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武汉楼市:人为制造的房荒与人慌

中国房地产网   2016-09-29 00:17

[摘要] 9月7日,武汉光谷“MOMA焕城”开盘现场呈现了前所未有的火爆场景,一两个小时内,推出的房源均被一抢而空,抢不上的人只能“望房兴叹”。而楼盘的价格也大幅跳涨,每平方米上涨4000元,涨幅高达50%。

9月7日,武汉光谷“MOMA焕城”开盘现场呈现了前所未有的火爆场景,一两个内,推出的房源均被一抢而空,抢不上的人只能“望房兴叹”。而楼盘的价格也大幅跳涨,每平方米上涨4000元,涨幅高达50%。

同日,汉口楼盘时代新世界在武汉琴台大剧院首次开盘,本次仅推出了房源400多套,而偌大的剧院里涌进了2000多人。

“我的表妹拿着近200万现金,到了现场。而当现场摇号快轮到时,房源却就没有了,她感觉特别扫兴而又无奈!”武汉房地产公司的一位高管对中国房地产报记者说。

武汉作为大的新房市场,近期却出现了奇异的现象:全城出现房荒,购房者人心慌乱,抢房也难以抢到。

还有不少人楼盘几乎封顶了,却始终不开盘,让购房者等得焦急。想购买武昌江边项目融侨城的一位购房者抱怨说:“一直不开盘,是不是又想拖着涨价啊?之前还被处罚过,简直醉了”。

武汉楼市如此异常的表现,让房地产业界及购房者都纠结得很。

借政策逆转

武汉楼市的神奇逆转,就发生在2016年3月份以来的这半年内。

“全市其他城区我不十分了解,也不敢说,就我们这个城区,目前不找关系是基本买不到房子的!”武汉市青山区住房保障和房屋管理局办公室主任王波在接受中国房地产报记者采访时说:“而年初,则完全不是这样的。当时,我们这儿的几个楼盘还很谨慎,开盘时不太有信心,对楼盘的价格也不敢奢求,普遍低开,先试探着,再适度提价。而春节后,特别是3月底,国家对房地产交易的税费首付比例降低等宽松政策出台后,房子越来越好卖,房企逐步建立起了信心。”

武汉市青山区是武钢、中冶等国企所在地,其在武汉的几大主城区里本属于价格洼地,而今年随着恒大、招商地产、深国投等品牌房企的进入运营,则成为了武汉楼市崛起的新板块。

今年前8个月里,武汉楼市可谓高歌猛进。中指院百城价格指数报告显示,至2016年8月,武汉房价连续19个月上涨,成交量已破20万套,创出新高,有望连续第三年蝉联楼市销冠。

但是,在2015年之前的几年时间里,大多房企的日子可并不好过。

2011年,武汉开始实施限购,一直到限购解除的2014年6月,房地产市场可谓是哀鸿一片,房价受到明显抑制。一些区域特别是汉阳、黄陂、江夏等供应量较大的区域,价格均在明显下跌。

据武汉市住房保障和房屋管理局的武房指数统计,在2011年一季度到2013年一季度的9个季度里,有6个季度武汉的房价是整体下跌的。

“对于大多在武汉开发项目的房企来说,在这限购的4年多里,是相当煎熬的。”中指研究院华中分院李国政接受中国房地产报记者采访时说:“直到去年年底,武汉整个市场才缓过劲来,开始量价齐升。而之前却有量无价,房企主要靠以价换量,平价跑量,而实际上不少企业却赚不到什么钱。”而取消限购后,在2015年至今年8月的这20个月里,武汉新房奇迹般地销售了40多万套。据武汉市房产信息网数据,2015年1~12月,武汉新建住房共成交224981套,相比于2014年的179801套同比上涨约25.13%。而今年1~8月,武汉新建住房成交已超20万套,直追2015年全年的成交量。

就在这巨量的成交下,武汉的房企开始逐步掌控了市场话语权。

目前,武汉库存消化周期从今年年初的9~10个月,回落至5个月,不少热点区域甚至降至3个月以下。房企的压力得以极大释放,更获取了充裕的现金流。

投资客入汉

宽松的信贷政策,让武汉楼市不断升温。买涨不买跌的心理,让入市的购房者越来越多。

一位房企负责人告诉记者:“受外地资金涌入及新进入武汉企业的影响,目前,跟风买房的情况较为普遍。一拨人是手上有点钱,但股市不敢进、理财不敢买、生意做不成,受从众心理的影响,无形中加入了购房行列;还有一拨人,是从北上广深等城市来的,觉得武汉房价相比之下不是那么高,具有投资潜力,而来买房。”随着深圳、上海、南京、厦门、合肥等一二线热点城市房价的快速冲顶及风险的隐现,一拨拨投资客则把关注视角投向了武汉。

9月1日,武汉市住房保障和房屋管理局与武汉市国土资源管理局联合出台了“汉七条”,以限贷与提高土地竞价条件等政策,调控过热的市场。

然而,就在武汉调控政策出台的当周,在深圳,几场武汉房地产投资报告会进行得异常火热,很多深圳投资客准备进军武汉。

有机构人士放出颇具诱惑力的豪言:“武汉的高端豪宅在3年左右的时间里,价格可以达到8万元。而目前武汉的高端项目价格才3万~4万元/平方米,投资空间很大。”而武汉城市圈的周边中小城市的家庭,前往武汉投资购房者则更为普遍。

