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一季度土地冷楼市量升价稳 武汉成商家必争之地

房天下房天下  作者:王婧   2015-04-10 09:22

[摘要] 全球领先的房地产服务运营商DTZ戴德梁行于4月9日下午14:30,在青年路花园道坡中坡餐厅举办了武汉2015年第一季度房地产分析新闻发布会,就本季度武汉土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了深层次解读。值得一提的是,本次发布会还新增工业市场板块,全面剖析武汉高标库物流物业市场的表现。

房天下讯 全球领先的房地产服务运营商DTZ戴德梁行于4月9日下午14:30,在青年路花园道坡中坡餐厅举办了武汉2015年季度房地产分析新闻发布会,就本季度武汉土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了深层次解读。值得一提的是,本次发布会还新增工业市场板块,全面剖析武汉高标库物流物业市场的表现。

会上,戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平以具体数据,剖析了本季度土地成交量价齐跌。跑量依然是众多开发商的首要任务,随着多项政策利好武汉整体市场趋于健康发展。写字楼整体空置率下降,然而供应量激增或成为下半年主要问题。交通网络的发展会对沿线商圈带来多项利好,而武汉商铺市场竞争依然激烈。后,黄总预测未来武汉未来将成为各物流商家拓展华中市场的必争之地。

同时,戴德梁行武汉商业地产部主管及助理董事杨迤则参照具体项目事例,分析了“金融化能否拯救商业地产”这一议题。

土地市场“冷清” 国企拿地相对活跃

3月30日,国土资源部与住房建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,业内人士分析此次政策意在稳住土地市场,规范土地新增供应以及盘活存量土地,以此引导供应过剩城市控制和消化库存。

据DTZ戴德梁行武汉公司研究部数据统计,2015年季度武汉土地成交面积仅为141万平方米,相比去年同期下降25.4%;成交金额为109亿元,同比下降14.8%。

2015年一季度土地出让金高的片区依然是汉阳区和硚口区。新洲卖出多宗阳逻开发区地块,东西湖所推地块则以金银湖片区为主。在新洲区大面积成交的拉动下,远城区成交面积占比大幅上涨35个百分点。新洲、汉阳及东西湖这三区占全市土地成交总量的55.7%。

据悉,综合用地住宅用地仍然是武汉市场的成交主力,一季度溢价成交地块占比与同期相比明显下降,而底价成交、流拍和撤牌占比却增加了。

虽然开发商面临着库存高、资金压力大等问题,他们的拿地积极性不高,但是国企相比较民企拿地相对活跃,其竞得土地面积占总量54%,超民企12个百分点。

多项政策助力住宅市场 量升价稳是主基调

2015年季度多项政策陆续实施、出台,欲给力住宅市场。例如:2月5日:下调金融机构存款准备金率0.5个百分点;3月1日:不动产统一登记正式实施 ;3月1日:下调金融机构存贷款基准利率0.25%;3月15日:两会提出“分类指导 因地施策 ”;3月30日: 二套房商贷首付低降至4成 ;3月31日:购买2年以上普通住房销售免征营业税,等。

在市场供应方面,3月供应量一反常态导致本季度整体供应量同比下降4.6%至1991.万平方米,环比下降42.0%。但进入3月,在前期限购限贷松绑等政策利好的影响下,成交量迅速回暖,环比上涨近一倍,并刷新了历史同期销售记录。

据DTZ戴德梁行武汉公司研究部数据统计,2015年一季度,武汉主城区商品住宅成交均价环比微降0.9个百分点至每平方米9982元,但同比上涨5.7%。从区域看,关山区以6714套居与成交首位,汉口中心以15005元居于成交价首位。

黄总分析,在市场存量方面,以去年12月31号的数据为基准,整个武汉市新建住宅的可售面积大概是1446万的体量,同时供销比是1.27:1,在这么大的库存量的情况下,大量的开发商还是以跑量来缓解资金压力,所以说成交价短期内不会出现大幅上涨。

整体来说市场处于稳定调整期,在今年与去年各项利好政策叠加的影响下,市场供求关系或将逐渐趋于健康。而在政策方面,随着公积金互提互贷政策的落实,预计第二季度武汉住宅成交量是会有所回升。

写字楼市场暂以消化存量为主

受国内宏观经济增速放缓及工程进度滞后等因素影响,部分项目入市时间延期,市场以消化现有存量为主,整体空置率环比下降2.0个百分点至15.7%。从而导致2015年季度武汉甲级写字楼租金已经到了125.4元/平,环比上涨2.0%,同比上涨6.8%。

随着下半年多个优质项目或将集中入市,届时武汉优质甲级写字楼市场会出现进一步调整,租金将会有所波动,空置率将有所回升。本季度租赁需求主要集中在金融数字新媒体产业,其中P2P网络金融公司表现尤为突出。同时,制造及专业服务类企业延续上季度表现,保持较为强劲的租赁需求。像卓尔国际中心、和记黄埔、武汉天地等优质写字楼都非常受关注。

武汉商铺市场“先种树 后乘凉”

去年4号线二期开通带动王家湾商圈空置率微涨1.6个百分点;地铁6号线封路施工对中山大道商圈持续产生影响,使得该商圈空置率微涨1.1个百分点;随着二环线“画圆”、BRT快速公交通车和轨道交通的发展,武汉各商圈周边交通将逐步实现自我“微循环”,这将对各商圈内租金、空置率、品牌档次等带来多方面的利好影响。

今年武汉还将有至少13家商业体入市,届时将为商业市场带来约133万平方米的新增供应。古田宜家荟聚购物中心、凯德古田广场、海尔“智慧城”等将落户古田,使古田成为新兴热点地区。同时,乐天玛特超市华中1号店即将落户南湖武昌府,“汉韩合资”的韩国城也计划于2016年落成,之后包括乐天百货、韩华集团等来自韩国的约2000家食品、文化和服务企业亦将陆续进驻于此。武汉零售市场多元化竞争已是势不可挡。

戴德梁行武汉商业地产部主管及助理董事杨迤表示,商业地产的开发特点是:投资资金量大、回报周期长、融资模式单一。而将商业地产金融化则可以迅速套现,加快流动速度缓解资金压力。做到分割流动性资产使物权转化为有价证券,这既是房地产企业的一种投融资模式,又是房地产行业的发展方向。

杨迤称商业地产未来的发展趋势是,开发商纷纷开始需求资产金融化途径,这样经营性股权基金则会增多,接下来就会出现核心商业地产运营商,后企业与信托基金的合作创新,推进房地产投资再上新台阶,中国地产金融加速向REITs转型。

物流地产来袭 武汉成商家必争之地

武汉市国土资源和规划局表示,武汉今年将修编综合交通体系规划,计划至2049年将武汉打造成为国际枢纽城市、世界公交城市。此外,武汉凭借其九省通衢的地理优势,良好的政策于科技环境,其物流枢纽城市战略地位正在逐年提升。

据悉,电商拿地自建物业的趋势越来越明显,例如唯品会和京东就已迁入自建高标库。从现状看,电商分布组团,以京东、唯品会、苏宁为代表的电商均已扎根武汉,形成了东西湖保税区为代表的成熟电商组团,后续又出现了江夏和葛店这类新兴电商组团,而且吸引了众多知名物流地产商相继启动站位计划,其中以GLF(普洛斯)表现活跃。截止2014年年底,武汉高标库需求容量为1604万平方米,市场潜力巨大。在良好的宏观条件与强大的需求下,武汉工业市场已经成为焦点,前景看好。

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