问：徐sir，现在新一轮调控又开开始了，很多城市限售了，您觉得武汉会跟进吗？一旦武汉限售对武汉房价会有什么影响了？现在买房还合适吗？还是等等看？
徐sir：新一轮调控我觉得跟武汉一点关系都没有！武汉刚需强劲！投资客都是菜鸟级！真正的职业炒客都没大举进军武汉！
几个原因：，武汉二手房和新房倒挂，二手房不好卖，房东预期高，炒客没利润不会动！
第二，买新房，炒客不愿意期房守3/5年，只适合长线！
第三，武汉是限购限价政策！短线看不到暴涨了！
所以，政策我觉得对武汉影响不大！全款买房确实推了部分投资客出去！下一步如果限售，也会推一部分出去！最后形成供需平衡，稳定房价作用！现在买房，看你什么用，如果刚需结婚，必须买！投资手上钱不多，就观望，或者买地洼区！等不等，取决于你的信心！房价要涨，你也得给他一个时间！房价不涨，平稳，你扛不扛得住利息，如果你跟我说：手上就是有闲钱，贷款无压力，该买就买，武汉的房价不会跌得！你买了之后给自己一个定心丸！5年后又来一轮暴涨！你不是赚到了吗，踩节奏也是很重要的！
问：松哥，四新投资的话。哪个楼盘最有价值啊，华发2期要认筹了，值得买吗？除了2栋住宅，都是商业，还是等等四新之光呢？
阿松：四新片区的楼盘大多是一口价。大家都是12500+2500的配备。所以相比起来，我觉得要看中几个问题:一是与地铁的距离 二是楼盘品质 三是与你的需求户型是否相符。
当然，除这三个之外，毛坯房显然更有优势 所从潜力来讲，投资毛坯的四新之光，当然是最划算的。不过目前买到的可能性未知。
华发未来会是四星，这些精装房中最适合投资的。一是因为户型较小总价低与出租和出手 二是因为邻近地铁口。
华发的不足，只有精装修这一个。而且华发的户型面积和城投是有本质性区隔的。所以我的建议如果投资小户型就好不犹豫的下手华发吧。城投的户型，你估计也抢不到。
问：想投资房地产，手上有一套绿地三期刚开盘的140平的房子，420万购入的。融侨城93平，世贸龙湾6期185平别墅，想把资产重组一下，有一套140平以上成熟社区的自住就可以，其余的都可以出售，你看怎么合适？月收入7.8万，有200万房贷，100万左右存款，您看怎么重新组合一下？
徐sir:你这个问题问的很具体，我比较喜欢！首先，绿地买的不错，投资甚好！5年看5万！融侨城93偏小，你不嫌占房票，就留着出租！嫌小，赚的少，就出掉，换130左右的，以二七滨江，融创，复地等位置搞一套狠盘！如果是2套尽量不超过144，不然要7成！世贸龙湾其实真没什么用，有好价格就出掉！如果打算买汉阳，就换汉阳滨江，或者二环边，万科翡翠滨江等，如果可以放弃汉阳，关山大道，泛悦城，琨瑜府，保利时代，大公馆都OK！次选汉口二环边，万科汉口传奇，盛景天地，远洋心汉口，时代新世界，中城悦城等，如果房票多，可以继续购入多套，建议买白沙洲，盘龙城，硚口，等15000以内的，多持几套刚需盘。未来接盘侠多，好流通！月收入7.8万不错，一般我的配置是负债的月供和收入持平！我是属于激进派！别人是月光族，我是贷光族！所以，你的200万房贷显然不够！首先想办法增加到1000万以上！现金100万，可以留着供血！最后总结，不想折腾的话，就想办法增加负债，要折腾，就出融侨城，出世贸龙湾，集中现金流，搞一套负债600-800万以上的盘，扛住！毕竟现在限购，房票较少，如果你房票较多，家里人没用满，就多拉几套，2套变4套！把负债拉上去，再守5年，你的总资产又了！
问：我首付40以内想买个三房，只考虑自住的话买哪里合适？在汉口这边上班，看了盘龙城，吴家山，四新，金银湖的。。纠结到底买哪里？
数据君：四新，金银湖，吴家山，盘龙城，区域这样排序，然后根据你的具体意向楼盘来具体分析，40万按照正常首付比例还是有比较多选择，但现在很多楼盘装修不能贷款，所以要根据具体楼盘的政策来。
追问：看中了四新的凤凰小城，四新之光，但是下个月中下旬才开盘，现在华发未来荟马上开盘，认筹很大几率抢得到两房，抢不抢呢？
数据君：抢，因为毛坯的凤凰小城、四新之光未必能抢到！