因在武汉及湖北有些地市均有房地产代理业务,刘国刚对湖北的购房群体比较了解,他在接受中国房地产报记者采访时说:“在武汉周边的湖北很多市、县,科级以上的官员几乎都在武汉买房,或正在实施武汉购房计划,他们购房一般基于两个方面的考虑,一是为子女以后的发展需要,二是投资,为资产保值增值。”

数据显示:湖北省购房需求有不断向武汉聚集的趋势,在湖北省住宅销售结构占比中,2015年1~5月,武汉市占湖北全省的50.46%,而今年同期,武汉市占湖北全省的63.55%。若这一趋势继续强化与加剧,这也为武汉城市圈中小城市的房地产去库存带来难度与压力。

刘国刚说:“尽管今年国家在税费信贷等方面的政策很宽松,但受武汉强大的吸纳力的影响,武汉周边的中小城市库存的去化,实际上仍然没有太大起色,好点城市新房销售量与建设新增量几乎持平,差的城市新房的去化却仍较缓慢,甚至低于住房建设的新增量,而库存居高不下。”

一位业内专家透露:“随着外地投资客的不断进场,目前,武汉房地产市场外来购房者比例已经很高,基本接近6成。而武汉市政府相关部门对此数据比较敏感和谨慎,这个数字一般不愿对外公布。”

李国政说:“这也许就是武汉不愿意轻易推出限购政策的原因吧,从这个因素看,限购对武汉市场的杀伤力确实会很大。”而投资客的涌入,武汉本地的刚需阶层的购房机会则受到了很大挤压,他们则成为比较纠结的群体了,那些想买婚房、学区住房、换大房的购房者,被日益高涨的市场裹挟进去,买房成本却在大增,而没房的人更是惶惶不安。

饥饿营销

强大的需求,汹涌而来,武汉的房企开始不淡定了,提价的欲望日益强烈。不同区域的楼盘根据不同的行情,从小幅提价到大幅跳涨,不断尝试着不同的涨价方式。

从今年3月开始,经过几轮攀升,目前武汉二环内楼盘房价基本在1.8万元以上。而中心城区高端楼盘价格纷纷实现了几级跳,位于汉口花楼街的“和黄世纪江尚”,在今年4、5月份时,价格在1.8万~2万元/平方米的水平,本月其价格提至2.8万~3.4万元/平方米。而东湖高新技术开发区的关山及光谷东等片区楼盘涨幅则更是惊人。

而为了提价,房企纷纷采用饥饿营销的策略。

“所谓日光盘,采取的是饥饿营销的策略”,刘国光告诉记者:“在目前楼市处于需求比较旺盛的阶段,房企及营销机构纷纷捂盘惜售,分批推盘。而每次推盘量却不大,但用很长的时间积蓄客户,这样每次开盘都会有很多购房者进场,这就形成了热闹而激烈的抢房场面。”而在积蓄客户的方式与渠道营销方面,新开楼盘则充分采用网络与第三方平台,与房企自身楼盘广告与微信公众号相结合。如果区域楼盘竞争激烈,为了争抢客户,不少楼盘在客户资源储备并不十分理想时,也会开盘。这时,为了制造与烘托现场氛围,不少楼盘会雇佣“水军”(城市闲散人员或农民工)排队认筹

然而,在目前武汉楼市已形成无比火热的向上的大趋势下,很多楼盘蓄客众多,几乎不需要做什么广告与第三方平台了,楼盘的营销人员只是守在营销大厅里,通过微信私聊,等着购买者前来掏钱认筹;而若问何时正式开盘,则另行通知。

而刺激房企提价心理预期的大因素则是“地王”的不断诞生。“地王”不可怕,可怕的是“地王”效应,它短期内能极大的推动楼市上涨,堪称立竿见影。

土地拍卖市场不断飙升的溢价率,甚至让楼面地价直接高过该区域的房价,则冲击着每个人的价格预期。从7月8日到9月13日,武汉土地市场连出11个地王,碧桂园在武汉的汉阳创下了楼面地价2万元的武汉单价地王,在面粉贵过面包后,为武汉楼盘价格的提升带来了极大的想象空间。

李国政说:“短期库存去化太快加上高价地王刺激,武汉企业涨价动机十分强烈。”然而,从8月开始,武汉却执行了严格的预售价格监管制度,让房企在楼盘定价时,不能任意所为,房企单方没有价格决定权,则希望以时间换取价格空间,暂缓甚至停止推盘,全市的推盘量远低于市场预期;这样,罕见的全城集体惜售现象在武汉就出现了。

李国政强调:“一房难求,供需失衡的矛盾很突出,导致武汉整个市场出现‘房荒’和‘人慌’,而目前房价上涨压力也极大。”近日,武汉利好楼市的宏观政策面,也叠加传来,武汉自贸区终于落地,《长江经济带发展规划纲要》公布,武汉与上海、重庆并提为超大城市;而武汉大基建的大干快上,也步入收获期,年底市内又有两条地铁线建成通车。这都是楼盘区域炒作的好题材,也为武汉的房企增添了涨价的底气。

然而,武汉三镇拥有8549平方公里土地,真的缺房吗?经中国房地产报记者调查,武汉市2016年上半年销售房屋面积为1885万平方米,而今年上半年新开工面积为1900万平方米,在建房屋施工面积为3500万平方米。可以说,大量的房屋正在建设的路上。

“也许武汉房企有很多理由捂盘惜售,坐等涨价。而如果下个月武汉就实施更严的限购政策,那会怎么办呢?”接近武汉市政府高层的一位人士警示道:“8月31日,武汉出台的调控政策尽管比较柔性,但其很有弹性,而从严的空间也很大。”

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