[摘要] 限购放松对武汉豪宅的影响如何？“地王”入市如何定价？已建了近10年的武汉天地何时能全部完工？《楼事一刻钟》第四期聚焦新盘定价之汉口篇。
编者按：限购放松对武汉豪宅的影响如何？“地王”入市如何定价？已建了近10年的武汉天地何时能全部完工？《楼事一刻钟》第四期聚焦新盘定价之汉口篇。
本期嘉宾：武汉瑞安天地房地产发展有限公司总经理 张斌； 中指研究院（华中）常务副总经理 胡超
主持人：武汉房天下高级分析师 亚麻
文字实录：
部分：限购对武汉楼市有何影响？
亚麻：限购放松也有一个月的时间，它对武汉楼市究竟产生什么样的影响？
张斌：从7月份的限购松绑以后，市场可能说有一个小小的昙花一现似的上升，上升过去以后整个市场还是恢复到原来的状态了，武汉这一轮行情其实有很多深层次的原因，也包括整个国家的宏观经济的下行周期，包括整个房地产行业来讲也是面临一个深层次调整的周期。
在武汉其实还有两个特别的情况，个，2013年整个武汉的市场有一波高速的消化周期，大量的房子在那个时候消化以后，整个武汉的供求关系其实会有一些变化，今年其实说整个房地产市场需求本身是小的；还有一个更重要的就是流动性的紧缩的问题，这个问题尤其是对高端市场它的影响来得要更为明显，因为这个市场上其实是很难拿到多余的钱，无论是从开发贷的方面，还是从个人的信贷方面都是比较困难。
胡超： 7月18日之后，所谓的大家期望于限购解除之后带来的房地产市场的复苏并没有发生，我们去理解这种在武汉的房地产没有爆发式的反弹，其实对于市场来说是好的。
率先解除限购的城市是由于压力，已经严重供过于求，导致你的消化能力、消化速度，包括前期的价格无法支撑了。然后你解除了政策之后，股市一样爆发式反弹，但是反弹之后你必然回落。武汉没有出现，就说明武汉的房价泡沫并不高。
亚麻：前段时间就有网友反映，他说我去买房，我现在有资格了，但是我到银行去贷款，还是贷不到款，后期政府会对这个层面做一些调整吗？
张斌：对银行来讲，它也是一个商业的公司，它会选择对它来讲利益的。在房地产这个行业最明显的两个感受，个感受就是从开发贷的角度来讲，现在大部分的开发商应该来讲都是非常紧张，拿不到开发贷。因为对银行来讲，它的盈利的空间是非常有限的。个贷的方面同样也是，尽管国家也呼吁，住建系统也呼吁，但是银行它的动力不够。
胡超：地方银行并没有去严格的按照中央的精神去执行，银行其实它也是盈利机构，它一样它要保证资金的安全性，当它预期的这种行业向下调的这种过程，它会觉得有风险。这轮是结构性调整，一个是可能剩下来，活下来的企业，就是大企业或者品牌企业。消费者也是一样的，现在确实供大于求，凭开发商自己的实力的问题，让更多的消费者他选择更好的开发商，选择更好的产品，
张斌：对，而且我觉得好像刚才的限购的松绑一样，如果大家寄希望于信贷的放松来拯救房地产，我觉得对开发商的角度来讲，这个也是比较危险的。现在银行的资金成本大幅上浮其中的一个原因，互联网金融把整个利率政策，有一个大的推动。也就是整体来看的话，这个资金的成本未来应该来讲都是越来越高的。
胡超：其实你寄希望于某一个点的政策，把整个市场大的抬起来，其实是危险的。我们假设以武汉为例，如果是市场打开，开闸了之后，一下变成，甚至你了，那说明更多的泡沫，因为你赚钱更容易了，开发商会更参差不齐，
亚麻：就是对市场的长期发展其实是不利的。
胡超：央行在之前的定向降准实际上也有了。比如三千亿的棚改、最近的一万亿国开行的棚改、之前的小微企业。它不希望于像09年一样四万亿进来之后，可能80%——甚至于打了一个杠杆之后——100%、200%全留在房地产了，那个就推动了现在的泡沫。他们现在希望你可能会留在房地产，但是你可能是流量比较少，定向的，这些流量就会支持更多的行业去改善。
亚麻：高端住宅市场在限购之后，它是否有一个变化。因为我这边了解说二季度武汉的高端住宅，它成交其实有一个大幅的下滑的。因为武汉天地一直都是做高端住宅的，您有什么其他的看法？
