目前，武汉土拍市场竞争激烈，土地供应减少也不影响巨无霸入市引争抢，回顾2017年的土拍历史，武汉共出让4宗建筑面积超百万方的地块，分别是复地汉正街地块、瑞安光谷东地块、中信泰富二七滨江地块以及远洋归元寺地块。尽管这几个项目现在对周边的影响尚未凸显，但从长远来说，大型项目的建设将完善城市功能并拉动经济增长。
复地拿下汉正街 旧城改造慢新城建设困难
2017年1月24日复地集团以130.1亿将被拆分的汉正街东片，也就是编号为P（2016）156号和P（2016）157号地块，以5.39%的溢价率收入囊中。加上2014年拿下的汉正街地块，复地斥资172.8亿元，成为汉正街的改造主。
汉正街的繁华始于17世纪初，它因水而生，因水而繁盛，只是在现代社会快速发展的背景下，汉正街原本的经营文化不再适应社会发展，原本狭窄街巷两侧历史韵味厚重的旧房子让旧城改造变得寸步难行，再加上出让文件中的各种“苛刻”条件，“新城”建设进度缓慢不少。
根据挂牌文件，汉正街东片两宗地净用地面积合计10.22万方，总建筑面积不大于100万方，其中居住建筑面积约34.5万方，商业服务业设施建筑面积约65.5万方。在特殊条件方面，除交通道路、历史文物保护等相关条款外，其标志性建筑不得低于400米，还需建设一所12班幼儿园、须承诺引入至少2家国际或性金融机构中国总部或区域总部、引入至少2家2013年以来《财富》或《福布斯》杂志公布的世界500强企业区域总部，另外，开发商需对项目商业、商务部分统一管理，且自持商业、商务部分不低于30%的建筑面积至少5年。单从这几个方面的条件来看，它对开发商的要求就不低了。
规划中的汉正街将重点发展主题旅游、精品购物、商务休闲等，致力于为武汉打造一张新的城市名片，建设武汉金融核心区，对城市的整体发展建设和周边环境，都有很大的提升作用，汉正街的常住人口也将实现一次大换血。但是因汉正街的发展历史，即使当前地块拆迁完成，能够实现建设，想要构建宜居的周边环境也非常困难，尤其是一朝一夕难以完成的交通和商业氛围建设。汉正街从一个脏、挤、乱的传统商业集群变成高端商业集群，恐怕还要经过很多年的量变积累才能实现质变。
瑞安拿地光谷建创智天地 只为延续“武汉天地”经营神话？
在瑞安拿地这场土拍之前，业内就有消息传出，称武汉市政府看中瑞安打造武汉天地的传奇模式，将地块内定给了瑞安，想要在东湖高新复制武汉天地的开发运营模式，为新区开辟一片“新天地”。当时的挂牌文件中，在竞买保证金价格方面，还特意标注了美元和港币的金额，仿佛更加印证了业内的传言。
瑞安拿下的东湖高新地块编号为P（2016）165号，位于二泉街以南，光谷五路以东，星愿街以北、高科园路以西。根据挂牌文件，该地块规划总用地面积657638.12㎡，净用地面积353759.79㎡，建筑面积128万方。该地块分25宗小地块，其中12宗为保险金融用地、5宗为零售商业用地、8宗为居住用地。
从地块性质划分上，不难看出瑞安拿下的这块地着重建设保险金融，在挂牌文件的竞买要求中也明确规定须引入不少于3家性金融机构区域总部，银行、证券、信托、保险、基金等金融机构分别不少于1家。除此之外，还须引入1家拥有与国际性创新创业孵化平台有合作协议（至少5个国家）的科技企业孵化器、引入1家以上中国电子信息行业联合会和中国软件行业企业协会公布的2016年中国软件和信息技术服务综合竞争力30强企业的区域总部、引入至少1家世界500强企业下属专业商业运营机构。
值得注意的是，这是瑞安首次采用联合拿地的方式，根据相关公告，地块竞得者华夏瑞信由瑞安房地产间接持有50%以及由中信股份间接持有50%股份，而华夏瑞信也有意于在武汉设立一家全资项目公司就该地未来发展签署使用权出让合同。
