干货 | 两张榜单读懂“变态”的武汉楼市

因为前一段的物业百强研究、居民满意度研究、市场趋势总结发布会、租售同权政策解读（湖北日报说， "租购同权可读名校"系误读 ）等各种事比较多，把手头这一篇半年总结活活给耽误了，今天赶紧把烂尾工程完成，了却一段执念。

之前凤凰记者要求用关键词总结武汉市场：

用一个词形容上半年的武汉楼市？

狂热：卖的不愿卖，开盘就秒光，一二手严重倒挂，供需严重失衡，开发商激情抢地。整个行业生态链都在狂热的市场氛围下发生异变，非常态，变态，癫狂的楼市，演绎出陌生的主旋律。你认为什么政策对武汉杀伤力？

限价政策：行政审批限价，价格信号失灵，买卖双方均无所适从，也造成一系列次生灾害，滋生茶水费、装修标准虚高、捂盘等乱象，长期看，有可能倒逼形成劣币驱逐良币现象。

房价多少，一切看审批；房价统计，也因为备案的双轨制，造成了“意思不大”，行政手段消解市场规则，让“市场分析”情何以堪？因此，国策君也就不费那个劲了。做点有意义的事情，从两个榜单聊聊武汉楼市，说到哪算哪，说的不全的、不准的，大家可以留言吐槽、补充。

这个是上半年排行榜，前几年，武汉人顶多关心一下前十名，毕竟，也就万科保利金地恒大碧桂园等在武汉脸熟，其他的面生，没感觉。

现如今不一样了，国策君粗略一看，前50名，在武汉能发现40家身影。前30名中有29家都到武汉了，只有中梁地产缺席（已进入黄冈），鲁能、荣盛发展虽然没官宣，但在武汉都有团队也有意向地块。其他的企业都有项目在手了，最晚的是泰禾，7月刚在蔡甸奓山合作一个项目。

以前老喊着行业整合、优胜劣汰，外来企业兵临城下，本土企业何去何从等命题，听起来有点宏观无聊，但今天的情况，大家可算见识了，这就是！

上半年有7家房企销售过千亿，三家龙头跑到2000多亿，按照目前势头，年底估计有超4000亿的巨无霸出现，相比之下，武汉2016年全市卖房3200亿不到，富可敌国的房企，一点不夸张。

龙头房企势如破竹全面扩张，中小企业苦心经营屡战屡退，不少已经到了无路可退境地。但凡好点的地块，多半是30强房企的囊中之物，实在没地，就挥舞支票到处并购，在过去的一年多时间，十多家企业就是以这种兵不刃血的方式，实现了抢滩大武汉的战略。

很多地块，保证金高、开发条件苛刻、成交价高，一般企业打酱油资格都没了。前一段，融创、万达、富力一宗六百多亿的大买卖，更是把这种并购与规模的游戏玩到，剩者为王，这不仅是武汉市场的写照，也是整个行业面临的共同考验。以前说你吃肉我们吃点骨头吧，现在连汤可能都喝不到嘴了！

牵牛要牵牛鼻子，市场表象背后，受到每个楼盘每家企业决策合力影响，按照市场二八定律，关注武汉市场主流企业动态，对于市场大概可做到心中有数。因此，第二个，就从武汉市上半年的排行榜说起。

说明一下：国策君根据平时观察了解及印象，说说部分企业在武汉的情况，为了避免写成万字长文，每家企业100字左右吧。

保利，江夏清能西海岸、汉阳保利香颂、武昌南湖公园九里、白沙洲保利辛武昌、关山大道保利时代群星闪耀，刚需刚改为人民服务，西海岸全市单盘销冠，保利香颂汉阳销冠！华师东门的保利大都会年底有望登场，可能创出企业价格新纪录。大师之路、大师之城、大师之作，前段召开的品牌会主题不错。

万科，历经风雨历久弥新，翡翠系抢眼，云台、玖玺、汉口传奇，主场，金域湖庭，紫悦湾，后面还有金域学府、滨江；表现一如既往稳定，但拿地风格大变，二七滨江、长酒、中恒等项目都是暗度陈仓。另外刚在鄂州葛店拿下一宗地，掀起光谷东外扩热潮。

在目前的市场下，带头大哥不是好当的。两家公司在武汉合计十几个项目，每个区域都能起到定基作用：不计一针一线之得失，按照既定节奏平价快推，为平抑房价稳定市场贡献良多。

融创，号称直辖市之王，正好武汉也有这个雄心和基础，一拍即合。节奏飞快，来武汉两年名下已有11个项目。后湖的公园壹号和融公馆小试身手卖到脱销，东西湖双子星闪耀，观澜府、观澜壹号挑起区域新高度。武昌中心的武汉壹号院刚刚亮相，省府深处一线大宅，志在武汉豪宅标杆，小目标不小。

