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公寓：是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓又分为居住型公寓、商务公寓、酒店式公寓。
住宅：是指专供居住的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓、花园洋房等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房。
公寓和住宅的区别是什么？
区别1——用地性质、产权年限不同
一般而言，住宅为住宅用地，产权年限是70年；公寓为商业用地，产权年限是40年（少数公寓为70年产权）
区别2——水电、燃气、物业费用不同
住宅为民水民电，公寓通常为商水商电。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且城市地域不同相关政策也可能略有不同。商水商电的费用要比民水民电贵。而且公寓的物业费一般要比住宅的物业费高。
住宅一般都可以通燃气，公寓很少能通燃气，一般用电磁炉做饭。
区别3——首付比例不同
住宅首付3成，公寓首付比例5成。
区别4——贷款方式、贷款年限、贷款利率不同
住宅贷款可商贷可公积金贷款，贷款年限30年，贷款利率可下浮；公寓只能商贷，贷款年限一般10年，贷款利率一般上浮10%。
区别5——交易税费不同
住宅按照购房房源的面积不同需缴纳1%-3%的契税，首套房90平以下契税为1%，90平以上契税为1.5%。公寓不论面积大小，契税一律为3%。
二手住宅交易需要缴纳营业税个人所得税，二手公寓交易除需要缴纳营业税个人所得税外，还需要缴纳土地增值税。
区别6——是否可落户
住宅可以落户，公寓不可以落户。
投资选住宅还是选公寓？如何判断？
住宅的优势：
1、空间布局合理，功能齐全，一般为封闭式厨房，可通燃气，具有家庭温馨感。
2、水电为民水民电，费用低。
3、可落户，将来孩子上学可以落户。
4、首付比例低，可商贷可公积金贷款，贷款利率低。
5、后期转手的交易税费低。
住宅的劣势：
住宅限购限贷，总价高，月供高，买房压力大。
公寓的优势：
1、不限购不限贷。目前大多数城市的公寓产品不限购不限贷，而大多数一二线城市的住宅都限购。
2、公寓面积小，总价低，购置门槛低。单身人士或者小夫妻，用来过度居住或者投资比较合适。
3、公寓租金高，可以房养贷，压力小。
4、公寓使用更灵活，可以办公，也可以自住。
公寓的劣势：
相比住宅，公寓存在首付比例高、贷款利率高、水电、物业费高、不可以落户等方面的劣势。
公寓后期转手交易的税费高。营业税、个人所得税、土地增值税等各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%。税费之高令商用公寓换手率通常都较低，通常需通过长线放租获利，在10-20年后才会选择卖出。
综合来看，住宅和公寓各自的优劣势均很明显。住宅比较适合自住，公寓适合投资、办公或微创业。
在这里，小编要着重提醒投资公寓的网友，相对于住宅，公寓产品对地段的依赖更加明显，地段的重要性不言而喻，如果是自住，选择工作地点的位置较近，入住率较高的公寓产品，未来轨道沿线的楼盘也是不错的选择，地段好，有较好的商业氛围，生活娱乐的配套设施完善的公寓产品年轻人欢迎，租金高，租客旺盛。
（本文资料源自网络综合整理，仅供参考）
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越乔2017-10-16 05:59:55
