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撕下武汉高房价的面具

——-转至武汉买房

房天下   2017-11-10 12:07

[摘要] 在平面广告上,地铁,学区,商圈,市政公园,都是特别带劲的字眼,如果哪家楼盘能集齐这四个词,就能迅速召唤有钱的傻X。所以哥今天来撕一下,武汉高房价豪宅脸上的伪价值标签。首先,在ZF、中介、开发商和房东嘴里,学区房都不是一个概念,一个对概念边界都不清晰的东西,凭什么值钱?我们把学区房定义为有学籍的不动产

哥有个小癖好,就是怼开发商的平面广告。

他觉得自己什么最值钱,广告上就写什么。

这他妈就很尴尬了。

比如豪宅广告,大部分画面是个中年男人端杯红酒。

开发商想说自己小区,圈层高贵。

可是他又不知道有钱人怎么生活,于是想象,有钱人每天就是站在落地玻璃前,喝红酒发呆,等着钱自己飘过来。

在平面广告上,地铁,学区,商圈,市政公园,都是特别带劲的字眼,如果哪家楼盘能集齐这四个词,就能迅速召唤有钱的傻X。

武汉房价已站上高位,我们自己的家,不知不觉就被豪宅

说实话,现在把哥的房子挂到中介,哥自己是买不起的。

房价贵,要有贵的理由,如果靠面具支撑房价,那就是在收智商税。

所以哥今天来撕一下,武汉高房价豪宅脸上的伪价值标签。

01

可能大家会有疑问,这些都是很大的价值点啊,为什么你说伪?

房地产发展的初级阶段,主要矛盾就是买房人懵懂的价值判断,和不断上升房价之间的矛盾。

如果拉长时间期限,很多所谓价值点,会逐渐普世,就不存在价值。

比如地铁。

2012年刚开通,对房价的拉升很明显,包括万达公馆27570元/平方米[武昌]万达公馆48套在售这样的豪宅

有钱人会坐地铁吗?

万达的人当时告诉哥,很多业主跟朋友说,你从二号线积玉桥站出来就能看到他家,倍儿有面子。

然而,武汉主城区600多平方公里,刨除1/10水域,以及商业办公展览用地,我们居住用地只有200多平方公里。如果把主城区所有小区,覆盖在1公里范围内,实际上只需要160个地铁站。

我们现在开通12346号线,一共126个站点。

就算有重复的,还有100个。

已经覆盖60%面积。

再过5年,地铁100%覆盖不是梦。

再说学区。

可能很多朋友会说,学区最值钱,不信你看的速度。

但在哥眼里,是武汉最被高估的不动产,因为太贵。

首先,在ZF、中介开发商和房东嘴里,都不是一个概念,一个对概念边界都不清晰的东西,凭什么值钱?

我们把定义为有学籍的不动产,一般会比非学区贵30%左右。

那么的价格实际上由学籍和房子,构成。

值钱的是学籍,对吧?

假设一个名校学籍,你批条子、借读的费用是30万。

那么若10平方米,单价就是3万,比较合理。

所以北京天价6平方米过道,是非常科学的。

因为学籍太贵,房子居住价值为零。

卖东西当然会肥瘦搭配,但问题是,武汉现在的,动不动做200平方米,什么意思?

那就是说,200-10,搭的190平方米,都要按学籍价值计费,这就是耍流氓。

600万房款PK30万批条子费,怎么算?

你会说,哥,我这个,用完了,还可以卖给其他人。

那祝你以后能找到接盘的货。

02

地铁和名校,有一个共同点,只要有钱,可以无限复制。

也就是我们常说的,区域想象力,预期。

武汉但凡地段偏的开发商,都会从新闻里找蛛丝马迹,证明政府以后要在这里大搞。

这30年我们也相信,没有ZF办不成的事儿,只要想搞,天堑也能变通途。

那问题来了,这些开发商,都说被ZF翻了牌子,谁说的是真话呢?

好,请注意,哥要说关键点了。

ZF会在哪里搞大开发?

ZF会把所有好东西堆到哪个区域?

哪个区域预期?

答——ZF手上土地的地方。

这个逻辑能明白吧?

过去的光谷东,现在的杨春湖。

反面例子是白沙洲。

为什么白沙洲和四新同时起步,就是拼不过人家呢?

白沙洲住这么多人,应该加大配套,那些市场,厂房,应该腾退。

这道理卖菜阿婆都懂,为什么不动?答案是产权在谁手上。

最近,哥听说洪山将把区域内最的几所学校,打包组成教育集团,然后落户到某个新兴区域。

在这个新兴区域呢,ZF手上还有300多万方土地,可以卖,懂?

所以,什么地铁、学区,但凡可复制的,都不是高房价的核心价值支撑。

什么是真正的价值?