越秀，2013年9月以90.1亿夺得精武路地块，创造武汉总价、单价双料地王，到今天，越秀国际金融汇已成精英时尚生活潮流之地。意外的是，去年10月武汉不断调控，越秀却逆势扩张， 相继拿下武昌中北路、新港长江城、四新国博、金银湖、蔡甸项目，完成“八星连线，深耕武汉”大战略，前一段刚在武汉发布了“Home by Home亲密城市”，堪称真爱。

恒大，眼光准，15年收购三江航天，全面进城。在湖北进入了十个城市，省内销售额。常青花园 、吴家山和盘龙城 ，恒大帝景销售十强之一。四新翡翠是新盘。鄂州红莲湖项目逐步成熟，点亮整个红莲湖板块。15年推出无条件退房被称噱头，路遥知马力，两年后，综合产品能力优势凸显，恒大一飞冲天，许老板如愿登上首富宝座。

榜单靠前的绿地，战略导向型，干的活比较多比较杂，一般人看不懂。武昌滨江636米高楼抢镜，又到光谷东开工了400米写字楼，此外，汉正街与复地联袂登场，青山后湖都去了。此外，汉南绿地城规模够大，一己之力造城运作不错，蔡甸也早有伏笔。

金地格林小城的声誉至今未减，近两年企业打破了沉寂，启动新一轮扩张。仁和路金地自在城独挑大梁，另有格林东郡、湖山境、悦江时代、天悦等，储备方面，沌口老关村有个百万方的兰亭江畔，以及新近入手的蔡甸地块。金地长期坚持一些公益活动，品牌印象不错，金地物业口碑不错，业绩有望冲百亿。

碧桂园全面进城声势浩大，并且设了湖北区域和武汉公司两个平台。引人瞩目的晴川府，乃是武汉单价地王保持者，楼面价2万。此外，碧桂园名下的生态城、天玺湾、泰富城、海昌天澜、学府壹号也是覆盖了武汉三镇。特别是位于汤逊湖畔的天玺湾，容积率只有0.89，不出意外，将与当年的生态城一样冠绝全市。

本土企业方面，福星惠誉，城中村改造专家，稳打稳扎， 红桥城、汉阳城、东湖城等撑起大梁。群星城商业表现不错，另外落地澳大利亚和美国开发项目。武汉地产集团家大业大，包括统建、城开等平台，利用自身的土地储备资源，近两年越做越有感觉。联投置业作为省属国资，一方面自己动手，另一方面合纵连横，与品牌房企合作，业绩表现还行；

庭瑞集团，堪称过去几年武汉民营企业进步最显著的企业之一，其发展可用思想有多远就能走多远来总结，三又三分之一战略听起来有点拗口，如今蓝图逐步落地，果真是三日不见当刮目；百步亭作为老牌房企，深耕百步亭花园，打造出了知名的百步亭文化，红色物业独树一帜。目前生根发芽，添了江南郡和常青花园两个项目。纽宾凯还是挺牛的，悄然间三镇都布局了他家的酒店，旺斯达教育已经是行业一块金字招牌，要把商务酒店的配套和服务优势嫁接到住宅，业主可以期待一下。

其他后期可能表现突出或者值得关注的。

龙湖，观察了武汉四五年之后，动如脱兔，一举盘下四五个项目，除龙湖天街，古田项目、汉阳滨江地块外，长租公寓冠寓也都落地了。前一段组织考察团赴重庆采风，众人观为叹止，国策君因故未能成行，得其专门手书慰问，更添一段佳话和不少期待。

正荣，爱拼才会赢的闽系标杆，2016年点燃武汉市场风暴的风云企业之一，特别是关山大道的惊天一拍，导致整个光谷乃至武汉估值实现惊人的一跃。汉阳四新的正荣府独具匠心，颇多亮点。

房子太好卖了也苦恼，因为买房人无暇分辨好产品好服务好物业，多少会被热销的市场所掩盖抹平。这属于幸福的烦恼，新进的企业如绿城等想来也有体会的。金科金茂中南华夏幸福等相比也会经历。

还有一大批可圈可点的企业和项目可谈，有的接触了解不够深入，况且，文章已经长到影响阅读体验了。故暂时搁笔，以后有机会再补一篇！

上半年武汉新房成交套数同比下降35%，市场价格稳中有升，土拍市场竞争激烈，放眼楼市一房难求，这是武汉楼市上半年最真实的写照。而半年743亿的土地出让金，多家百强房企涌入武汉，更是它们日益青睐这片热土的印证。

在保持调控态势的情况下，武汉上半年出台了装修限价、整顿市场秩序等措施，有效扼制了市场乱象。放眼未来，在长江新城、“百万校友资智回汉”、“百万大学生留汉工程”等利好政策的推动下，武汉楼市的前景依然被广泛看好。

