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“共享财政”有望给土地财政退烧

长江商报     2017-11-14 08:10

[摘要] 前三季度京杭宁渝沪土地出让金过千亿,佛山依赖土地财政最严重□本报记者吴婷土地出让金增长,地方土地财政依赖程度再创新高,不管是否愿意承认,在短期内土地财政仍然是地方收入的重中之重。根据中国指数研究院数据显示,截至目前,全国土地出让金超千..

前三季度京杭宁渝沪土地出让金过千亿,佛山依赖土地财政最严重

土地出让金增长,地方土地财政依赖程度再创新高,不管是否愿意承认,在短期内土地财政仍然是地方收入的重中之重。

根据中国指数研究院数据显示,截至目前,全国土地出让金超千亿元的城市有5个。同时,50个热点城市的总土地成交额已超过2.6万亿元,同比上涨40%,成为政府财政收入的重要支撑。

在全国20个重点城市中,前三季度有6个城市土地出让金增幅超过80%,其中北京同比增幅达315%,重庆同比增幅高达201%;同时,有8个城市今年前三季度土地财政依赖度超过2016年,其中佛山、南京等地土地财政依赖比重超120%。

湖北省统计局副局长叶青在接受长江商报记者采访时表示,从目前的土地制度来看,政府几乎是土地交易的唯一主体,因此地价在很大程度上是由政府控制的,土地出让金仍然是地方政府财政收入的重要组成部分。要改变现状,“共享财政”或可成为一种可行的解决办法。即:以公租房为主,政府与百姓当股东的方式成立一家公司,实现百姓、企业与政府共享发展红利。

前三季度五城市土地出让金过千亿

我国目前有关房地产的财政税收主要以土地出让和房产交易两个环节为主。其中,土地出让金占据了地方财政收入的很大比例,而持有环节的税收占比则很小,这就产生了所谓的“土地财政”。

财政部最新数据显示,今年前三季度,地方一般公共预算本级收入70757亿元,同比增长10%。全国政府性基金预算收入38545亿元,同比增长33.3%。土地和房地产相关税收中,契税3787亿元,同比增长19.9%;土地增值税3997亿元,同比增长21.8%;房产税1841亿元,同比增长17.9%;城镇土地使用税1788亿元,同比增长10.4%;耕地占用税1449亿元,同比增长0.1%。

记者通过梳理中国指数研究院数据发现,截至目前,前三季度全国土地出让金过千亿元的城市已有5个,分别为北京、杭州、南京、重庆和上海,依次为1847.4亿元、1619亿元、1264.8亿元、1127.3亿元和1020.3亿元。同时,50个热点城市的总土地成交额已超过2.6万亿元,同比上涨40%,成为政府财政收入的重要支撑。

叶青认为,土地出让金数额增长,一是由于政府可以出让的地块变少,尤其在一线城市;二是整体经济形势稳定,也给投资者以信心,多重因素下拉高了单位土地出让价格。“看一个地方财政收入是否依赖土地收入,还要参照其在地方财政收入中的占比。”叶青说。

佛山南京等地卖地收入远超地方公共预算收入

如果以土地出让金在地方财政收入中的占比作为衡量地方土地财政依赖度的指标,记者按照“城市土地出让金/城市一般性公共预算收入×100%”计算,全国20个重点城市前三季度土地财政依赖度最严重的是佛山,其次为南京、杭州和济南,土地财政依赖程度均超过100%。这意味着,佛山、南京、杭州和济南今年前三季度卖地收入已经超过地方一般预算收入。

在20个重点城市中,有12个城市国有土地出让金占财政收入比重超过60%,较2016年减少了4个城市;有3个城市土地财政依赖度在70%至100%之间。

与此同时,有8个城市今年前三季度土地财政依赖度超过2016年,分别是佛山、杭州、成都、重庆、广州、西安、无锡和北京。

值得注意的是,今年前三季度佛山、南京、杭州和济南土地出让金都超过了地方一般公共预算收入。佛山市土地财政依赖最严重。数据显示,今年1至9月,佛山市一般公共预算收入完成472.63亿元,同比增长17.23%;土地出让金694.8亿元,同比增长81%;土地财政依赖比重达到147%,较2016年末增长了46%。

