[摘要] 就在杭州楼市降价风波闹得沸沸扬扬之际，昨日（2月27日）有媒体报道称，“降价风暴”悄然刮至广州，多个楼盘出现降价促销。时代地产（01233，HK）宣布其位于广州的6个楼盘全线8.8折。敏捷地产位于番禺的一个项目从原售价1.2万元/平方米一口气直降至“9字头”，引发市场热议。
就在杭州楼市降价风波闹得沸沸扬扬之际，昨日（2月27日）有媒体报道称，“降价风暴”悄然刮至广州，多个楼盘出现降价促销。时代地产（01233，HK）宣布其位于广州的6个楼盘全线8.8折。敏捷地产位于番禺的一个项目从原售价1.2万元/平方米一口气直降至“9字头”，引发市场热议。
《每日经济新闻》记者发现，上述开发商的降价促销更多只是噱头，项目要么是先涨价再优惠，要么是少量尾货降价清仓。
多位业内人士向记者表示，目前市场上出现的降价行为多为开发商营销手段，相对于杭州的高库存，广州目前要消化楼市库存大概需10个月，仍算合理水平。但随着春节后房贷进一步收紧，今年广州楼市不利因素逐渐增多，无论是开发商还是购房者都应更加谨慎。
某楼盘特价房仅5套
去年在香港上市的时代地产日前宣布，其位于广州的时代外滩、时代南湾、时代花生II（广州）等6个盘举行促销优惠，即日起至3月31日，凡现场成功认购以上项目的客户均可享受8.8折优惠，这次促销活动被指掀起广州楼市降价潮。
值得注意的是，时代南湾销售人员向记者透露，该盘前期正在清尾货，由于目前售价比春节前定价要高，8.8折是在此基础上进行的，实际签约价格与春节前并无明显差异，真正折扣大约在2～3个百分点。
在位于广州大道北的时代花生II楼盘外，“8.8折让利风暴”的广告显得格外耀眼。然而，销售人员对《每日经济新闻》记者表示，所有折扣算下来之后该盘签约均价约2.5万~2.6万元/平方米，与春节前签约价格接近。
“全线8.8折只是一种营销手段，目的是为了和周边楼盘竞争蓄客，其实在春节前我们也有9.5～9.7折，节后售价在上调的基础上再打8.8折，所以真正的优惠折扣只有3个点左右，而且主要是针对一次性付款的客户。如果是申请贷款的客户，优惠力度更少。”上述销售人员私下向记者透露。
位于番禺大石南的敏捷华美国际也被传出售价直降4000元/平方米，但当记者抵达该项目时，销售人员表示，“9字头”的特价房只有5套，且早已卖光，目前在售均价依然为1.2万元/平方米。
实为开发商营销手段
对于近日广州楼市频传降价的消息，保利地产广东公司董事长余英直言，这些楼盘的降价只不过是开发商的营销手段。
合富辉煌首席市场分析师黎文江也向《每日经济新闻》记者表示，“部分开发商采用的折扣优惠甚至是用少量特价房吸引客户，只是房企惯用的促销手法，以往在市场一直存在，只是受杭州楼市降价的新闻影响而被人为放大了。”
机构分析师认为，杭州个别项目之所以出现降价营销，主要是受制于高库存压力。由于去年杭州市区土地出让总金额达1323.9亿元，土地出让面积高达814.5万平方米，是2012年的两倍左右，这些土地中的相当一部分项目将在今年下半年入市。去年末，杭州去化周期达到13.5个月，再加上去年出让的土地，今年杭州市场供应将创纪录，处于阶段性供给较大的局面。
黎文江表示，与杭州相比，目前广州楼市的存量销售周期仍在10个月以内，仍处于合理水平。预计今年广州楼市新增供应量与去年接近，供需关系比较均衡，市场出现降价潮的概率不大。
记者发现，与北京、上海今年1月份楼市成交增速有所放缓相比，广州楼市新年开局依然火爆。根据广州市房管局日前发布的房价数据，1月份广州全市共销售新住宅7608套，网签均价13263元/平方米，成交量环比猛增60%，网签价环比也上涨了15%。
中原地产项目部总经理黄韬认为，“虽然广州楼市今年开局表现良好，但不利因素也在增多，尤其是目前银行房贷有进一步收紧的迹象。春节后广州首套房贷利率也上浮5%，变相加重了购房者的月供负担，因此开发商在价格策略上应更加谨慎。”
杭州楼市被指已阴跌3年 武汉等城市短期或降价 21世纪经济报道
温州效应正在长三角蔓延，杭州、常州只是其中的典型。
早在此次被炒得沸沸扬扬的几个楼盘降价之前，杭州去年就有多个楼盘降价。一名业内资深人士指出，杭州房价其实已阴跌3年，几乎每一个热门板块均出现雅戈尔(600177,股吧)式的试错者，尤其近两年出现的地王，大部分均以保本的价格入市，而这种状况恰恰将房企推入了持续买入补仓的罗生门。他分析，连碧桂园在杭州也是亏本销售。
主动降价
北海公园此次降价，仿佛是压倒杭州楼市的最后一根稻草，其效应迅速蔓延至余杭和萧山两个板块。
