[摘要] 自2008年开始，中指研究院华中分院联合武汉房天下，连续十年开展 “武汉新地标研究”，认证和推广了一大批对武汉房地产市场发展、对改善武汉市民居住环境起到重要作用的项目，“武汉新地标”也成为消费者投资置业的首要参考。
研究背景
目前，在房地产政策调控持续深化下，各城市房地产市场表现显著分化，而作为市场发展根基的城市，其未来发展态势已然成为各界关注的焦点。在中国房地产行业市场化发展的20多年间，一幢幢高楼平地而起，见证了城市的振兴与崛起，在城市间经济与产业实力的博弈过程中，地标建筑不断涌现，也在一定程度上成为了城市综合实力与繁荣风貌的象征。地标建筑以一种气势恢宏的姿态，构筑了耀眼璀璨的城市文明，彰显着城市独特的历史文化与内涵，与此同时，其作为展现城市核心竞争力的重要载体，以点带面促进区域、城市产业和人口的集聚，在推动经济发展的同时，也一定程度上推动着城市房地产市场格局的转变。地标建筑，以其功能上独有的超前性和包容性为城市代言。
自2008年开始，中指研究院华中分院联合武汉房天下，连续十年开展 “武汉新地标研究”，认证和推广了一大批对武汉房地产市场发展、对改善武汉市民居住环境起到重要作用的项目，“武汉新地标”也成为消费者投资置业的首要参考。
中房指数系统、中指研究院新地标评价体系分为功能性指标和标识性指标两个部分，每个指标下设二级指标，结合主成分法、德尔菲法与层次分析法对各项指标进行量化和非量化分析，终评选出2017-2018年武汉新地标项目。
武汉楼市板块分布
图：板块分布示意图
东原启城
测评概要
[2017]第WHXDB-DYQC-001号
中指研究院、中房指数系统在广泛收集武汉房地产市场典型样本项目数据信息的基础上，确立以“典型性”、“性”为基本原则，基于项目在“建筑规模、市场表现、建筑品质、户型设计”四个功能性指标，以及“显性标识、隐性标识”两个标识性指标的表现，开展武汉新地标项目研究工作，旨在树立城市地产品牌和区域项目旗舰，引导消费者理性投资置业。以下为根据“武汉新地标样本项目测评体系”形成的东原启城专项测评报告。
测评等级：AAA
级别释义：开发企业信誉好，项目定位高规模大品质好，社区运营有特色，值得推荐。
测评观点：
测评机构：中指研究院
测评时间：2018年3月
武昌南中心——东原启城项目价值测评
区位交通：综合立体交通出行，武昌南临地铁口百万方大盘
东原启城为东原地产布局武汉的第六个项目，整体建面逾百万方，是武汉东原为城市青年打造的武昌高品质都市人文社区。
项目位于武昌南中心腹地，洪山区白沙五路和烽胜路交汇处。周边路网发达，附近有多个公交线路站点，根据武汉地铁规划官网显示，地铁5号线白沙五路站位于小区东面，使项目成为了武昌南少有的临地铁口居住大盘。从项目出发，向左上白沙洲大道，可便捷抵达武昌核心商圈、汉阳滨江商圈；向南可直抵青菱立交、烽胜路立交、李纸立交，从而与三环线、四环线互通，快达光谷、沌口等武汉市重要产业新城与城市级商圈。
项目所在区域现已形成白沙洲大道、三环线、杨泗港大桥、四环线等“三环三轨一高架”构建的综合立体交通网络。随着沌口长江大桥通车，2018年南四环将逐步启用，2019年杨泗港大桥计划建成通车，将武汉二环线向南延伸，后期地铁5号线连接黄家湖大学城与武昌中心，将促使产业、资金、人口等资源加速向武昌南聚集，成为大武昌开发投资热土，区域的发展必将进一步带动本项目核心地位的提升。
区域潜力：多重利好助力武昌南加速崛起 区域发展焕然一新
作为武汉的南大门，项目所处武昌南近年来频受政策利好，区域规划、产业政策、人口政策等红利持续释放，区域发展潜力巨大。
大武昌南向发展的承载之地。武昌老城中心后续以旧城改造为主，而南湖作为早开发的区域，可供发展用地不足，目前，整个武昌向南发展的趋势已经形成，特别武昌南部的白沙洲、黄家湖以及汤逊湖区域，已经成为品牌房企看好的热点区域，随着城市环线与地铁的向南延伸，主城与新城的流动加强，未来的武昌南板块将继续朝着“宜居宜业、以产带城“的生态居住新城、市级商业副中心和产业新城的目标迈进。
