[摘要] 2016年11月14日夜，武汉市住房保障和房屋管理局发布《市人民 办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（下文简称：意见），该意见明确，武汉主城区购房政策再次升级，本市户籍居民家庭在主城区购买首套房，低首付30%，购买二套房（普通住房）低首付50%。
2016年11月14日夜，武汉市住房保障和房屋管理局发布《市人民 办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（下文简称：意见），该意见明确，武汉主城区购房政策再次升级，本市户籍居民家庭在主城区购买首套房，低首付30%，购买二套房（普通住房）低首付50%，购买二套房，所购房是非普通商品住房的，低首付70%，禁止购买第三套住房。而非武汉市户籍则需要连续在本市缴满2年社保或个人所得税，对于补缴的不予承认，且只能购买一套。本次住房限购限贷范围为主城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山以及武汉东湖新技术来发区、武汉经济技术开发区(不含汉南区)、市东湖生态旅游风景区等区域)，远城区不在限购范围内。
限购限贷升级实属无奈之举
这是武汉在9月1日首次出台房地产调控政策后，为了抑制武汉市房地产市场过热，再次升级并强化限购限贷政策的措施。
11月12日，在本次调控政策酝酿出台前夕，武汉市住房保障和房屋管理局一位负责人怀着 复杂的心情告诉中国房地产报记者说：“为了贯彻国家对房地产市场调控的要求，在国家的货币政策没有明显收紧迹象时，我们地方的调控政策也只有通过限购及土地相关 手段的强化了。”
而火爆的市场难以平息，房企强烈 意愿在严格的市场管制下，心态扭曲，违规行为频发，则是引发本次严厉调控政策出台的主因。
今年3月以来，受宽松购房政策、货币降息等因素的刺激，武汉的房地产市场发展由平稳转向火爆，无论是销量还是房价都是呈现连续上涨的态势。尽管国庆期间，武汉市推出了限购、限贷政策的升级版，但据武房指数统计，今年1-10月份，武汉楼市新建住房一共成交了24.36万套，成交面积为2535万平方米。仅仅用了10个月的时间，就超越了2015年全年的成交量和成交面积，而2015年武汉楼市共成交了22.49万套，成交面积为2283万平方米。
而中指院数据显示，2016年10月，武汉新房样本房价为10846元/平方米，增幅仍高达2.48%；而二手房样本价格则接近14934元/平方米，增幅为2.76%，这个增幅在热点大城市中居首。
一位参与调控政策制定的武汉主管部门负责人接受中国房地产报记者采访时直言：“与房地产交易相关的税收、信贷及货币政策，我们没有权利去动它，只有靠限购限贷的升级与强化了，但如果把市场需求一下很猛的控制了，又会担心市场的急剧下滑，我们觉得比较矛盾，却也很无奈！”
强化土地供应与管理
而武汉本轮调控的升级，则把强化土地供应与管理也列为武汉市本轮调控的重要手段。《意见》中指出，优化土地供应节奏，适度增加供应总量，确保完成2016年年度住宅用地供应计划，进一步加快已储备房地产用地上市供应，定期向社会公布全市住宅用地供应计划，分期公布已供住宅项目的开工面积及开工、竣工时间，对符合预售条件的商品住房项目，督促企业应报尽报，加快审批效率，尽快上市形成有效供应。
而此前，在2016年10月28日，武汉市公布了2016年第四季度住宅用地供应计划及今后三年滚动计划，2016年第四季度武汉市拟供应住宅用地440公顷，而2017年至2019年三年的住宅用地供应计划分别为：1255.5公顷、1192.58公顷、1129.81公顷。
中国房地产报记者调查发现，武汉今后三年住宅用地供应总量合计为3577.74公顷，这个住宅用地供应总量与十二五期间住宅用地供应高峰时 接近，而明年的住宅用地供应量则大大高于今年，这就极大的缓解了住房市场因需求过旺而有可能造成供给不足的压力。
《意见》中还 明确，要严防土地市场价格过快上涨。住房项目竞买土地保证金比例为不低于土地出让起始价格的60%，地块成交价超出起始价的溢价部分，竞得人必须自土地成交之日起10个工作日内缴清，未缴的，取消其竟得资格，并依法追究责任。武汉市针对不同区域工序态势，制定差别化的土地公开出让文件，国土规划部门在地价出现异常时，可综合采取设定土地出让高价或者指导价、评比规划方案等手段，择优确定终竞得人。严格控制高地价、高溢价项目出现。
而中国房地产报记者获悉，拟计划在本月出让的18宗地块，已在10月20日武汉市国土规划局公告，则对其中的11宗限定了高价。这是武汉首次在土地拍卖中附加“高限价”条款。
对出让地块设定封顶价，加大住宅用地供应量，同时加快已储备房地产用地上市供应，这些举措将会让过热的土地市场降温。
房地产市场 从严
《意见》强调，武汉市将继续完善商品住房销售方案备案规划，加强商品住房销售价格指导，严格参照周边同类项目或者本项目前期价格，指导企业理性定价。对于不接受价格指导的开发商，暂缓核发预售许可证;对于已批商住房项目，在预售期间，销售价格一律不得调整。
今年以来，宽松的信贷让过多的资金流入房地产市场，面对过旺的需求，房企具有强烈的 意愿，在严格的市场管制下，房企心态扭曲，对利润的追求欲豁难填，房企与中介违规、违法行为频发。为此，自9月6日起，武汉市就启动了房地产市场专项整治理行动，一场“秋风行动”在率先打响，武汉市武汉市住房保障和房屋管理局组织全局上下100多名干群对武汉三镇 在建在售商品住房项目展开拉网式排查，严肃处理 、囤积房源、哄抬房价、未明码标价、虚假宣传等违法违规行为加大处罚力度。对 中介门店进行全面清查，严厉查处中介市场各类违法违规行为，引导经纪机构合规经营，树立行业诚信意识，切实规范房地产经纪市场秩序。
武汉市住房保障和房屋管理局负责人在接受中国房地产报记者采访时表示：“武汉市还将加大了房地产市场 力度，继续推进房地产市场专项整治行动，同时加强对房地产市场的正面宣传报道，及时发布 数据，让社会全面、准确、客观地了解市场走势和政策动向，对媒体报道的热点、群众关注的焦点，及时回应，稳定市场预期，防止不实信息误导舆论，营造有利于房地产市场稳定发展的良好气氛。”
与前两次调控政策偏温柔有所不同，本次升级版的调控政策要严厉了很多，而其出台也颇为突然，令许多武汉房企及业界人士始料不及。
一位业内人士凭借多年的职业感觉表示：“外地人来武汉购房需要连续在本市缴满2年社保或个人所得税，对于补缴的不予承认，这就堵住了突击补缴社保与个税的漏洞，武汉本次限购是玩真的了 ！看来武汉房市也要随着季节一起入冬了，寒潮真的要来了！”。
而今天闻讯升级调控政策后，行动更快的房企或代理公司则迅速进入了市场应急的危机预案中。
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