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张宏伟:降首付调营业税助改需入市 房企迎三大机会

房天下房天下   2015-03-30 19:23

[摘要] 从购房者的角度来讲,如果首付比例降低,就可以降低改善型需求入市的门槛,这些群体就可以提前实现购房计划。从购房时机的角度来讲,降首付可以让购房者选择当前较佳的购房时机进行购房,从而避免今后房价上涨而带来购房成本上升的问题。

3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》),宣布将二套房首付比例,降至四成。同时,《通知》还规定,对于使用公积金购买首套普通自住房,低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,低首付30%。

此外,30日财政部、税务总局也联合出台新政,宣布二手房满2年交易免征营业税。新政规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。新政将于3月31日起开始执行。

同策咨询研究部总监 张宏

降首付调营业税 助力改善需求入市

对于二套房贷首付比例降至四成,同策咨询研究部总监张宏伟认为,从市场层面来说,二套房贷首付比例降至四成的背后其实是修正自限购限贷以来的导致的市场负面结果。众所 ,自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市,这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了,但是,市场库存仍然存在。从这个角度来看,降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存当中中大户型的房源

同时,对于购房者来讲,首付比例直接决定了改善性需求入市的门槛,当前大部分城市二套首付6城市,部分城市首付比例7成,对于改善型需求来讲,入市门槛有些偏高。因此,从购房者的角度来讲,如果首付比例降低,就可以降低改善型需求入市的门槛,这些群体就可以提前实现购房计划。从购房时机的角度来讲,降首付可以让购房者选择当前较佳的购房时机进行购房,从而避免今后房价上涨而带来购房成本上升的问题。

对于营业税免征门槛5年变2年,同策咨询研究部总监张宏伟认为,营业税免征门槛5年变2年,从二手房市场角度来看,符合这样条件的房源比例将大幅增加,尤其是对于改善型需求来讲,由于营业税的免征,降低了交易成本,这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换,从政策的市场效果来看,有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲,由于改善型需求的积极入市,有助于改善大多数城市库存结构比例,降低中大户型库存市场占比,有助于加速去库存,降低市场的去化压力。

降首付降免征营业税门槛背后的房企机会

那么,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等层面鼓励改善型需求入市,对于哪些房企来讲会带来市场机会?这对于楼市产品层面来讲提出哪些要求?房企如何应对这样的市场机会?同策咨询研究部总监张宏伟认为:

、以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机,将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策有可能促使这些企业继续拿相对优质地块,开发以首次改善、改善型需求为主的产品。

经过几轮调控,尽管部分精品化房企产品线做了调整,试图增加首次改善甚至刚需产品的比例,降低企业运营风险,但是,总体来看,目前整个产品线定位仍然较为单一,其短期内无法通过调整产品线、调整市场布局区域来实现公司业绩的增长,从短期内来讲,这些公司只能通过价格策略的调整,及时跑量回笼资金,来缓解企业资产负债率高企的现象。二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策层面鼓励改善型需求入市以后,企业受制于原来政策层面的因素将减弱,这些企业在新的政策面鼓励下将出现市场转机,业绩将会获得持续增长,此时,拿一些相对优质地块开发首次改善、改善型产品或许将成为未来这些企业战略布局的重要选择。

第二、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域,企业布局策略有可能更为集中,以此提高市场占有率,规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。

调控政策的持续影响,不少房企开始向一二线城市回归,二套房贷降首付之后,房企改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域的趋势会更加明显。以融创集团为例,其在战略布局上,孙宏斌始终坚持“区域深度聚焦”,主要布局京、津、沪、渝、杭五大区域。同时,在其主要布局的一二线城市中重点强调本土团队,提高市场占有率。公司在大部分已经布局的城市或区域频获捷报,取得商品住宅市场份额市场占有率的佳绩。

第三、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策使产品上走品质路线将重获市场认可,未来将更加注重产品研发及附加值的提高,通过市场调研,利润优化户型、非毛坯等,以此提高企业利润率,而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。

(原作者系同策咨询研究部总监 张宏伟)

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