重点城市中轴加持，区域发展迎来风口。根据长江主轴规划方案，市域范围划分核心段、重点段、主城段、拓展段，武昌南则位于长江主轴主城段、核心段辐射范围之内。作为武汉市致力于打造的重点城市亮点区块，随着长江主轴规划方案的实施，必将带动长江两岸的发展全面升级，武昌南区域内的交通、经济、文化、生态环境将得到彻底改变，区域面貌亦将焕然一新。
百亿军运会加速武昌南崛起。2019年第七届世界军人运动会将在武汉举行，武汉市计划投资近100亿元建设军运会场馆设施，其中军运会运动员村选址武昌南区域的黄家湖东岸，作为军运会配套交通项目，地铁8号线特地设置了军运村站（出自《武汉轨道交通第四轮规划》），已经开工的黄家湖大道也将建成城市主干路，进一步完善武昌南城市道路系统功能，改善区域交通条件和生活环境。毫无疑问，军运村建设将直接带动武昌南市政配套升级，加速整个区域快速崛起。
产业发展迎来升级创新机遇。武昌南不仅拥有汉之首、桥头堡的地理优势， 还享有黄家湖、青菱湖等城市为稀缺的湖岸景观资源。2017年初，武汉市关于 “大武汉?南大门”规划正式启动，拟将青菱张家湾地区打造成滨水产业新城。结合武汉市2030城市总体发展目标，滨水产业新城规划将充分依托洪山区重点发展产业体系和“大学之城”产业发展类型，致力于打造滨江生态绿城和城市轴线景观拓展区，促进武昌南的产业实现跨越式发展。
人才安居乐业的优选之地。据政府统计公报显示，大武昌作为武汉科教文化中心，其常住人口已经突破120万人，并且随着百万大学生留汉工程的推进，外来人口仍然不断增长。其中，武昌南板块人口超过30万人。武昌南作为目前城市发展的价值洼地，近年来受到政府、企业和大批投资者的重视，政策利好频出、区域配套渐趋完善，再加上相对较低的房价，从而不断吸引着产业人口、大学生人才以及其他城区的外溢人口涌入区域内，未来武昌南人口将增长到50万人。
借长江主轴规划利好、滨江产业新城规划启动、百亿军运村配套利好、菁英人才的不断聚集，武昌南的人居建设也必须配套升级，以满足日益升级的高品质居住需求。而东原启城作为东原地产精心布局的百万大盘，享武昌南中心发展利好，凭借区位优势、项目品质、社区运营以及品牌实力，致力于打造高品质都市人文社区，未来必将引领武昌南理想人居生活，成为区域内标杆性项目。
项目品质：区域稀缺的高品质都市人文社区
东原启城总建筑面积约为106 万方，涵盖了住宅、大型商业、高端公寓等业态，总户数共计约6500 户,承载人数超过2 万，是区域内少有的高品质百万方大盘。项目作为武汉东原的区域性标杆，始终致力于提升都市人居品质，推进城市发展，不论是项目整体设计，还是对细节的打造，都力求完美，旨在创建一个引领武昌南高品质都市生活的人文社区，成为武昌南的地标大盘。
规划布局：项目整体以“两轴三组团五期”的规划设计，以中央十字线为黄金轴线，打造了三大居住组团，通过田园城市的设计手法，将土地划分为“田”，有效整合各组团之间的区域关系和共同空间。
建筑风格：项目采用了新古典建筑风格，化繁杂为简化的立体化线条设计，呈现古典而简约的新风貌，同时也保留了的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，具有较强的品质感。
建筑质地：建筑材料的选用，在每一个环节都是经过反复推敲，极力打造一个舒适安心的家。外立面材料选用高级质感涂料，部分窗槛墙为深褐色以及深米黄色质感涂料，增加建筑面的多边性和层次感，门头采用石材，基座部分采用真石漆，整体看上去彰显项目作为百万方大盘的气质。
智能安全系统：在社区的智能化打造中，安全防范监控系统、电子巡更系统以及消防广播系统等智能化系统，全方位保障每一位业主的安全。
细节精心设计：人车分流设计，保证出行畅通；立面颜色采用浅米黄色，象征年轻与活力，更显精致；通过楼间距以及前后错位提升小区的景观使用率。
项目配套：满足全龄段生活需求，创建共享俱乐社区
相比区域内其他项目的配套，东原启城的配套不仅为了解决基本的社区需求，更重要的是项目提供了一个互动、交流及分享的平台，满足了全龄段的业主需求，将社区打造成了安居之所和精神家园。
