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九房企沦为首波狙击目标

投资时报   2016-01-29 06:54

[摘要] 无论出于获取控制权、长期财务投资、优势互补还是资产重组任一目的,这些市值低、业绩不错的地产上市公司对资本力量而言都是极开胃的,更何况除万科外其他所费并不多。

无论出于获取控制权、长期财务投资、优势互补还是资产重组任一目的,这些市值低、业绩不错的地产上市公司对资本力量而言都是极开胃的,更何况除万科外其他所费并不多。

这是高潮迭起一度霸屏中国A股市场的年度大戏。双主角“宝能系”与万科之间你来我往拳拳到肉,末了以万科一纸大股东易主公告而暂告“中场休息”。截至目前,前海人寿与一致行动人钜盛华仍合计持有万科24.26%的股权,并位列大股东。

然而,还有什么能比照悬念拥有永恒的魅力呢?静水深流只不过意味着一场更大波澜的蓄势酝酿。2016年1月15日,正当市场翘首以待万科的重组方案之时,万科A却发布公告称,因筹划的重大资产重组极为复杂,公司申请延期复牌,并预计在3月18日前披露重大资产重组预案或报告书。仅隔数日,一则实名举报宝能系舵手姚振华的新闻又狗血般见诸各路媒体。至此,“宝万之争”仿若掉入窠臼,再度变得漫长而不可捉摸。

你以为过了苏州(楼盘)无船坐,错过这出没下文?错!实际上,遭遇“门口野蛮人”敲门的房企岂止万科一家。统计显示,仅在2015年就有10家A股上市的房企被举牌,除万科A外,还包括金融街(000402,股吧)、新黄浦(600638,股吧)、天宸股份(600620,股吧)等。对以险资为代表的资本巨鳄来说,在利率不断下行以及资产配置荒的背景下,低估值的优质地产股无疑是当下上佳的投资选择。甚至,就算不采取二级市场举牌手段,也还有很多方式可分享这份大宴。1月25日即有消息证实,背靠平安保险的平安银行(000001,股吧)与陷入危机长达一年的佳兆业达成全方位合作关系,前者将为此注入高达500亿元资金。

匹夫无罪,怀璧其罪。那么,在上市房企中,当前有哪些优质的举牌标的?根据大股东持股比例、估值、盈利能力、成长性等多个指标,标点财经研究院联袂《投资时报》对143家A股上市房地产公司大数据进行了分析,遴选出9家佳举牌标的房企,分别是新黄浦、阳光城(000671,股吧)、金科股份(000656,股吧)、深振业A、天健集团(000090,股吧)、万科A、华发股份(600325,股吧)、华鑫股份(600621,股吧)以及金融街。

一方面,这9家公司股权较为分散,为举牌乃至获取控制权提供了便利性。另一方面,这些公司前期估值低、业绩好,投资的安全性和性较高。尽管某些公司的大股东存在一致行动人使第三方举牌难度升高,但只要公司质地向好,仍是可遇不可求的“元宝肉”。此外,从截至1月8日的数据来看,除万科A外,其余8家公司的总市值均在300亿元以下,若以5%的举牌线计算,举牌一次所需金额不足15亿元。

去年10家A股房企遭举牌

2015年,A股市场迎来了“举牌潮”,地产板块成为重点对象。宝万事件不过是其中的一个典型代表。

据不完全统计,在过去的2015年,有10家A股房企遭遇举牌,包括万科A、天宸股份、华鑫股份、沙河股份(000014,股吧)、绵世股份(000609,股吧)、京投银泰(600683,股吧)、海德股份(000567,股吧)、匹凸匹(600696,股吧)、新黄浦以及金融街。 这10家公司中,2014年净资产率高于行业中值的有7家;净利润实现同比增长的有6家,同期行业净利润增速中值为-0.26%。可见,被举牌的房企大多具有较好的业绩。

其中,除了宝能系外,举牌万科A的还有吴小晖掌印的安邦保险。后者还通过和谐健康保险和安邦人寿联合举牌了金融街,且合计持有金融街25%的股权,较控股股东仅差不到4%。刘益谦控制的国华人寿两次举牌华鑫股份、三次举牌天宸股份,持股比例终分别达到10%、15%。阳光保险则通过阳光人寿和阳光财险合计持有京投银泰5.01%的股权。

不得不说,险资是举牌房企的重要力量。保险业资产规模巨大,在“资产荒”的市场环境下,庞大的保险资金需要寻求投资出口,而随着此前相关政策的松绑,更多的保险资金主动流入到股市和不动产市场。此外,保险公司对于商业地产、养老产业的投资和布局也促使险资在房地产板块寻求标的。

不过,此前的宝万事件已引起监管层重视,保监会对流动性风险的监管力度开始加强。2015年12月29日保监会召开会议警示了险资运用需防范的五大风险,并指出部分举牌上市公司股票的保险公司面临集中度和流动性风险。1月20日,保监会召集7险企开会,拟全面限制3年以内高现价产品(以险为主)。监管的收紧无疑将影响险企的后续现金流,短期内险资举牌的行为很可能会有所收敛。

