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武汉环线价差日益明显 最具潜力片区到底在哪?

武汉楼市直击 2017-08-18 07:55:45

武汉的环线建设几经更改,经过近30年的发展,才形成目前从内环到四环的清晰布局。从环线的发展速度大致可以看出城市的发展速度,2019年武汉四环线将彻底画圆,武汉将正式迈入五环时代。尽管武汉楼市的价格阶梯不能简单与环线挂钩,但是环线对于房价的参考意义却不容忽略。四环之内到底哪里才是增值潜力的片区?

武汉环线建设稳步推进

1988年武汉市总体规划方案中首次出现内环线和中环线的布局;1995年开始出现二环线概念,规划内环、二环、中环三条环线,每个环线之间的平局距离是3公里;也正是在这一年长江二桥通车,武汉的内环线正式画圆。

2007年,武汉市二环规划详细方案首次披露,根据规划方案,二环线是武汉中心城区的快速路。由发展大道段、汉西路段、龙阳大道段、四新段、青菱段、珞狮路段、东湖段、水东段、二七路过长江通道和杨泗港过长江通道组成,全长52公里。但后因杨泗港大桥建设滞后,因此,确定下的二环线,改由武汉鹦鹉洲长江大桥、武汉二七长江大桥、江汉二桥及发展大道、水东路、东湖路、珞狮北路、珞狮南路、雄楚大街、墨水湖北路、龙阳大道等道路围合而成,全长约48公里。这比原先规划的52公里减少了4公里。

武汉三环线,又称武汉中环线,全长91公里,由武汉白沙洲长江大桥和武汉天兴洲长江大桥合围而成,双向六车道,全封闭,属于市内高速。

武汉四环线高速公路于2011开工建设,沿途经青山、黄陂、东西湖、蔡甸、江夏、洪山6个城区和沌口、东湖、临空港三大经济开发区,全长约143公里,双向八车道高速公路标准建设。目前,四环线西段已经全面竣工,预计2019年四环线将“画圆”。

环线价值日渐明显

随着环线的建设,武汉环线价值也日渐凸显。各个环线之间价格门槛日益清晰。尤其是二环以内的区域。

根据亿房网2017年3月的数据,2017年3月一环内成交21285.97元/㎡。一环至二环成交均价与一环内基本持平,略微高于一环内,为21360.42元/㎡。而二至三环成交均价为13573.95元/㎡。与二环成交均价台阶明显。三环外成交均价约为10468.59元/㎡。数据说明目前武汉内环与二环之间价值差异并不大,但与二三环之间尤其是三环外,已经形成了明显的价格阶梯。

如果说,武汉楼市目前的成交均价只是大致反映了环线价值的存在。那么从土拍市场上可以看出环线对片区价值的影响将越来越大。

根据大家顾问数据,2017年上半年,主城区地块成交36宗/263.47万方,平均楼面价6139元/㎡;而远城区地块成交27宗/117.44万方,平均楼面价3690元/㎡。价格差异明显。

(图片来自大家顾问)

在2017年上半年土拍楼面价10中,有9宗土地均位于三环以内。三环外仅有2017年2月28日揭牌的东西湖区径河街的P(2017)019号地块一宗的住宅、商服用地以9279元/平米的楼面价登上榜单。

值得一提的是,房价大致走势虽然已经与环线高度吻合,但是仍有不少例外。根据搜房网数据,三环内的汉阳区目前成交均价为1.5万元/㎡,而三环外东湖高新的均价却高达1.8万元/平米。但是从地价来看,汉阳的地价涨势明显。汉阳滨江P(2016)064号地块成交时楼面地价高达2万元/平方米,杨泗港P(2016)118地块成交总价超过110亿元,远洋归元片区两宗地总价更是高达150亿。

因价值一直被低估,汉阳中心目前成交均价明显低于三环内其它片区,但从房企拿地状况来看,汉阳中心尤其是滨江的价值已经被日益重视。五里墩的华侨城、华润、万科项目;钟家村的远洋归元项目;滨江的碧桂园晴川府项目以及平安的新港长江城地块,世茂W+这些重量级的项目齐聚汉阳,汉阳未来发展不可限量。杨泗港大桥通车之后,武汉的二环线将北延至四新大道,对汉阳的发展也将起到重要的推动作用,更加值得一提的是长江主轴的打造,将为汉阳中心带来无以伦比的发展机遇。相对于配套不足、交通不便的新城区,小编以为发展成熟的三环内的片区,生活便捷性会更高,汉阳中心的价值应当被重视!

END

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