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武汉新地标十年回顾:改变的不仅仅是楼市

中国指数研究院     2017-12-04 11:30

[摘要] 2008年,武汉楼市新地标研究正式启动,如今,已经是第十个年头。十年来,房天下&中国指数研究院以专业眼光和严谨态度进行研究与评定,覆盖全武汉50多个板块,共吸引600余楼盘参与评选,1500000人次参与投票。为此,在2017——2018武汉新地标启动之际,中国指数研究院将回顾一下过去的武汉地标十年!

2008年,武汉楼市新地标研究正式启动,如今,已经是第十个年头。十年来,房天下&中国指数研究院以专业眼光和严谨态度进行研究与评定,覆盖全武汉50多个板块,共吸引600余楼盘参与评选,1500000人次参与投票。

为此,在2017——2018武汉新地标启动之际,中国指数研究院将回顾一下过去的武汉地标十年!

打破城市格局 城市资源重新分配

回顾十年来武汉楼市的发展,以住宅开发为主体的房地产市场演变其实是二次城市化过程,或者是一个再城市化的过程。原有的城市格局被打破,城市由一个中心点演变为多个中心点,楼市热点板块出现大规模裂变,而这种裂变往往都是通过住宅项目,尤其是那些新地标项目完成的。

图:武汉楼市板块演变

武汉新地标十年回顾:改变的不仅仅是楼市

二次城市化的过程导致城市资源重新分配,一些优秀的住宅项目更容易获取甚至创造新的城市资源,通过创造新的城市魅力点来争取更多的城市资源的份额,包括市政,包括优质购买力,包括医院、学校等其它配套资源。

而这种优势资源向优秀住宅项目倾斜的过程也是新地标项目价值被认同的过程。也因此,那些具有领袖气质,王者风范的新地标项目挟持着品质、品牌很快成为一个被改头换面的区域的中心。一如白沙洲之万科金色城市、武汉CBD之泛海国际居住区、东湖之华侨城……

新地标入选项目 品牌房企占多数

新地标项目之所以被树为标杆,是因其蕴涵了诸多新理念、新产品、新服务、新技术等一系列具有标杆作用的特质,并最终形成其优越的建筑品质。同时,作为新地标项目会更加精心打造自身的楼盘品质、完善自身的综合配套和物业管理水平,涵盖楼体外观、室内结构、物业管理、小区环境、生活配套等方面,其服务水平与建筑设计水准都是一般物业无法企及的。

十年来,新地标项目的研究和确定一直秉承着遵循市场、群众、专家的综合评定,评价体系不断完善,准入“门槛”逐年提升。首先,量化指标——建筑规模、市场表现等硬指标数据说话;其次,非量化指标——技术含量、外观、时代感、地理位置、区域文化体现、周边环境利用、与周边协调等,则是通过专家评审意见,以及购房者问卷调查等途径来获取。

在研究过程中,老百姓和专家们的观点出奇一致,即肯定现有新地标项目的同时,都反复强调,地标形成有一个“大浪淘沙”的过程。只有经得起时间考验、百姓认可并自豪的项目,才能成为真正的武汉地标。

通过对十年来入选武汉住宅新地标的百余个项目的分析,我们发现八成以上都是品牌企业开发的优质项目,其中,万科项目以累计15次入选遥遥领先,特别是金色城市项目连续7年成为白沙洲板块的新地标,见证了白沙洲板块的诞生、发展、成熟。

图:典型品牌企业入选新地标项目次数(累计)

武汉新地标十年回顾:改变的不仅仅是楼市

新地标影响市场 区域价值风向标

“降价的大潮袭来,很难有楼盘能够幸免,而潮水退去之后,却总有些石头最先冒出水面。”一位行业专家这样来形容楼市波动的行情,而这些最先冒出水面的石头就构成了目前意义上的“地标性楼盘”——它在市场向上的时期,能够最先感知,一路领涨;在市场向下的时期,能保持基本的价值底线,维持整个市场的人气与信心。十年间,经历几轮调控,新地标项目正是凭借其抗跌性和保值增值性等天生的禀赋,使其成为行业发展的标杆,在代言区域市场的同时引领和支撑城市及片区地产的持续发展。

对于普通的市民和购房者来说,对区域价值的认知直接表现为对区域房价的认同,区域价值的高低与房价的高低几乎为等同的概念。新地标项目对于区域楼盘价格具有的提升作用主要基于三个方面。

一是通过改变区域的整体形象、居民结构、商业配套提高了区域在城市中的地位,将人才、资金吸引过来,带动了土地价值的提升,如绿地中心城之于光谷新中心、武汉国博新城之于四新,保利城之于徐东,天汇龙城之于盘龙城。

二是标杆性项目提高了区域房地产项目的竞争层面,其它项目为了使摆脱竞争劣势不得不提高楼盘的品质和运作水平,如武汉天地之于汉口滨江、融创中心之于武昌核心,碧桂园晴川府之于汉阳滨江。

三是住宅地标对于市场的影响并不仅仅表现在物化的层面,有时甚至表现在心理层面。有的地标项目虽然并未真正建成,但项目所带来的诸多利好信息使公众充满着众所周知的美好预期,相信该项目会给区域发展带来质的飞跃,这种关注度将对市场产生直接的导向作用,进而带动区域楼盘的升温。如金茂府之于杨春湖高铁商务区、泰禾武汉院子之于蔡甸,远洋东方境世界观之于汉阳核心,临空新城之于临空副城,青年说之于龙阳大道,都是项目尚处雏形阶段就已在民众的心中形成了“心理地标”的概念,区域内其它项目往往会将紧邻的住宅地标项目作为提升自我形象的卖点进行宣传,其它项目的购买者也普遍因为居住在紧邻住宅地标项目的方位而获得心理上的满足感和自豪感。

板块革新

地标巡展

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