不能复制的。

比如江河,比如湖泊。

关于这一点,大家对比下世纪江尚30472元/平方米[江汉]世纪江尚46套在售和泛海各种XX园,2015年以来的价格变化。

XX园有学区,有地铁,各种城市CBD级配套加持,房子也做得好,各种条件不知道比世纪江尚30472元/平方米[江汉]世纪江尚46套在售高到哪里去了,为什么价格涨不赢呢?

没有核心稀缺资源,他有的,用钱都能复制而已。

03

所以我们看武汉真正意义上的豪宅一线方阵,总价500万起步,武汉一共有6个(已开盘)。

你会发现,有几个没有学区概念,但并不妨碍清盘

而目前武汉单价2.5个以上的项目,但凡有稀缺资源,客户对是否有地铁,已经不敏感。

所以很多人问哥,武汉江山,门槛500万起步,划得来不?

哥很早跟这家开发商沟通,就提了一个建议——抱着长江的胯子摇啊,你奈我何。

武汉江山基本与长江、江滩融为一体。

这个项目位于园林路与临江大道交汇处,在临江大道2015年修缮完工后,道路宽阔通畅,站在江山的房间里,俯视长江和青山江滩,那种占有感,基本上就相当于小区内部景观配套

你会发现,对于那种社会成功人士,什么黄哥马哥徐哥,这种俯视滚滚长江东流去、旁观整座城市繁华、遥望苍生的视野,极具杀伤力。

就是一种攀上人生巅峰的满足感。

在武汉三大江滩之中,2015年开放的青山江滩,是,也可能是最美江滩。

不管是园林设计还是建设规模,能与这里相提并论的,几乎没有。

至于交通基础,除地铁外,从武汉江山通往武昌可以走和平大道和临江大道两条主干道,从三弓路出去可以沿和平立交上二环线,驾车的客户可以很便捷通达三镇。

至于商业配套,奥山自己开发的奥山世纪广场0元/平方米[青山]奥山世纪广场1套在售,沃尔玛,外加建二的武商众圆广场,商务商业资源,客观说比中北路、武广商圈逊色,但长江资源,给足江山杀入豪宅一线阵营的底气。

04

抱着长江胯子摇的项目,很多。

比如以前有个项目,主打卖点,好像距离长江只有几十米,号称武汉最近。

哥就纳闷,你这么强调,是能从窗户上一步跳进去还是咋?

资源,怎么用好,才是关键。

哥家也在长江边,厕所有个小窗户能看江,每次洗澡都感觉自己人生赢家,这就很尴尬了。

江山怎么把长江胯子摇新高度呢?

他即将二次开盘主推7、8号楼,3梯2户169平和185平大平层户型

户型更大,结构更好,观江面更加宽阔,观江角度更直观。

江山特点是户户无差别瞰江。

6栋高楼,一线排开。

相比常规看到的排布方式,U型、口字型、错落型等,很少见到“一”字型排布。

这样一字排布,就是把长江美景,无差别留给业主

在滨江豪宅中,能做到户户观江的,恐怕只有这一个。

更重点的,是江山客餐厅设计——罕见270度玻璃幕墙观景平台。

这个设计,也是江山价值点,配合3.3米超高层高,这意味着坐在客餐厅任何角度,一抬头,武汉江河美景,尽收眼底。

不仅是客餐厅,江山摒弃武汉住宅项目最喜欢的飘窗,改造成大面宽玻璃,同样也是保障观景效果。为什么飘窗?

武汉人占便宜的心理,决定这个送的东西,好。

其实但凡买过房的人都知道,飘窗一点鸟用都木有。

深圳、北京的豪宅,早就抛弃这种设计。

在设计上,为保证观景效果,无论270度落地玻璃,还是大面宽窗,支撑他的,都是公建化建筑元素。

相比一般住宅,江山的设计更类似写字楼

中间依托圆支撑,住宅空间,围绕支撑排布,保证每间房都有观景面,不会被别住。

作为长江主轴边的建筑,外墙采用铝板金属幕墙+真石漆,楼栋基座采用印度红大理石,所有窗户均采用玻璃外墙,确保主轴城市界面的独特大气。

除此之外,江山还具备豪宅必须有的奢侈。

比如顶楼复式带有私家星空边际泳池,在5楼和6楼设置空中连廊会所,记住一点,豪宅再多的配套,都不嫌多。

值得一提的是,从大门开始有风雨连廊连接到每个楼栋。

而风雨连廊,在哥眼里,必须是豪宅的标配。

原因无他,不能要求豪宅业主打着伞,慌慌张张往家奔。

这就是,所谓豪宅,一定要从细节维系住业主的体面。

最后总结下,长江是武汉的主轴,是城市最拿得出手的家底。

长江主轴左右岸大道、城市阳台、长江绿道,就是这座城市的明珠。

以此最基础而诞生的豪宅,都是作为城市不可复制的资源,也是无法被PK掉的价值。

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