张斌：刚才我们也提到这个市场会分化因为竞争，我们观察到的也是这样子，一部分像刚才胡超提到的“伪高端”，它一定是消化不好，大幅的下跌，然后它一定要降价。我们自己来讲，其实很老实说，现在我们是处于无房可售的状态，因为存量全部消化完了，下一步新的产品还没有推出来，所以这个市场我想这个分化还会持续下去，这个是竞争的好处。
第二部分：汉口发展未来动力何在？
亚麻：我们都知道在武汉三镇当中汉口的房价是最坚挺的，但是它其实现在目前面临的一个困局，就是土地越来越少，那汉口楼市未来发展的动力在哪里，
张斌：的确，因为历史的原因，汉口的空间比较有限，所以它的供求关系一直是最特别的，它的供应量非常少，土地供应也是，整个成品的住宅供应也是。未来的几年来看的话，汉口一定会依赖这个“旧城改造”、“三旧改造”这样一类型的项目。
我们知道这个市政府规划局他们都在重点启动沿中山大道片区的改造以及这些租界区的改造，此外也有汉正街TBD、二七沿江商务区，唐市长在前几年也提出“两江四核”的这个概念，整个中山大道沿线集市正好也是地铁施工的一个契机了。
胡超：汉口的动因确实是未来几大片区的改造，因为它的发展也是由于之前慢。当你不断往外摊，你就会发现，你的城市投资资源是跟不上的，第二你会去消耗掉你周边的城市。所以我们现在再回归。我们去从经济规律去看，老的城区但凡是你过去时老的历史文化名城或者是历史重点工业区域，都变成未来的商业价值区域。
武汉的核心资源就是武汉的沿江面是很宽的，它资源优势是很大的。那么汉口我们觉得的两个点就是刚才那个张斌提的，就是几大片区，这样包括汉正街的改造，一元路、青岛路租界区的改造、包括二七滨江商务区、台北路等等。我们相信它是会时间会慢一点，因为对于核心城区的发展，它并不像新城一样要大干快上。它是要求你什么，就是我们在，一个是在容积率，再是就人口密切往下降的过程中，公建往上走。，什么是公建呢？公共建筑，商业化写字楼，那是公共建筑。它服务于整体老百姓的，它实际上是一个区域价值提升，如果没有商业，没有商务服务，那么这个区域是没有价值的，如果它只是纯住宅，是没有价值的。
政府它肯定很希望是大面积、大规模和快速度的把一些区域能够整体改造，因为它急迫于希望资本去推动它城市建设，对于开发商来说是有很大的需要考量的问题。特别是最近，大家觉得商业很好，但由于资金要求比较高，然后你的操作要求，拆迁的要求，所以导致很多开发商，甚至大型开发商，拿到之后因为公建比例没办法去卖掉，这种卖掉之后会带来一种巨大不可控。我们不是鼓励所有开发企业全去自持，并不是要求你全去自持，但是你合理的设计，潜在性的设计，是对于武汉这个城市是有必要的。
张斌：对操作核心区域的开发商的要求是非常高的，我们有提到“三高”和“两个风险”。一个高就是动迁的成本非常高，这个不是新城区能比的，一个平方在武汉可以超过几万块的。第二个就是公建的比例非常高，也就是说要在商业方面的投入非常高。还有一些其他的特点就是资金的需求非常高。
另外，个风险：旧城区的它的动迁的速度和成本是不可控的，那么这开发商来讲你有没有实力可以承担这个风险。还有个更高的风险就是对商业的操作，因为公建的比例高了，那么对你对商业的把控能力，就是说你从前端的定位到你设计细节的把握对你后期运营要求非常高。这个也就决定了核心区的这个供应会比较慢，比较稳定，
如果有一部分企业只追求快、经济效益，去造一些很容易卖的，很容易市场消化的，那么我觉得对汉口这样核心区这是一个很大的浪费。
胡超：如果是一些很好的开发企业，它是追求速度的，我们更鼓励它去做一些比较能追求速度的区域。还有几个新的城区，老城区，汉口老城区，它更多的要求是开发商的综合的发展能力，它是对这个区域或者对于一个土地的综合性利用。
张斌：它一定不是只是建造房子，这个我们有很多经验可以去分享。武汉天地原来是日本租界，通过我们的改造，那从9年前那个很破落的形象，到今天其实已经是有一个非常大的一个提升。比如说我们保留这些老房子，我们用了很多的手法，是非常的费事的，那些红砖的房子里面的，砖缝里面的，专业的工人用铲刀一点点的把里面的已经被腐蚀掉的残渣掏出来，然后从德国进口的药水像打针一样一条条打进去，这样再把它修复。
