[摘要] 昨日一大早，武汉市住房保障和房屋管理局官网上发布了《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》，新政10月3日起施行。这是2014年取消限购政策后，武汉再次启动限购政策，也是继济南、无锡、成都、郑州、合肥之后，第六个在十一黄金周期间推出限购政策的城市。
昨日一大早，武汉市住房保障和房屋管理局官网上发布了《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》，新政10月3日起施行。这是2014年取消限购政策后，武汉再次启动限购政策，也是继济南、无锡、成都、郑州、合肥之后，第六个在十一黄金周期间推出限购政策的城市。
中指研究院（华中）市场研究总监李国政分析称，执行限购，关键是供不应求且价格上涨过快，特别是外地投资置业比例大幅上升时，市场需要降温。而目前的情况是，一线城市基本控制住了，但由于挤出效应，二线城市上涨势头未减。
根据2016年9月中国房地产百城价格指数报告，价格涨幅前十位的城市依次是：郑州、无锡、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、芜湖、赣州、福州。其中，郑州房价9月环比上涨6.92%，位居100个城市首位，南京、天津、成都、武汉等城市涨幅都超过2%。与此同时，炒房团开始集中出现。
2016年，由于改善需求旺盛、地王频出、投资需求大增，武汉房价也出现了近年大的涨幅，根据中指研究院百城价格指数统计，9月武汉平均价格10584元/平方米， 同比上涨24.53%，继续创出新高。
在这样的情况下，国内多地接连出台楼市新政，就不难理解。
武汉为什么要限购？
多地调控政策升级
能否稳住房价？
新华社发文分析国内楼市
新政有哪些内容？
据新华社电 10月2日，合肥、无锡、济南出台楼市限购限贷新政，10月1日，成都、郑州宣布重启限购。加上之前出台政策的北京、天津、厦门、杭州、南京等地，已有十余个城市出台各种楼市调控政策。
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住房限购限贷范围为江岸、江汉、硚口，汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南区）、市东湖生态旅游风景区等区域。
合肥
在合肥市区范围内，暂停向拥有2套及以上住房的该市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房的非该市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。购买首套住房商业贷款低首付30%。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款已结清的，低首付40%，未结清的首付低50%。
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在本市无住房的居民家庭，在上述区域购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，低首付款比例为25%。
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“分区限购”成亮点
无锡
对已拥有1套住房的居民家庭，低首付款比例由不低于30%调整为40%。第二次公积金贷款，首付比例调整为不低于30%。房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非该市户籍居民家庭出售新建商品住房。
在本市拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在上述区域购买第二套住房申请商业性个人住房贷款的，低首付款比例为50%。在本市拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。
看完其他城市限购主要条款，可以看到几个关键词：主城区，非本市户籍，首付提高等。除北京、苏州属于“加码”调控外，其余城市均祭出了新的限购限贷举措，差异化的“分区限购”调控成为政策新亮点。
“这将产生一种挤出效应，缓解城市热点区域房价的过快上涨，同时将购房需求推向可能存在‘去库存’压力的周边区域。”专家认为，分区限购有利于刚需购房者，把投资泡沫挤出去一部分，把捂盘的房源逼出来。
济南
购买首套住房商业贷款低首付比例提高至30%，购买2套住房商业贷款低首付比例提高至40%。家庭用于购房的公积金贷款高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款高额度由40万元调整为30万元。该市户籍家庭已有3套住房的，暂不得再购房。非该市户籍家庭限购1套住房。
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在本市拥有2套及以上住房本市户籍居民家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。在本市拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域向其出售住房。
今年以来，楼市的持续高热以及房价涨幅连创新高，让很多一二线城市购房者“望房兴叹”。社会关注，多地楼市调控政策的升级能否抑制地价、房价过快上涨，引导楼市平稳健康发展？
“当前楼市存在局部过热风险，但仍处在可控范围内，及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
根据中房指数系统对100个城市的全样本调查，2016年1月至9月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高，其中8月、9月环比涨幅均突破2%，刷新近年新高。截至9月，百城住宅均价上涨至12617元/平方米，环比连续17个月上涨，同比连续14个月上涨。
而国家统计局9月发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，8月新建商品住宅价格上涨的城市达到64个，其中合肥、厦门、郑州等二线城市成为当月房价上涨较快的城市，二线城市正由局部上涨升级为普涨。
中指研究院新报告认为，因实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素带来的投资荒困局，是导致投资资金大量涌入房地产市场的主要原因之一，部分地区房产的金融属性相对凸显。
在倪鹏飞看来，很多热点城市土地供求关系出现变化，特别是大城市供应土地规模达不到预期，导致供地不足，也影响了楼市预期。
中指研究院报告分析，今年以来，地王潮从杭州、南京、合肥向成都、郑州、武汉不断蔓延，重点二线城市土地市场高温不退。土地高热致整体楼面价上涨，住宅用地楼面价及溢价率大幅上涨。数据显示，前9个月，300个城市各类用地成交楼面均价为1891元/平方米，较去年同期上涨47.9%；其中住宅用地楼面均价为3333元/平方米，同比上涨61.7%。
针对热点地区楼市持续高温态势，从二季度苏州、南京等率先出台收紧措施，到三季度苏州、南京、厦门、武汉等城市接连加码限购限贷，再到近期杭州、郑州、石家庄、福州、济南、北京、天津等加入调控收紧行列，各地政策充分体现“因城施策”总体要求下差别化、精细化调控的思路。
专家认为，近期热点城市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为更多城市控制房价的重要选择，预计四季度各线城市政策分化将更明显。
关于调整个人住房信贷政策，在人民银行武汉分行、湖北银监局的指导下，待湖北省市场利率定价自律机制决议后实行；住房限购措施自2016年10月3日起施行。
调控政策何时能“抑住房价”？专家认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。
房价上涨，主要是投资蜂拥而入。而限购改变了开发商、购房者，以及炒房者对未来楼市的预期，所以楼市必然会降温。但政策出来后，“没有哪个开发商会立刻降价，这也是开发商和购房者的一场博弈。”不少专家认为，新政影响到底怎样，明年3月基本可以看得出来了。某些地段好、配套好的楼盘或将守住价格。但某些没有配套支撑的楼盘，则会选择降价。如果不是急着买房，可等明年3月后见机出手。
限购后何时买房合适？
更直白一点说就是，在限定的区域内：
首套商贷首付低由20%提高至25%（公积金首付低仍可20%）；
二套商贷低首付由40%提高至50%；
三套限贷（只能付全款）；
本地户口
首套商贷首付低25%
二套限贷（可全款买）
三套限购（有钱也不能买）
外地户口
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