“北部新城可以说是预防性的降价，外来大鳄在杭州楼市遇到的主要困难是杭州消费者对产品品质的要求高于预期，他们在外地市场能做出溢价和高价的产品，在杭州高端市场却很不受待见，导致去化变慢。”上述业内人士说。
实际上，房企在去年底已经开始调整定价策略。位于之江板块的中海定山湖去年就已降价促销。滨江万嘉名城项目春节前销售，定价也比周边楼盘要便宜，以13000多元／平方米开盘，去化速度更快。“以我们现在的价格来看，即便人家降价了我们还是有一定的竞争力。”滨江集团(002244,股吧)（002244.SZ）副总经理朱立东说。
2005年以来，此前杭州也经历两轮降价，2008年年底是市场突变的本能性反应，2012年是房企遭遇资金困境。朱立东认为，如果拿地节点和成本不对，后端形成的优势又不足以形成快速去化的条件，将无法改变“被套”的局面。
近两年，外来大鳄持续进入，杭州地价愈炒愈高。“2010年以后进入的大鳄，没有一家不是惨败的，例如雅戈尔，拿了5块地，但这家房企操作手法落后，项目制并不能实现资源有效对接。”杭州业内人士认为，房企落后的管控模式直接导致成本失控。
“去年买的地太贵了，这一轮房价下跌就要亏，房企承受不起。”杭州一名本土房企的前高管分析说，由于外来房企越来越集聚到杭州市场，试错的机会成本叠加疯狂的补仓行为，最终买单者为房企和市场。
当地楼市已阴跌3年
公开资料显示，去年杭州土地出让860多万平方米土地，地价款高达1300多亿元，可开发面积2100多万平方米，成交面积却是900万平方米不到，仅去年供应的土地去化周期就需2.5年。
21世纪经济报道记者综合业内人士和第三方机构提供的数据发现，最近3年以来，杭州各个板块的房价均处于明升暗降状态。比如城东九堡板块，绿城江景项目，2010年售价达到3.3万元／平方米，现在宋都一个江景项目只能卖到2.6万元／平方米。同一个板块，悦麒美誉，2009年次开盘1.9万元，两个月后2.1万元，去年一度卖1.3万元／平方米，现在售价在1.5万元／平方米左右。2009年，九保板块非沿江楼盘毛坯卖到1.8万元－2万元／平方米，现在在售楼盘只有1.5万元－1.6万元／平方米。
城西板块的万科西西蝶园，2007年开盘，精装修2.1万元／平方米，二期2009年开盘精装修2.7万元／平方米，到了2012年，该盘又降到2.3万元／平方米，目前该项目一期二手房2万元／平方米不到。该项目旁边有一个傅说湘西的楼盘，毛坯房均价1.8万元／平方米。
一个值得关注的现象是，杭州的二手房市场从2012年底就已经处于交易清淡的状态，“以前新开一个地王项目或者豪宅项目，周边的二手房都会跟着价格上涨，现在不管边上开出什么样的地王，都不会出现任何价格变动了。”下城区某中介业务员说。
去年杭州除个别板块如乔西、滨江板块有一点回升，其它板块均处于阴跌状态。比如绿城之江一号，开盘3.2万元／平方米，此后一路跌至2.3万元／平方米，绿城融创接盘以后，小户型售价2.1万元／平方米，但滞销。附近的小户型毛坯公寓2010年1.6万元－1.7万元／平方米，2013年中海定山湖均价开出1.1万元／平方米，导致整个板块沦陷。
再以西溪板块为例，和家园项目于2010年11月推出鼎园，均价28000元／平方米（精装修）；2011年1月，推出望山组团，均价25000元；2012年10月，推出望山90，均价19000元（毛坯）；2013年4月，推出御园9号楼，均价20000元（毛坯）；2014年2月，在售御园，折后起价18300元（毛坯）。这个项目卖3年，跌了3年。
多名本土房企人士认为，杭州楼市几个板块的价格调整是势在必行。尤其是余杭板块土地供应量加大，过度开发以后，城区内的市场受到积压。杭州的郊区充斥着其他三四线城市的开发模式，最主要问题还是城市的经营模式失误所致。
一名资深业内人士对21世纪经济报道记者分析，短期内可能会跟进降价的城市有无锡、武汉、西安等，均为二三线城市。
钜派投资总裁姚伟示认为，城市分类主要有一线城市、潜力型城市、脆弱型城市和危险型城市。江浙有不少脆弱型城市，例如温州、无锡、常州的供求比比较脆弱。
但降价发出明确风险警示的同时，房企囤地补仓意愿依旧强烈。2月25日，杭州滨江区白马湖宅地出让，中南置业、德信、滨江、中海等房企均参与竞拍，最终中南置业以13.41亿元，折合楼面价7258元/平米，溢价率为20%将之收入囊中。
号称人间天堂的杭州，或许正在为其过度开发的城市运营模式付出代价。（编辑 袁一泓 徐炜旋）
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