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供不应求消化周期缩短 武汉楼市调控面临房源断层

荆楚新闻   2017-06-20 00:46

[摘要] 武汉,中国中部地区最大都市及唯一的副省级城市。2016年底,国家发改委明确了其国家中心城市的地位。它不归属于任何一个经济圈,但其房地产市场销量、土地出让金这些年却能始终位居城市榜首。

武汉,中国中部地区最大都市及唯一的副省级城市。2016年底,国家发改委明确了其国家中心城市的地位。它不归属于任何一个经济圈,但其房地产市场销量、土地出让金这些年却能始终位居城市榜首。

研究数据显示,2016年新建商品住宅市场成交量排行前三位的城市分别为成都、武汉和天津,成交面积分别为2909万、2881万和2332万平方米。

业内人士分析称,目前武汉几乎没有商品房库存了。今年这半年来,基本上每推出一个楼盘都能卖到日光,不能日光的楼盘很少。数据显示,武汉为29城中商品房去化周期最短城市。截至4月底,武汉新房库存量仅剩下243万平方米,消化周期降至1.6个月。

楼市地市供不应求

供应不足,正是现阶段武汉楼市的真实现状。

武汉市房管部门表示,当前武汉楼市供应的确不足,全市新建住房供销比为0.85:1,新增供应与销售有100万平方米的差距。虽然较2016年有所好转,但受房地产建设周期制约,短期内市场整体仍呈现供不应求局面,这是去年全市销售量超历史、库存偏少造成的。加之房管部门执行了最严厉的住房价格管控措施,部分企业放缓了上市节奏,也影响了市场供应。

销售火热、供不应求的城市必然吸引资本的进入。2016年年初开始,一批后知后觉的开发商涌入武汉。“长三角固然是楼市投资旺地,但房企也要考虑拿地成本,长三角地区的拿地成本太高,有房企觉得有风险,那么往西去武汉是非常好的选择。”谭尧告诉中国房地产报记者。

数据亦显示,截至2016年底,全国房企20强中,已有19家进驻武汉。资金的涌入推动2016年武汉土地市场量价齐升。2016年,武汉土地成交建筑面积2242.61万平方米,同比增长15.3%;成交楼面地价4762元每平方米,同比增长53.3%;成交金额1067.99亿元,同比增长65.1%,远超全国平均水平。这个成交额位居南京、苏州、上海、杭州、天津、合肥之后,位列全国第七,而武汉的平均楼面地价与这6个城市相比处于低位。

今年的武汉,土地市场更为火热。前5个月,武汉的土地出让金达到743亿元,城市排名上仅次于北京;土地出让面积1832万平方米,位居重庆、郑州、徐州之后,位列全国第四;土地出让溢价率却仅3.39%。

“武汉近年来销售面积基本位居城市榜首,城市容量和空间很大。对于一个房企而言,在这个城市拿地,比较容易跑出销售业绩。而且,武汉被提升为国家级中心城市,城市地位、格局、吸引力都大,又没有库存压力,使得房企积极去关注这个市场,并增加份额。”同策咨询研究总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

不可否认,这里面有楼市投资投机需求推动。“据我们测算去年武汉房地产市场的投资比例应该在40%左右。今年市场受限购限贷打压,投资投机比例会低一些,但不会低太多。”谭尧表示。

人口净流入之上的需求

尽管有投资投机炒作,但武汉每年的净流入人口数量很大,真实的市场需求也很旺盛。

武汉市统计局数据显示,2016年武汉市人口1076.62万,比2015年增加15.85万;户籍人口833.84万,增加4.57万人。常住人口和户籍人口差值即净流入人口,2016年达到242.78万人。

净流入人口越多,城市吸引力越大。查询历年统计年鉴及国民经济与社会发展统计公报,武汉净流入人口快速增长,以绝对值看,2009年74.45万人、2010年141.27万人、2014年206.49万人、2015年231.5万人、2016年242.78万人。

在商品房市场供不应求,土地市场亦持续火热的行情下,武汉的房价和地价却没有过度张扬。

“这也说明房价并非单纯由市场供求关系决定,还和国家政策有很大关系。武汉中长期没有房价大涨的基础,市场比较健康。如果其他城市在挤泡沫过程中出现很大风险的话,武汉市场出现大跌的可能性也没有。”该业内人士分析表示。

该人士认为,武汉市场的土地供应并不缺,无论是土地出让还是旧城改造,土地供应都是比较充足的。我们预计今年武汉商品房市场供应应该在2200万平方米左右,但上半年的供应量显然不够,现在市场情况是存在开发商捂盘现象。

武汉市房管部门表示,正会同国土部门加强房地产开发建设销售联合监管机制,对已完成供地的房地产用地,督促房地产开发企业严格按照土地出让合同的约定,及时开工、竣工。对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,经督办仍拒不整改的,将其计入开发企业信用档案,在一定时间内取消土地竞买资格,暂停办理其资质升级手续,并按照最高比例实施预售资金监管。同时,对于已申报预售许可的,将开辟绿色审批通道,促进项目尽快上市。

根据武汉市房管和国土部门公布的计划,今年前五个月供应量远低于二季度目标,预计6月份供应量将显著增加,中心城区和新城区均有不少楼盘开盘销售,供需矛盾将稍微缓解。

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