瑞安在拿地后曾表示，该项目建成后将是一个集创新金融中心、创新创业中心和创新生活中心为一体的城市综合体。地块所在的东湖高新虽不是繁华地段，但是在政府十几年一如既往的政策支持下，其各项发展已经得到了改善，学校、医院纷纷落地，只是商业发展依旧落后。规划中的瑞安光谷项目将为区域带来新的活力，集群效应凸显出来后，周边的价值提升空间会上升许多。只是此次建设项目体量大，恰逢瑞安“资产重、周转慢”的转型时期，项目何时入市、最终开发运营结果如何，都尚未可知。
中信泰富收编二七滨江地块 组团建摩天高楼
曾经大热的二七滨江商务区，基本上在前两年已经将大部分地块出让，只是其进度实在称不上快速。中信泰富在今年春节后的首场土拍中，以99.2亿元的总价收编二七滨江14块小地块。
根据规划，这里将修建所36班国际学校、1所不少于9班的幼儿园、商业商务建筑、地下空间复合建设直饮水地下给水站，另有娱乐设施及其配套、公共道路、绿化带等，共计6栋层高200+m的建筑。在招商引资这一块，中信泰富需引进6家以上取得“一行三会”颁发金融许可证的性保险公司等金融机构的区域总部、须引入2016年美国《财富》杂志公布的世界500强企业至少2家区域总部。
挂牌文件显示，中信泰富拿下的这宗土地，不仅整体体量特别大，而且商业占比极高，其商业商务建筑面积高达74万方。尽管在政府远景规划中，二七滨江是武汉长江主轴带上的重要景观点，也是众多规划建设的商务滨江中的一部分，但是因地块改造耗时长，规划长远且落地时间长，其品质如何尚无法下定论。然，可以确定的是，中信泰富整体项目落实后，无论是助力长江主轴的发展，还是二七片区的全局发展，都大有裨益，且因二七滨江地块名企众多，将来的价值不可估量。
远洋大力改造湖北古刹 汉阳离太古里还有多远？
众所周知，归元寺2宗地块于今年上半年挂牌入市，由远洋以150亿元拿下。实际上，归元寺整体片区的改造概念从2006年就已经提出，至2013年正式启动旧改计划，只是由于归元寺周边老旧社区多，拆迁难度大，且前期区政府与开发商合作未定，导致旧改一拖再拖，到今年才真正落实。
3月的挂牌文件显示，远洋拿下的P（2017）033、P（2017）034号地块净用地面积总共34.84公顷，总建筑面积约170万方，比前面几宗百万方项目的体量还要大许多。文件中详细规划了商业建筑、办公及酒店、公寓、居住面积、教育配套等多种性质用地的建筑面积，在招商引资部分也有详细规定，如竞买人须承诺引入至少1家《财富》或《福布斯》杂志2016年度公布的世界500强公司总部或区域总部；引入至少3家现代服务业企业区域总部；须自持不少于20万方的公建产品；部分公建产品十年内不得转让、十年期满后不得分割转让等。
就选择开发商来说，汉阳区政府将归元寺片区签给远洋开发是一个相对来说较好的结果。远洋在成都成功打造了一个太古里，将太古里的开发运营模式结合汉地文化实施，对归元寺的保护和后期开发都是有益的。在此基础之上，归元寺将首次在武汉实现旅游资源集群，促进汉阳商业升级。
只是，汉阳现阶段住宅区域相对集中，而有优势的商圈匮乏，没有类似楚河汉街、国广这样的商圈名片可供市民选择，远洋归元里的商业发展还有一段路要走。除此之外，归元片旧改难度大，且需要耗费相当长的时间，形成集群效应恐还需要数十年的时间。它的建造短期内于区域并没有太大好处，甚至可能需要长久忍耐城市改造带来的生活困扰，然而长远而言，远洋对归元寺片区的改造将改变汉阳现有的商圈格局，让“迷失”在时间里的钟家村商圈重回大众视野。
百万方的巨无霸项目入市短期内大多都很难看出明显效果，尤其是部分大城区改造还可能对周边居住的市民造成困扰，但是从集群效应方面来看，巨无霸项目入市，成功招商引资后，它对周边的价值提升功能将有无可比拟的作用，只是希望项目不会因体量庞大难产。
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武汉楼市直击2017-08-22 08:59:20
