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城市副中心?今年南湖楼市区域价值不减

荆楚网   2017-02-14 00:16

[摘要] 想在武昌买房的人,总有一个避不开的片区——南湖。南湖片区隶属于洪山区,楼市的南湖片区主要指的是白沙洲大道以东,南湖以西,三环以北,雄楚大道以南的区域。

想在武昌买房的人,总有一个避不开的片区——南湖。南湖片区隶属于洪山区,楼市的南湖片区主要指的是白沙洲大道以东,南湖以西,三环以北,雄楚大道以南的区域。

南湖,可谓距离武昌中心城区大近的住宅组团,规划定位为“城市副中心”,承载中心区域外溢置业头衔,这也奠定了南湖的发展基石。

作为洪山区核心发展区域,未来几年规划中,南湖“野芷湖片及板桥片区”将规划建成3条轨道交通交汇中心,形成轨道交通枢纽,核心居住功能再次提起的情况下,借助轨道交通的建成,将建设低碳园区示范基地,依托南湖创意产业园的建设,政府将重点发展“野芷湖片及板桥片区”打造成洪山区创意产业中心,集行政办公、商业服务、文体休闲等需求为一体的公共服务中心。

交通改善带动城市南扩加速,南湖生命中轴线红利兑现

从南湖内部看,城市更新也留下了深刻变化。从2000年左右南湖建居住新城,首要考虑的就是疏解武昌中心和南湖本地人的居住需求,先后开发的是位于南湖北部的公园花园、中央花园。继而迎来南湖房地产市场的黄金十年,大华、金地和保利心语等大体量商品住宅小区

南湖板块规划图

但是南湖北部在城市规划开发过程中,过于强调居住功能而忽视配套和基建设施建设,因此南部区域在功能上打造了两个驱动核心,一个是文化创意产业,另一个就是以湖工、农科院和华农等院校组成的的高等教育产业,同时商服地块的比例明显增高,一改过去重视居住功能而忽视商业服务配套的规划模式。

南湖区域功能规划图

由此看南湖发展外扩同时伴随着区域功能的改善,以往居住、工作在南湖,消费在武昌的尴尬局面将开始改观。2017年底轨道7号线交通的落地,恒安路、李纸路生命中轴线发展红利不断兑现,南部区域这种变化更加明显,恒安路、李纸路改造也将完工。

围绕生命中轴线的创意天地初具规模,新兴产业发力,交通网络改善带动城市南扩加速,达到目前南湖北部的发展程度所需要的时间缩短至2-3年。

限购后南湖楼价稳中有涨,区域价值持续激发购房需求

梳理历年政策对南湖住宅市场的影响,可以看到一个很有意思的现象,政策放松往往带来价格跳涨,而历次限购更多是为了抑制过度投资,保证房价平稳。据此判断,限购后南湖的价格仍将维持在14000元/㎡以上的高位。

历年调控政策和南湖板块成交量价走势图

究其原因,支撑价格上涨的终究是南湖区域本身所具备的价值。随着城市功能的升级和更新,在中心城区发展方向上总是呈现规律性的外扩,房价上涨其实正是伴随着这些区域价值的实现,也不妨是武昌置业区域。

南湖开发扩展图

房地产开发的角度看,2016年之前南湖的热点区域主要集中在南湖以北邻近卓刀泉的区域,之后主要项目已经集中在南湖以南文馨街沿线;随着2016年以后,保利公园九里、东原晴天见都将进入尾声,开发热点逐步南移至邻近三环的板桥村附近,值得注意的是在这个过程中房地产市场开始发生了微妙变化。

南湖板块供求关系和去化周期走势图(截至2016年12月)

2014年至今已经连续三年出现供不应求的局面,意味着新增供应已经不能满足购房者日益增长的购房置业需求。

南湖的新增供应到2017年虽有所缓解,但从供需比来看依然紧张,短时间持续处于供不应求趋势。 2017年南湖新增供应项目主要有:

东原乐见城:稀缺南湖,生命中轴线上置业优选

2016年以来,南湖的新老项目已经开始更迭,老盘售罄,新盘异军突起并逐步占领市场,区域未来发展轨迹将会围绕着这些新盘展开。整体看来,未来李纸路周边将会是南湖重点发展区域,宜居性越来越强,对于广大武昌乃至大武汉的置业客群而言,是一个不错的选择。

南湖片区目前老盘仍有供应的仅一个项目,其价格已经接近18000元/㎡。而在2013年,南湖同时在售楼盘多达10余个。新房项目减少的结果是,催生了存量房市场的火爆,有趣的是你会发现李纸路沿线的二手房价格均很高,周边房龄在3-10年的二手房也在13000-18000元/㎡。这样来看,对于更加青睐新房的刚需客群而言,17年年初入手东原乐见城这样首次开盘的新房项目是比较合适的。

南湖新房二手房价格示意图

东原乐见城,位于洪山区南湖恒安路李纸路地铁7号线板桥站向南200米(咨询电话027-87517777),是南湖17年先供应的项目。目前开发的是位于李纸路南侧的K3地块,计容建筑面积体量约为6万方。剩余的K1/K2目前处于土地储备状态,预计2017年会逐步入市。据悉,这是今年南湖能够确定的屈指可数的新增供应项目,且与南湖生命中轴线恒安路李纸路距离近。

东原乐见城开发示意图

再回过头看看20年来南湖的改变,从籍籍无名的城乡结合部到如今的城市中心,与曾经的徐东和鲁巷惊人相似。它的崛起并非偶然,两江四岸多湖的天然属性造就了武汉多核发展的格局,房价的走势如实反映了这样的变化。

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