9公司成优质标的

对于觊觎A股上市公司的资本巨鳄而言,地产公司从来是一个不错的选择。一方面,由于前期股价低迷,房地产行业估值中枢下移,资质较好的房企出现“价值洼地”。另一方面,2015年12月召开的中央经济工作会议强调要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。行业政策春风不断,对地产业形成利好。

当然,并不是所有房企都符合优质标的的标准,实际上,能够成为举牌标的的优质资产极为稀缺。举牌的动机虽多样,但主要目的包括争夺公司控制权、长期财务投资、优势互补或是资产重组。考虑到投资、安全边际以及获取控制权的便利性,业绩好、估值低、股权分散的房地产企业更受青睐。

《投资时报》研究部对上市房企当前(截至1月8日)的大股东持股比例、市净率、净资产率及净利润增速等指标进行了分析。143家房地产A股上市公司当前市净率中值为3.36倍,2015年三季度末净资产率中值为2.91%,2015年前三季度净利润同比增幅中值为-3.18%。

根据市净率低于行业中值,净资产率高于3%,2015年前三季度净利润实现同比增长,同时大股东持股比例小于30%这4项指标,我们挑选出了9家公司,分别是新黄浦、阳光城、金科股份、深振业A、天健集团、万科A、华发股份、华鑫股份以及金融街。这些公司既有较好的质地,同时大股东持股比例较低,是佳的举牌标的。其中多家公司已遭遇过举牌,且不排除举牌资本进一步增持。

市净率平均2.2倍

这9家佳标的平均市净率只有2.2倍,其中,金融街、华发股份、金科股份、新黄浦和天健集团这5家公司的市净率更是不足2倍。三季度末净资产率平均达6.85%,其中华鑫股份、阳光城突破10%。而2015年前三季度净利润实现同比增幅普遍在10%以上,更有4家公司增幅超过50%,远超行业平均水平。

市净率低的是金融街,只有1.24倍。其净资产率为4.18%,净利润同比增幅高达74.56%。2015年7月27日至2016年1月12日期间,金融街大股东北京(楼盘)金融街投资(集团)有限公司累计增持公司股份5977.51万股,持股比例达到28.89%。截至1月12日,公司第二大股东为安邦旗下的和谐健康保险股份有限公司—产品,持股比例为15.88%,第三大股东是安邦人寿保险股份有限公司—积极型投资组合,持股比例为9.12%。

9家公司中净资产率高的是华鑫股份。该公司2015年三季度末净资产率达到10.16%,在143家A股房企中排名第23。其市净率为3.15倍,至三季度末大股东华鑫置业(集团)有限公司持股比例为26.62%。在2015年8月份,资本大佬刘益谦旗下的国华人寿两度举牌华鑫股份,持股比例达到10%,跃居公司第二大股东。

由于处置下属世纪昌运股权,标的公司新黄浦取得股权处置1.5亿元,使得2015年前三季度投资同比大增,从而令净利润同比增长了166.66%,为9家公司中高。新黄浦净资产率为5.55%,而市净率为1.93倍,估值较低。至三季度末,大股东上海(楼盘)新华闻投资有限公司持有新黄浦17.92%的股权,第二大股东上海黄浦区国资委持股比例为12.64%。2015年7月14日至9月16日期间,新黄浦获上海五牛衡尊投资中心(有限合伙)举牌,后者买入新黄浦5%的股权,成为公司的第三大股东。事实上,早在2014年,新黄浦便爆发过控制权争夺战,总部同样位于深圳(楼盘)的中科创及其一致行动人连续多次举牌,一度威胁新华闻投资的大股东地位。

当然,谁也不曾料到,业内进入年销售2500亿俱乐部并贵为地产一哥的万科A,也会因股权分散、无实际控制人成为险资窥伺的目标。尽管“宝能系”已成万科A的大股东,但预计争夺战仍未停息,后续如何发展还需拭目以待。

市值普遍低于300亿元

人们总是希望用少的钱办大的事。那么举牌这些公司究竟需要多少资金?

截至1月8日,除万科A的市值超过2300亿元外,其余8家公司的市值均在300亿元以下。其中华鑫股份和新黄浦的总市值均不足100亿元,天健集团、深振业A、华发股份和金科股份的市值在100至200亿元之间,而阳光城、金融街的市值则分别为298.27亿元、299.49亿元。

若以5%的举牌线计算,除万科A外其余8家公司举牌一次所需成本均在15亿元以下。低的是华鑫股份,只要3亿元,其次是新黄浦,为3.47亿元。举牌天健集团、深振业A、华发股份以及金科股份的成本也均在10亿元以下。

从大股东的持股市值来看,低的是新黄浦,只要12.44亿元便能取代大股东的位置。其次是华鑫股份,大股东持股市值为15.95亿元。随后是深振业A,大股东深圳国资委持有公司21.93%的股权,持股市值为27.71亿元。天健集团大股东持股市值也在30亿元以下,为28.37亿元。此外,金科股份和华发股份大股东的持股市值也在50亿元以下。

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