[摘要] 近年来，全国各主要城市都在大力发展公租房，以满足低收入阶层基本的居住需求。“十二五”期间，武汉市以缓解需求为目标，需建设12.7万套公租房，约500万平方米，然而，实际获批和在建的政府类公租房仅为2.8万套。在这个背景下，武汉市住房公积金管理中心拟定了“关于投资建设公租房试点的实施方案”。
住有所居，这是国务院提出的要求。
近年来，各主要城市都在大力发展公租房，以满足低收入阶层基本的居住需求。“十二五”期间，武汉市以缓解需求为目标，需建设12.7万套公租房，约500万平方米，然而，实际获批和在建的政府类公租房仅为2.8万套。
图为：公租房投资建设模式
在这个背景下，武汉市住房公积金管理中心拟定了“关于投资建设公租房试点的实施方案”，准备用公积金部分投资建设公租房，重点满足“夹心层”缴存职工租房需求。
近日，该中心主任陈祖信面对楚天金报记者，详细地介绍了这一方案。
公积金制度从单一保障向双重保障转变
中心城区试点建设公租房
为谁建？陈祖信介绍，主要满足“夹心层”职工的基本住房需求，即住房公积金缴存职工中的新就业人员、外来务工人员、住房困难家庭等群体的基本住房需求。
据武汉市住房公积金管理中心提供的这一方案显示，该中心在不动用职工住房公积金本金的前提下，拟投入资金，选择交通便利、周边配套设施相对较好的中心城区地块（二环线以内），建设一批公租房。该项目将根据公租房的市场需求，计划在武汉三镇中心城区分别选址，竞价获地，拟于条件成熟时启动。
目前武汉市公积金缴存职工中，有部分职工住房困难，没有贷款和提取使用住房公积金，有的虽符合武汉市公租房的享受标准，但因公租房供应总量有限，地点偏远，交通与其他基础设施不完善，难以享受公共财政提供的公租房。
如果这一项目得以实施，将是一项重大制度改革，即从目前个人住房公积金贷款的单一保障，向贷款和公租房供给双渠道保障转变，保障覆盖扩面到广大的缴存职工群体，使住房公积金制度成为解决缴存职工住房问题的基本保障制度。
将对租户资格进行动态审核
房屋租金可用公积金缴交
怎么租？“以‘资格动态核实，出入有序’的流转模式，构建保障房的循环退出机制。”陈祖信介绍，市公积金中心拟会同市住房保障部门建立公租房申请审核制度，对申请职工的家庭收入、住房、资产和住房公积金缴存等情况进行审核公示，接受缴存职工和社会监督。待租户入住后，还将就上述内容进行复核，复核后不符合标准的，应在规定期限内退房；不退的，将按市场租金水平。
公租房的租金标准由物价部门核定，并按年度实行动态调整。公租房还将配套设立物业管理。
承租人可以选择利用按月扣划本人及配偶公积金账户余额的方式，支付房租及相关物业费用。
公租房实行有限期租赁，特殊困难职工家庭租期届满可续签。
新建的公租房均为成套中小户型住宅，新建公租房将符合安全卫生标准和节能环保要求，在出租前进行简单装修，具备入住条件。
以住房公积金增值作启动资金
首批融资55亿元建公租房
钱从何来？早在2010年6月，武汉市获批为首批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。
“但我们不想动用公积金贷款，当前个贷率已达96.85%，我们完全可以在不侵占缴存职工使用公积金个人住房贷款权益的前提下，筹措到足够的建设资金。”陈祖信自信地表示。
根据国务院办公厅2011年出台的《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》文件精神，武汉市可以将住房公积金增值在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设。
数据显示，截至2013年底，武汉市住房公积金中心累计实现增值为42.14亿元，年均增长达20%，累计上缴城市廉租住房建设补充资金21.78亿元。
“由此可见，我们具备投资建设公租房的能力和优势。”陈祖信肯定地表示，“我们的想法是，将公积金中心2012年实现的住房公积金增值净，即应上缴的廉租住房建设补充资金作为项目启动资金，运作方式上，可上缴市级财政，实行‘收支两条线’管理。同时，计划向18家合作银行申请保障性住房授信50亿元。”
掐指一算，陈祖信说：“中心首批可融资55亿元用于公租房建设。”
四大收入可免资金投入风险
配建部分商品房出售还贷
“不用担心出现还贷问题。”陈祖信介绍，准备在市财政核定市公积金中心上缴廉租房建设补充资金定额后，以公积金增值净超过上缴定额的增量部分，专项用于该中心偿还公租房试点建设贷款。
他补充说，此外，还有公租房及相关配套物业的租金收入；中央、省级财政保障性住房建设专项补贴、公租房贷款贴息资金等也可用于还贷。
“新建公租房将探索建立‘以租为主、租售并举’的保障模式。”陈祖信最后提到的一项还贷渠道，尤其引人瞩目：即市公积金中心投资建设的公租房中，将配建部分品质的住房，以市场价格，优先出售给公积金缴存职工，并依法缴纳相关税费。销售收入用于加快收回投资，缓解公租房资金投入压力。
“根据‘谁投资、谁所有’的原则。中心投建的公租房及其配套设施，将由中心持有产权。”陈祖信说，这将给未来公租房滚动投资建设扩大融资规模，提供坚实的保障，从而加快公租房建设速度。
“归根结底，我们在实现公积金保值增值的同时，还想同步实现公积金归集池扩容。”陈祖信认为，在“夹心层”职工中有相当一部分是新入职的大学生，雇佣新毕业大学生的绝大部分是民营企业，而当公租房建设发挥出效益时，势必将刺激目前在公积金归集池中占比很低的民营企业转变态度，无论从留住人才还是减少企业福利支出等方面考量，积极缴交公积金无疑将成为综合效益的低成本投资。
“运用住房公积金增值，发挥银行融资优势，直接投资建设公租房，定向租赁给符合条件的缴存职工（主要是“夹心层”群体）。这有效解决了当前公租房建设中融资难、资金占用时间长、投资回报低等问题，既符合国家提出的‘住有所居’目标，为‘政府分忧’；又符合缴存职工多元化的住房需求，为‘百姓解难’，可谓一举多得。”最后，陈祖信如是说，“按照‘高端有市场、中端有支持、低端有保障’分层次住房保障的思路，住房公积金贷款在解决中等收入老百姓住房民生问题方面发挥了应有的作用。相信，在政府及相关部门的积极支持下，武汉公积金缴存扩面将取得显著变化，将会有更多中低收入群体享受到公积金制度的实惠。住房公积金制度的覆盖面越大，在解决群众住房民生中的作用才会更大”。
■他山之石
上海大连已有成功经验
近两年，上海公积金中心通过制度创新，利用住房公积金增值投资收购了新江湾城－尚景园和闵行－晶华坊两个公租房小区，向符合条件的住房公积金缴存者出租，取得良好的社会效果。
大连公积金中心贷款承建大连市的公共租赁房项目－泉水B区项目，并组建投资管理公司具体负责实施，开创了由公积金中心用住房公积金直接投资建设公租房、拥有全部产权的“大连模式”，既拓展了公租房建设渠道，解决了资金短缺难题，又确保了资金安全。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
