[摘要] 11月份，武汉新建商品住宅成交2.62万套，创了下半年新高。连日来，楚天都市报记者探访发现，销量高企的背后是开发商推盘节奏变快，推盘规模变大。目前，新房开盘即 价的现象几乎已见不着，甚至有项目的开盘价低于购房者预期价格。二手房方面，新政提高了 性需求的门槛，房东坐地起价难再有市场。
11月份，武汉新建商品住宅成交2.62万套，创了下半年新高。连日来，楚天都市报记者探访发现，销量高企的背后是开发商推盘节奏变快，推盘规模变大。目前，新房开盘即 价的现象几乎已见不着，甚至有项目的开盘价低于购房者预期价格。二手房方面，新政提高了 性需求的门槛，房东坐地起价难再有市场。
“出台限购政策的目的不是打压房地产业，而是为了遏制房价过快上涨，抑制不合理需求，促进房地产业与城市经济的协调发展。”11月15日武汉限购政策加码以来半个月，武汉楼市的表现印证了主管部门的表态。
限购加码后成交量稍降
根据武汉市住房保障和房屋管理局数据，11月1日至30日，武汉市新建商品住宅共成交2.62万套。而在 频出的8月份，这一数据也仅为2.45万套。在限购政策加码的情况下，上月楼市成交仍创出下半年新高。
业内人士分析认为，一般到年底，房企都会加大推盘力度，完成当年计划。而在政策预期和市场刺激的双重作用下，推盘积极性会得到加强。供应上来了，成交随之水涨船高。
梳理武汉每日成交量可以发现，上月呈现出明显的过山车走势。上半个月，成交量逐步增加，到月中时增加迅猛，限购加码政策执行当天的15日到达高峰，日成交1751套，随后成交量一路下滑。
从上月初开始，在住建部、银监会相继传达严格执行差别化信贷政策、严查 、违规资金进入楼市等政策之后，武汉的部分置业顾问和中介就不断催促客户尽快缴款办手续，避免新政出台影响购房资格或提高首付。
业内人士分析，往往在新政执行后都有一个窗口期，购房者如在此之前发生了实质性购房行为，一般都会得到承认。因此，网签量会连续几天处于高峰。
以15日为界，限购加码前武汉成交13528套，加码后成交12746套，两相比较限购加码后成交量减少约5.8%，调控效果可见一斑。
有项目一次推千套房源
与成交量创新高相对应的，是开发商推盘节奏更快了。
11月28日，江岸后湖一大型楼盘开盘，楚天都市报记者现场看到，开发商一次性推出1300多套房源，吸引了数千名购房者现场 摇号。据悉，该项目推出的房源当天售罄。
而在价格方面，该项目也让不少购房者感到惊喜。从现场公布的成交价来看，处于13000元到15000元每平方米之间。而在限购之前，该项目预期均价为16000元每平方米。
不过，有知情人士指出，该项目本打算以精装修报价办理预售证，未获批，因此改推毛坯房。尽管如此，现场不少摇到号的购房者表示，综合项目本身及开发商品牌来看，开盘的价格还可以接受，“起码没有动辄 一两千元。”
记者梳理发现，限购加码后的半个月时间里，武汉共有10个项目密集办理了预售许可证，其中半数已经开盘，余下的也将于近期陆续开盘。从预售证上规定的准售房源看，不少项目入市房源都超过千套，这与以往几十套几十套挤牙膏似的推盘节奏完全不同。
昨日上午，记者探访武昌中北路延长线上某项目，置业顾问说，他们等了近一年，项目终于要开盘了。据悉，该项目从年初开始诚意登记，恰逢楼市一路高歌猛进，有意购房者每次问开盘时间，得到的答复一般都是“不清楚，有可能下个月”。置业顾问表示，他们也很苦恼，不开盘，等于白干了。等到确定开盘，调控政策又变了，他们又得重新蓄客。
城区仍是需求高地
“专业代办 城区 。”半个月来，不少置业交流群里都出现这样的广告。限购加码后，很多被挡在 城区外的外地户籍者，四处打听如何能取得购房资格。
楚天都市报记者与一位自称可代办 的小周交谈得知，所谓的代办，也只能在目前执行的武汉市 政策范围内，如高校毕业生 、人才引进 等，那些宣称能超出这些政策范围外进行操作的，肯定是骗局。“前两年，很多人并不太重视自己的户籍问题，尤其是高校毕业生，等到发现失去了购房资格才重新重视起来”，小周说，他们也只是起到中介跑腿的作用，避免客户多跑冤枉路，提高效率。
这从侧面证明，在武汉市限购的 城区，房地产消费需求依然十分旺盛。上个月，限购区域与非限购区域成交量基本持平，但限购区域开盘项目较少。从单个项目的开盘情况来看， 城区多个楼盘开盘去化 。而上周新城区3个楼盘共推出1600多套房源，至今仍有剩余房源未卖出。
亿房网研究 相关人士分析，限购后，武汉楼市仍是一个供应决定销量的市场，这一点与限购前相比没有根本改变，供求关系的失衡在很大程度上抵消了限购的效果和威力。而对于自住型购房者来说，分区限购影响不大，他们反而会担心政策进一步收紧，一定程度上刺激限购区域购买需求，这从主城区本月销量高于上个月就可以看出来，只要有供应就会有需求。
二手房价格下跌
昨日，楚天都市报记者探访白沙洲部分二手房中介公司发现，调控政策的三次加码，对于二手房市场的降温效应比较明显。
影响大的当数面积在100平方米左右的刚需户型。武汉恒雅居房地产经纪有限公司金色城市分公司经纪人李先生告诉记者，他手上有一位客户，限购之前就把房子挂出来了，报价110万元，上周将报价下调为100万元。另外一位卖家，手上有一套79平方米的小房子，限购之前报价1.2万元每平方米，前几天打电话他，称1.16万元的均价也可考虑。
城区住宅限购政策的加码，对市场供需关系进行了改善。据亿房研究 统计，一个月来，武汉二手房挂牌均价从一个月前的13624元/平方米，先是跌至12034元/平方米，又涨至12397元/平方米，如今又跌至11870元/平方米，总体呈现出了下滑的趋势。
对此，业内人士认为，由于楼市限购政策完全传导到二手房市场还需要一个过程，因此，武汉楼市的限购加码效应尚未完全体现。预计接下来的一段时间内，待新房价格保持稳定，二手房价将进一步被拉入下行通道。
而在新城区，二手房销售下滑则更严重。东西湖区吴家山一家中介公司的员工告诉记者，自今年8月起，新城区二手房无论从量还是价上都涨了一波，但都止步于10月。由于新城区不在限购范围内，加之新房比较多，二手房并非购房者的 ，因此降温效应来得明显。
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