台整合能力。
房产经纪行业正在形成两大阵营：收取模式和收取平台费模式。
一面是以链家网、我爱我家、中原地产为代表的传统经纪门店，另一面则是以安居客、贝壳找房等为代表的提供全信息房源的互联网平台。
共享平台之争全面开打，全产业链模式不做也不行。
拿百居易为例，搭建了房融这一金融业务平台，既解决交易中的痛点问题，又开辟了新的增长点。现在，又利用新技术搭建智慧新平台，整合资源优化管理，以满足扩张的需要。
一二手联动成必选项。市场上卖旧买新需求旺盛，经纪机构展开一二手销售联动，甚至开辟国内国外两个战场，给客户提供一条龙服务！
武汉住房租赁平台启动
再如，国家租售并举战略不断推进，超过万亿的租赁市场，吸引了万科、龙湖、碧桂园等大规模介入，万科正式确定把租赁作为主营业务。
在武汉，政府已经成立住房租赁交易服务平台，2018年将通过新建、改建、配建、长租等多种渠道筹集租赁住房不少于3万套（间），约100万平方米；扶持发展不少于5家、运营管理租赁住房5000套（间）以上规模的住房租赁企业；
原本不被看重的租赁业务，也迎来了春天，品牌经纪机构必须做出反应。毕竟，哪怕微利甚至不赚钱，租赁业务也可以成为新房二手房的客户入口，不能轻易放弃阵地！
芒果公寓（世纪宏图）
在这个跨界时代，每一个行业都在整合，都在交叉，都在相互渗透。原来你一直获利的产品或行业，在另外一个人手里，也许就变成一种免费的增值服务，并以迅雷不及掩耳盗铃之势，抢走你的饭碗！
5月9日，保利地产公告，将以保利顾问100%股权对合富辉煌旗下合富中国进行增资，剑指发展空间巨大的中国二手房市场。
这的确是一个“你不知道下一个对手来自于哪里”的时代！
前两天，百居易董事长谢娟朋友圈的一则转发评论，也能让我们感受到这个行业的另一面：
同属一个时代，同在一个行业，链家一骑绝尘远远的走在前面，建立了品质服务标准，成为行业的标杆。链家是伟大的，逐渐开放的平台使整个行业提升进化加速。最近和很多同业交流，发现能坚守沉淀下来的企业，其实不乏同样坚持难而正确方向，同样干着脏活苦活累活。
大家都很感谢这个时代，感谢行业的竞争对手让我们发现差距知道努力的方向。而从一线同业身上感受到一种发自内心强烈想要去学习和改变的驱动力量，无疑是行业和时代的希望。
楼市政国策2018-05-14 00:08:49
