[摘要] 前段时间武汉楼市火爆,因为买卖二手房产生的交易纠纷也随之增多。买家已经下了定金,卖家却又反悔不卖了;买卖合同签订几个月了,买家却不付首付款……在昨天的周二之约栏目中,好几位读者的法律咨询都与二手房交易有关。
前段时间武汉楼市火爆，因为买卖二手房产生的交易纠纷也随之增多。买家已经下了定金，卖家却又反悔不卖了；买卖合同签订几个月了，买家却不付首付款……在昨天的周二之约栏目中，好几位读者的法律咨询都与二手房交易有关。
今年上半年，张女士和丈夫为了工作便利，看中了位于汉口的一套离双方单位都比较近的二手房，卖家开价80万元，在某房产中介公司的居间代理下，张女士及丈夫与卖家、中介公司签订了一份《居间合同》，并与卖家签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，签订买卖合同的同时，张女士预付了5万元。在合同履行过程中，因房屋价格普遍上涨，卖家反悔不卖了。张女士及丈夫十分郁闷：“难道签订的合同就没有法律效力吗？说不卖就不卖了，那合同的约束力体现在哪里呢？”
对此，黄陂区人民法院梅凡法官建议，张女士及丈夫可以先跟卖家协商解决，协商不成，向不动产所在地基层法院起诉；起诉前要固定对方违约的证据，如未按照合同约定时限履行合同义务等。在起诉时，要确定诉讼主张，是继续履行，还是解除合同。要求解除合同的同时可以主张违约金和赔偿实际损失。违约金按照合同约定的违约条款来。实际损失包括房价上涨的价格等。
昨天，给武汉晚报来电咨询的刘先生则是被买家坑了，今年4月19日，他将自己在光谷的房子出售，4月20日，与买家签订了《卖房合同》和《贷款协议》，合同中规定30个工作日完成交易。但买家可能看中了更好的房子，到现在只给了他5万元定金，没有支付购房款。合同中规定，如果一方违约，需要赔偿给另一方20%的违约金。刘先生想知道：“如果我到法院起诉买家，除了扣除他5万元定金外，还可以要求他赔偿20%的违约金吗？”
梅凡法官回复，首先要明晰这个5万元的性质，是否属于定金。如果属于定金，法律上规定，如果合同一方违约，守约方对定金罚则和违约金只能择一主张。
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