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8个月武汉卖地814亿 “政策年”这些房企如何拿地?

武汉楼市直击 2017-09-06 09:18:51

2017年8月31日,中国指数研究院发布了《2017年1-8月城市卖地收入排行榜》,其中,武汉以814亿的卖地收入超过广州、上海,居于排行榜第五位,同比增长12%。若将这几个月卖地收入平均下来,武汉几乎每个月单单靠卖地就能将100亿收入囊中,小编不得不说厉害了!

购房新政终结楼市高潮 土拍市场依旧激烈

经历了去年的楼市疯狂,近段时间以来,武汉房地产市场动作不断,各种购房政策频出,为持续高烧的武汉楼市注入一针强心剂。且不仅仅是武汉,据不完全统计,目前大约有60多个城市已加入到调控行列,无论是强度还是范围,远远超过上一轮的调控,堪称“史上最严调控”。对此,有网友更戏称今年为“政策年”。

迄今为止,武汉已相应出台了限购令、精装修房限价标准等多个楼市新政,规范房地产市场发展。在这样的情况下,房企的生存境况不容乐观。随着武汉土地供应增加,抢地大战也愈演愈烈,各种土拍门槛也甚为“苛刻”,尤其是中心城区表现最为明显。

以“远洋情定归元寺”为例,早在土地拍卖前,坊间关于远洋入驻归元文化区的传闻甚嚣尘上,之后远洋地产毫无悬念地以150亿底价摘得归元寺片两宗地,分为两个地块打包出售,即归元寺P(2017)033号(A包)、P(2017)034号(B包),位于钟家村核心商圈辐射范围内,地理位置优越,为武汉二环内炙手可热的黄金地块。

该地块要求竞买人承诺引入500强公司的总部或区域分部、引入至少1家现代服务企业的区域总部,同时,要将归元寺片打造成类似成都太古里、南京夫子庙、上海城隍庙等文化旅游中心,条件苛刻可见一斑。

房企积极拿地扩张 远城区成夺地热土

如今,梳理武汉楼市,土拍条件固然苛刻,不过,仍有数量不少的房企大鳄积极拿地扩张,譬如碧桂园、万科等。2017上半年,房地产20强企业齐聚武汉,不少外来房企也扎堆抢滩,譬如上半年拿地的五矿地产、上海南山、康桥地产等均为首次在武汉拿地的房企,楼市竞争的激烈程度不言而喻。

在此背景下,已拍地的大多数房企,或由于资金吃紧、对后期市场的不确定性等因素,加快了项目推进。近期,拍地不久的五矿盘龙城项目报建,远洋归元寺项目也在紧锣密鼓地建设中。

在目前的土拍市场,有一个趋势是远城区成房企新战场。由于中心城区拿地门槛高、供应少,相应土地供应充足的远城区变为土拍市场的主战场。据悉,2017年5月15日,武汉市国土局公布了2017年底国有建设用地计划。在住宅用地区域分布占比上,中心城区供应量为6050亩,开发区和新城区住宅用地供应量为12750亩。数据显示,中心城区住宅用地的供应量将不足开发区和远城区的一半。

中心城区土地资源枯竭已是目前的市场现实。按土地供应情况推断,在两年之后,武汉楼市重点向三环外蔓延是大势所趋。随着武汉城市化进程加快,远城区与主城区的距离在慢慢拉进,也进一步地提高了房企圈地的性价比,如蔡甸、东西湖、花山等远城区逐渐成为房企眼中的香饽饽,房价一路高歌,地价破万有迹可循。

土拍规则戴上”紧箍咒“ 房企拿地还需拼智力

不同于土地市场竞争越来越激烈,今年,房企拿地难,也难在土拍规则花样百出,一次性报价、出让指导价、评比规划方案、竞居住比例等招式持续翻新,让房企难以招架。为了拿地,房企套路不断,譬如为应对一次性报价,开发商携多个马甲血拼,提高中签率(每个马甲参与竞拍需先缴20%保证金)。

有业内人士爆料,4月28日的一场土拍上,某个开发商用了20个马甲,筹集了30亿现金为抢东湖高新的一宗商住混合用地,后被首次来汉拍地的郑州康桥摘得。在91家报价企业的多重围攻下,不得不说郑州康桥能成功竞得运气的成分较大。如今,武汉土地拍卖市场,用买彩票来形容毫不为过,经历了5月23日土拍交易的三度重拍,原本严肃认真的土地拍卖注入了不少的”戏剧性“。

本月,武汉土拍又双叒叒玩出新花样了,迎来“超长待机”土拍,从9月7日开始至9月13日结束,将共计有19宗土地挂牌,起拍总价达47.8亿,以江夏、经开为代表的远城区唱主角。可能为了避免土拍网站再遇bug,本月土拍采取了分批、分时段揭牌,即便同一天揭牌的土地,其揭牌时间也刻意错开。因此,这次土拍也被戏称为史上最复杂土拍。

值得一提的是,与往年相比,今年,武汉远城区土拍屡次启动“熔断”机制,堪称历史之最。事实上,土拍规则越来越复杂,地价越来越贵的背后,反映了各大房企对武汉市场的集体看好,而在这一场”权利的游戏“,大概只有规模优势强、拿地更睿智的房企才能笑到最后。


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