亚麻：你们05年拿地的时候，当时地价是特别贵的，应该算是05年的地王，那么在地王这样一个项目它要入世定价，它可能也会有一个风险，们是怎么考虑的这样一个定价策略。
张斌：对。地王其实只是一个符号。我们其实完全不关注这个，关键就是在你拿这个地的时候，你的价值，你能不能通过你的手法，把它做到可以综合照顾到社会的价值，客户的价值，开发商的经济的价值，长远的社会影响力，品牌等等。
我们最核心的一种商业模式，就是这种综合开发的。里面住宅配多少，办公配多少，商业配多少，其他的功能配多少。然后放在哪个位置，怎么去搭配，这个有很好的一个逻辑在后面。其实关键就是你能不能相互提升价值。
今年下半年，我们会有一个新的产品叫云廷。武汉天地云廷，跟我们过去所有的项目都不一样，是沿江一线的端的豪宅的产品。产品本身也是一个完全区分以前的。所以我想这个价格方面也一定会有突破吧。
第三部分：武汉天地未来在汉还有什么计划？
亚麻：武汉天地在武汉这边已经生根了很多年，那么现在这个天地这边的一个工程进度是什么样的呢？
张斌：我们从开发的天到今天其实已经差不多9年了，但是它最有魅力的时候还没到。大部分人没有意识到我们其实只开出了5万方的商业。接下来几年会加快开发：我们接下来一共有90多万方的商业。还在未来的5年之内全部推出来。明年我们有一个10万方的购物中心，还有两栋办公楼，所以整个武汉天地在大概5年、6年左右的这个时间，我相信会有一个比较完整的一个面貌出来。
亚麻：那除了武汉天地之外，那你们在武汉还有什么其他的一些规划，譬如说拿地这方面你们有什么打算没有？
张斌：武汉天地不是我们在武汉的一个句号，应该说是一个开始。我们觉得最有潜力的区位应该在“两江四核”，汉口的核心区，租界区这一些区位。那么这部分是我们重点考虑的一个范围，应该说现在也有一些项目在谈了。
瑞安在过去几年积累了很多在这方面运作的经验，这种老建筑的改造和保留再开发的基础上。我们一定会把这个优势去发挥出来，去把它做得更好，能够帮武汉再做出一个比武汉天地更有影响的项目。当然在这个之外，我们还有很多的住宅地块在考虑，我们还是会重点打造武汉最有品质的、能够聚在一种尚的这种方式的一个产品。
亚麻：我们知道后期，新天地这边会有一个商业项目叫壹方。武汉因为三镇，其实武汉的商业商圈还比较多，像离我们这边近的可能就是武广商圈。那么它在定位上会怎么样区别于其他的商圈呢？
胡超：武广，是一个武汉所有的高端人士去买东西的地方，吃饭的地方，甚至于全省所有的高端的人群去买东西的地方；江汉路、光谷可能更多的偏向于年轻时尚这样的一个消费；而新天地不同价值来自于体验，来自于这种互动的感觉。
张斌：武广现在是武汉、规模、最有影响力的商圈。但是它不是一个纯粹的高端的。里面中端的，甚至有一些中偏低一点的一些，跟这些高端的跟这些奢侈品牌全部聚集在一个区位。在武广其实是商业占主导，它的办公、居住和其他的功能其实已经是弱化。
武汉天地是一个新开发的区域，我们可以把整个区位打造的环境是比较特别比较纯粹。当然我们不在武广——一个相对于传统的繁华中心。武汉天地很重要的部分就是不同功能的搭配，在上海新天地我们可以通过这个搭配把整个环境改造出全上海端的位置。
新天地我们只开了5万方就可以在武汉形成这样影响力的一个关键因素，就是对体验的创造。在未来的商业里面，我们一定会把这个发挥到的。跟武汉其他的传统的商圈很不一样的，壹方是一个更纯粹的一个中高端到奢侈品的消费场所。
亚麻：壹方未来招商可能会引进哪些品牌进驻？
张斌：我们大概已经有接近35%左右的部分出租了，但是很多品牌我们暂时还不能透露。这些品牌里面包括最的奢侈品，包括一些大的一些主力租户电影院、美食街，在超高层签了整个华中区域的间四季酒店。它承诺我们在30年之内不会再汉口开第二间四季，15年之内在武汉不会开店。
到今年年底的时候会有一个品牌发布会，到时候大家就会详细的知道我们在天地里面具体签了哪一些奢侈品牌，哪一些的品牌，哪一些其他不同功能的业态。
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