其次为南京,土地财政依赖比重达132.83%,但较2016年末下降了22%。杭州、济南的土地财政依赖比重亦均超过100%;合肥、武汉、成都的土地财政依赖比重均超过70%;厦门、重庆、郑州、广州以及西安的土地财政依赖比重则均超过60%。

叶青认为,土地财政收入占城市一般性公共预算收入30%-50%是比较合适的。占比太高,有可能是地方政府监管不严导致的。土地出让总有极限,今年政府过度出让土地,不利于一个城市未来的可持续发展。

武汉大学经管学院财税系副主任刘成奎指出,地方财政收入包括很多方面,土地财政收入是其重要的一部分。由于土地现在是国家管控,因此在城市发展过程中,土地出让金起到了为城市建设融资的作用。我们也不能消极化地对待土地财政。但另一方面,我们也可以看到,随着中国城镇化的迅速发展,过高的依赖土地财政也会带来一系列问题。比如高房价及快速上涨的房价带来的一些金融风险。

不过,刘成奎认为,今年三季度中国经济整体形势稳中向好,已经从“L”形开始走向“U”形。随着其他产业的向好发展,土地财政应该会向更加积极的方面发展,也可以更好地为地方政府服务。

从“土地财政”走向“共享财政”有三点好处

土地出让金关乎土地财政,土地财政关系地方财政收入。

记者通过梳理全国土地出让金数据发现,从2012年开始,全国土地出让金数额一路上涨,2014年达到最高峰,全国土地出让金收入达到4万多亿元,中国土地财政也达到高潮。直至2015年出现拐点,呈现近5年来首次负增长,同时也使得当年全国地方土地财政依赖度被迫下降至39.22%。到了2016年全国土地出让金再次增加,全国地方财政收入87195亿元,同比增长4.2%。

这意味着,由于多年以来土地财政对地方政府的重要性,导致地方土地的供给并没有贴近房地产需求,而是呈现全行业持续库存累积,城市间土地供应出现错配。

“但实际上,土地出让金并非地方财政长久之计,也不是解决房价问题的良药。”叶青感慨道。

中央政府也曾多次强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,坚持房地产调控不放松。随着各地楼市调控政策的一再收紧,土地和房地产市场的过热成交明显被抑制。这意味着,作为地方财政主力的土地收入将受到影响,地方土地财政将吃紧。

对此,叶青指出,“共享财政”或许是一种大胆的创新。

根据长江证券研究院公布的数据显示,我国土地出让高峰已经过去,未来租赁房、共有产权房供应将占据重要比例。

叶青分析称,从“土地财政”到“共享财政”,一是可以减少企业的投入负担。产业项目所需土地将以租赁或股份形式从政府和农民手中获取,一定程度上缓解了企业前期对土地方面的投入,企业可以集中精力做好研发。二是形成一个利益共同体。过去是政府从农民手中拿地,“五通一平”之后提价转卖给企业,农民的收益有限,“钉子户”不少。现在,政府和农民也获得相对稳定的长期持续收益,从而在利益方面进行再平衡。这是社会主义市场经济体制的全新探索。共享经济不仅仅体现在物品的使用、资金的使用上,还要体现在土地、建筑物的使用上。

“三是政府、农民成为真心实意的支持力量。过去,“沙霸石霸”不好对付,拆迁也不容易,生产经营环境也不良等,在新的股权关系中,这些问题自然而然都解决了。”叶青说,“共享财政”后,农民致富也有了新的路径——土地入股。在经济发展中,有各种要素:土地、资金、技术、厂房、劳动……大家各有所获。土地入股过去比较多地出现在农业项目,现在可以扩张到工业项目、服务业项目,雄安新区就是一个样板。

除此之外,还可以形成经济发展的长效机制。过去强调企业的“独家经营”,在新的土地使用模式之下,企业是一种“共享共赢”的经济体。

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