多业态商业配套。根据项目规划，东原启城未来打造的 约9 万方商业，不仅能在体量、招商业态上，在整体商业氛围营造上也将会形成主导地位。除了提供基本的生活需求配套，项目也考虑引入更多配套，项目规划包括电影院、大型超市等，更是打造了汉味老字号美食的“原味博物馆”，将会吸引武汉人乃至外地游客来此体验和品尝。
高品质教育社区。项目规划在社区内提供了幼儿园、小学。通过打造十年无忧的一站式教育和“2 1 1”教育体系，从根本上满足了社区家长的多样化需求。
全龄段俱乐配套。东原社区不仅提供安居之所，更打造了一处精神栖居。项目通过花房、原聚场、超级猩猩健身舱、童梦童享、原味博物馆、架空层休闲健身中心、夜跑道等10项公共开放空间，让人们互动和交流，彼此分享快乐，让社区生活更加精彩。
社区运营品牌：全生命周期的社区服务，社区运营不断创新突破
在行业利润不断收窄的前提下，东原地产等“专而美”的中型房企正在异军突起，拥有产品和服务特色等，不仅仅能提供给业主一个稳定的住所，更希望让他们在项目中感受到不一样的高品质生活，在保证优质物业服务的基础上，在社区运营方面不断创新突破。
作为其中的佼佼者，东原地产社区运营理念不断迭代更新，从早期的1.0时代‘靠沟通吃饭’，到2.0时代的‘让连接发生’，实现社区内人与人之间更有质量的连接，再到3.0时代的‘俱乐社区’规划，深度挖掘社区内部资源，打通内外部资源的分享系统。2017年，东原地产又提出“让连接发生”品牌口号，这是基于其一贯强调的“地产下半场一切遵循客户体验逻辑”而适时抛出的新思路，更加前瞻地关注社区关系新型构建方式，实现社区即社会的品牌理想。
2017年7月，中指研究院发布《2017中国城市居民居住满意度调查报告》，东原地产在社区运营、物业服务、综合满意度方面表现突出，被评为城市居民居住满意度企业，东原物业被评为“2017中国物业服务特色品牌企业”，在社区运营服务方面成功塑造品牌。
东原以业主的每个生活细节为出发点，打造了社区子品牌的运营体系。童梦童享、友邻友趣、乐享乐配以及优度优家共同构成了东原四大社区子品牌，分别从儿童成长、人文亲邻、社区配套以及特色精装等方面为业主带来全生命周期的社区服务，创造更为丰富的社区生活经验。
东原·童梦童享：首次在提出将儿童作为服务对象，创新打造童梦童享儿童成长系统。从硬件到软件，全方位提供儿童社区配套产品和服务，引领孩子健康快乐地成长。
东原·友邻友趣：以打造共享互助的邻里关系为核心的社区状态，通过设置丰富多样的社区活动，加强人与人之间的情感沟通，构建良性的社区生态系统。
东原·乐享乐配：围绕社区运营，创新整合多方优质资源，通过对社区软、硬件的优化，为居民提供舒适、便利的优质居住体验。
东原·优度优家：从每一个社区生活细节出发，通过对户型和功能的深入挖掘，打造更加多元化的居住空间，创造更加精致的品质生活。
企业品牌：百强企业，实力品牌
东原地产集团成立于2004 年，集团总部现位于上海， 是一家以地产开发、商业开发、物业服务为核心业务的大型综合企业。历经14年发展，已成为行业内极具发展潜力的房企之一。东原地产在深耕城市、做优住宅的同时，深耕产业链，将触角伸向产业地产、社群运营等多个方向，追求超额利润。凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，跻身2018年中国房地产百强企业58强，稳健保持“中国新社区运营2”，并进入“中国房地产百强企业融资能力10”、“中国房地产百强企业成长性10”、“中国房地产百强企业稳健性10”榜单。
目前东原地产已在华东、华中、西南近十城稳步布局，一二线城市超千亿货值的优质土储 。精选深耕的拿地战略与发展逻辑，让东原品牌拥有了稳定的资本和超额盈利能力。东原品牌拥有全产品系覆盖的开发实力，充分利用每一块土地资源，为客户提供价值的城市生活体验，如系的印长江、山樾系的湖山樾、时光系的时光道以及晴天系的晴天见等。