问：目前准备首付是70w内，刚需首套，去看了白沙洲和四新楼盘，后湖片区也看了，但后湖整体价格偏高。请从四新与白沙洲两片区分析它们未来发展走向，从未来商业，交通，学校，还有宜居性等综合分析下两者间哪里会更火？然后在白沙洲与四新之间，新武昌，城投，正荣府，哪个楼盘从整体考虑更好？或者您有没有更好的其他建议！
影源：一、如果从宜居性及规划发展的角度来看四新会优于白沙洲，具体如下，
1、从区域定位来看四新作为城市副中心定位是汉阳区未来发展的重点区域，白沙洲仅仅是一个居住新城，洪山区未来的重点发展区域应该是靠近杨春湖的高铁商务区，
2、从商业来看四新目前可以依附的商业是经开永旺，与四新就一个三环之隔相对方便，另外四新区域内规划纽宾凯钮客荟商业预计年底开业，规划方岛、国博商业等，四新南路沿线华发未来荟与恒大翡翠华庭一带也会形成区域级商业，预计未来四新入住率到达一定程度后商业会逐步起来，白沙洲目前规划的大型点的商业是清江锦城40万方商业，但暂时无消息，
3、交通上从路网建设来看四新五横四纵已经成型，自驾出行相对比较方便，地铁规划10/11/12号三条进入四新腹地的线路预计在2023年前陆续开通，开通后通过地铁出行方式四新到达汉口王家墩、武广、循礼门、江汉路、武汉天地、汉阳王家湾、钟家村、武昌中南、洪山广场、汉街等商圈经过地铁转乘方式预计都控制在40以内，四新整体交通优势在于到达武汉三镇的通达性都不错，
白沙洲进入武昌主城区主要走白沙洲大道，但必须经过武昌火车站堵点，自驾出行通行效率有不确定性，地铁规划5、12号线会经过白沙洲，预计在2021年左右陆续开通，相对来说白沙洲的优势是到达武昌主城区较近，在武昌核心城区工作的价格未来通过5/12号线还算方便，相比四新来说问题是到达汉口相对就不太方便，
4、教育这块小学来看四新目前已经开学的小学有四新南路附近的西大街小学英才分校、墨水湖南路的华师附小墨水湖分校、四新北路的钟家村小学新区分校、芳草路上的玫瑰园小学分校等，规划国博一小、二小等应该来说能满足区域上学的需求，白沙洲目前前期已有的张家湾小学、华师附小万科金色城市分校、今年开学的广埠屯小学清江锦城分校等，规划东原启城地块有一个教育用地，两个区域的小学应该都属于普通公立学校，部分和重点小学合办的学校教育质量有待检验，中学方面四新目前已有的是三初寄宿学校，需要通过考试入学，四新南路英才中学规划建设，四新中学（据传为三中初中和高中）建设中，如果是真的话可以看出汉阳区教育局在四新区域的资源投入上还是比较大的，白沙洲目前有个张家湾中学为普通学校，从教育上来看我个人更看好四新，
5、医疗配套来说四新已有开业运营的武汉市中医院为三甲医院，四新北路规划泰康同济医院已经确定同样为三甲医院，距离不远的三环外经开区域亚心医院正在建设，白沙洲规划一所三甲医院辅佑医院暂时还没开工，从医院数量和运营情况来看四新占优，
6、宜居性来看汉阳区域六湖连通工程的进行对区域内的整体环境有较大提升，四新区域内沿着墨水湖的环湖绿岛、墨水湖公园等都已完成，方岛公园也有动工迹象，白沙洲目前处于待改造区域，已确定由联投与区政府合作对农副产品市场进行搬迁改造，整体来说四新环境要好很多，
综上从规划发展和宜居性上来看四新优于白沙洲，但白沙洲目前也有自身的优势，1、距离武昌主城区距离较近，如果家庭两人都在武昌主城区上班还是不错，2、目前政府对区域限价毛坯备案1万左右，属于三环内价，性价比较高，
二、新武昌，城投，正荣府这几个楼盘来说新武昌属于在白沙洲区域从地段、品牌、户型产品等来看综合较好的楼盘，城投四新之光预计毛坯销售由于限价政策性价比会非常高，但是同时购买难度也较大，正荣府品质（户型产品功能性、一些小细节风雨连廊、80米楼间距其中有三栋楼享受、架空层休闲娱乐设施的利用等）做的比较好，但在四新属于距离地铁相对远点的楼盘，另外选择的话重点看你的需求重点，如果考虑小孩上学方便可以考虑招商公园1872，考虑户型产品功能性也可以考虑下广电兰亭盛荟，考虑交通商业方便也可以考虑华发未来荟，中规中矩点的新城璟棠，性价比高总价低点的如白沙洲菁英城（毛坯销售）等。
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武汉数据君2017-09-30 19:38:02