多项政策确保市场平稳发展

今年3月以来，多地陆续投下楼市调控的“重磅炸弹”，北京、石家庄、郑州、广州等地都先后发布了对本地楼市的限购政策。

放眼武汉，2017年季度没有出现调控政策。进入第二季度，4月20日，房地产市场专项整治推进会召开，规范商品房销售；5月10日，精装修限价标准出台，严控开发商变相涨价，确保房地产市场平稳发展。

与此同时，5月19日，武汉市公安局治安管理局召开新闻发布会，武汉市落户政策进一步宽松，6月，武汉发布百万大学生留汉政策，这些都为武汉市房地产市场发展提供了有力的支撑。

据中国指数研究院华中分院分析，整体而言，武汉调控政策已经取得一定的效果，房地产市场较为稳定，且目前武汉正在积极加大市场供应，缓解需求矛盾。随着下半年供应增加和调控政策的不断深化，市场过热需求将降温，参与各方将逐步回归理性。

743亿土地出让金居第二

据中国指数研究院华中分院统计，2017年上半年，武汉土地市场共计成交63宗土地，虽然地块数量比去年同期的79宗有所减少，成交的土地面积和出让金、楼面价却均在增加。

从成交面积上说，380.9万平方米较去年同期增加6.1%；743亿的土地出让金，同比去年同期上涨143%，仅次于北京，位居城市出让金第二位；居住类土地楼面地价高达6125元/平方米，较去年同期大幅上涨 77%，溢价率为3.13%，较去年同期下降18.48个百分点。

回顾上半年的土拍市场，年初已两年未出现在武汉土地公开市场的复地，以130.1亿元一举夺下汉正街内两宗地块，吸引眼球；远洋150亿拿下归元寺文化片区两宗总建筑面积187.97万平方米的地块，这也意味着博弈两年后，远洋终于获得归元寺片区的开发权。此外，金科、越秀、中信泰富等多家房企均有所获。

业内人士分析，随着武汉市场土地资源越来越稀缺，而房企通过收购来扩张的难度也在增大，能收购的也往往是比较“难啃”的商住土地，所以今年上半年，开发商更愿意回到公开市场，竞拍心仪土地。

日光盘达90个超2016年全年

2017年上半年，武汉市商品住房累计新增供应853万平方米，较去年同期回落23%。市场供需虽然较2016年有所缓解，但短期内市场整体仍呈现供不应求的局面。同时，由于武汉目前采取限价措施，开发商放缓了上市节奏，部分项目开盘日期一延再延，致使住宅新增供应回落明显。

政策效应深化和供应量下滑的双重影响，导致成交量同比降幅显著。2017年上半年，武汉市商品住宅累计成交99409套，较2016年同期减少52701套，同比减少35%；成交面积为995.2万平方米，同比减少36%，降幅较为显著，但价格保持稳定，波动不大。从区域来看，汉阳蝉联武汉市上半年销售，成交面积达124.76万平方米，占比达13%，成为武汉销冠，江夏区紧随其后，位居第二。此外，四新板块也是成交主力。

中国指数研究院华中分院监测显示，今年上半年，武汉市住宅开盘数为143次，日光盘达到90个，超过2016年全年。截止2017年6月30日，武汉市住宅出清周期为4.7个月，部分热点区域甚至低于2个月。

动态 | 2017上半年武汉房地产市场形势总结及未来投资策略闭门交流会成功举行

延伸阅读：

一二线城市楼市三大乱象需引起重视

经济参考报：自“3·17”开启新一轮房地产调控新政以来，楼市调控成效明显，一二线城市楼市进入“速冻”模式。不过仍有一些问题需要引起国家层面高度关注。

一是双合同屡禁不止，在部分城市已成泛滥之势。记者在合肥、福州等地采访了解到，对于房地产开发企业来说，6月是冲击半年业绩的特殊时间节点，为了达成销售目标，不少房地产企业铤而走险签“双合同”。这在东部一些城市已非常普遍，而监管部门却鲜有查处行动。不少购房者向记者反映，一套新房的装修款比购房款还高，而装修款不能纳入首付，实际首付达到六七成，大大加剧了购房者的压力，对冲了调控的效力。购房者普遍呼吁，国家应加大监督力度，掀起一轮整治行动。

二是行政干预明显，统计数据扭曲。一些地方政府为了所谓的“讲政治”，将“环比不增长”列为政治性任务，粗暴干预市场。譬如，通过大幅延缓新批预售面积，造成市场销售面积减少的假象，有一线城市5月新批预售面积同环比均“腰斩”。福州一地产公司的营销总监告诉记者，目前政府要求高端、低端项目搭配取得预售证、搭配备案。作为一种限制措施，限价令下，开发商和房管部门将被迫玩数字游戏。“比如一些高价楼盘明明已经卖出去了，但房管部门以有序网签的理由就是拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时，将高低项目搭配网签，整体上的网签价格也不会过高。”

三是房贷政策一刀切，首套房利率上浮误伤刚需群体。最近，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示，5月份首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。北京、厦门、福州等地个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。在厦门大学金圆研究院理事长戴亦一看来，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。