武汉作为东原中部战略的重点城市，目前已在武汉精心布局了6个项目，大部分项目成为了所在片区的生活标杆。东原纳帕溪谷作为武汉豪宅的标杆代表，率先打造了“果岭文化 酒庄文化”的别墅居住体验；东原时光道，极具优化的居住空间，在武汉打造了童梦童享项目落地；而东原湖光里项目，开启片区内引擎一线湖居品质生活典范；南湖东原晴天见，打造了南湖独有的青年主题社区；东原乐见城，创造了南湖少有的创新俱乐社区。东原启城作为东原地产在武汉精心打造的百万方大盘，秉承“打造武汉都市人文之城“的服务理念，旨在为武汉都市青年提供高品质人文社区。
物业品牌：中国物业服务百强企业，用心构筑幸福社区
物业作为社区运营的重要组成部分，不仅要提供基础的社区服务和管理，还要搭建业主沟通交流、互帮互助、共享学习的平台，从而构建和谐幸福的社区文化氛围。
重庆东原物业成立于 2003 年，具备物业管理壹级资质。凭借多年丰富的管理运营经验，荣获 ISO9001:2000 质量管理体系认证证书，连续三年荣获“中国物业服务百强企业”称号。东原物业的宗旨是“为幸福多做一点”，从客户体验出发，潜心研究每个社区的细节，梳理出 “资讯互动多一点”、“缤纷生活多一点”、“关爱老人多一点”、“儿童呵护多一点”四大内容，分别从资讯获取、多彩生活、关爱老人及呵护儿童等方面关心业主社区生活，形成良性互动、生活互助的邻里关系。
市场表现：区域楼市潜力看好 东原启城受市场追捧
图1：2017年1-12月武昌南住宅供需及价格走势（数据来源于中指院调研数据）
区域市场表现：根据中指研究院数据显示，住宅市场方面，在2017年武汉市住宅成交同比下滑的背景下，武昌南区域内住宅成交量同比增长26.85%，成交价格同比增长23.85%，创历史新高。2017年1-12月，住宅成交总体呈现量价齐升的态势，市场表现活跃。由于武昌南是主城区的价值洼地，发展潜力巨大，同时新房与二手房价格倒挂明显，因此2017年区域内频现日光盘，需求强劲。土地市场方面，2017年区域内的土地市场竞争激烈，各大名企纷纷进驻武昌南。P（2017）129号地块被万科以386540万元竟得，成交楼面价9073.71元/㎡，刷新了目前区域内的楼面价。2017年，武昌南区域除万科之外，保利、联投、新城、旭辉、美好、新力、正商等品牌房企汇聚，使得区域开发热度不断上升，也说明了区域未来发展被资本一致看好。
图2：东原启城项目历次开盘成交情况（数据来源于中指院调研数据）
项目市场表现：根据中指研究院数据监测显示，东原启城自2017年10月首开以来共5次开盘，推出1-8#楼，推盘总量1646套，成交总量1646套，总体去化率100%，且每次开盘即售罄，项目产品受市场热捧，进一步说明购房者对东原启城项目产品的高度认可。
价值贡献：引领城市理想社区，促进区域更新发展，引擎武昌南中心发展标杆
引领城市理想社区：作为“社区运营逻辑鏖战地产下半场”的开拓者，东原集团携百万方大盘东原启城，通过构建一整套社区品牌体系，旨在为业主带来全生命周期的社区服务，创造更加丰富的社区生活体验。本着“以人为本”的精神，东原启城提出了五大社区价值主张，通过打造互动、交流、学习和分享的平台，营造了社区的和谐氛围，提供了精神的栖居之所。项目开放仅半年，就迎接了近千名国内同行来参观学习，共同探讨社区运营的实践经验，让东原启城成为了具有里程碑意义的城市级著作。
促进区域更新发展：武昌南作为目前稀缺的价值洼地，随着各种区域、产业政策的不断利好，基础设施的不断升级，人口的不断流入，各大知名房企纷纷布局。后续，随着四环线、杨泗港大桥、地铁5号线的建成，将会吸纳更多人口、资本和产业，作为南昌南中心的风向标项目，东原启城秉承“打造武汉都市人文之城“服务理念，以精心的规划设计、优良的品质和成熟的社区运营，刷新了武昌南理想人居的新高度，促进了区域的城市化进程，推动了人居幸福城市建设，为区域乃至城市升级发展做出贡献。
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