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县域楼市泡沫浮现 敲响地方发展方式警钟

新华网   2013-12-13 17:42

[摘要] 广东省房地产行业协会11日公布全国首个县域房地产发展研究报告,数字令人震惊也发人警醒:半数县域住宅地产已经存在过剩。这不仅传递出房地产市场走势变化的新信号,也敲响地方发展方式的警钟。

广东房地产行业协会11日公布县域房地产发展研究报告,数字令人震惊也发人警醒:半数县域住宅地产已经存在过剩。这不仅传递出房地产市场走势变化的新信号,也敲响地方发展方式的警钟。

广东半数县域住宅过剩

11日,在中国县域房地产发展论坛上,广东房地产行业协会发布县域房地产发展研究报告,其中警示:在全省65个县中,有33个住宅待售率超过30%,其中9个县(市)待售率超过50%,明显陷入过剩风险。

在2008年国家统计局不再统计住宅空置率之后,待售率成为判断房产市场供需关系的重要指标。

对此,广东房地产行业协会秘书长王韶忧心忡忡:一个五六万人口的县城,新建大型住宅项目五六个,大的面积100多万平方米,能够把县城已有居民都装进去。几十层的高楼立在荒地里,像在土地里插进几排筷子。

这样的情况不仅发生在广东。国家统计局公布数据显示,尽管10月70个城市环比上涨的城市仍有65个,但据机构统计,今年1-10月,镇江等7个中小城市土地出让金同比下降,其中常州、扬州、镇江的降幅超过五成。

在一二线城市执行限购政策初期,不少开发商布局中小城市,然而,从今年以来,恒大、万科、中海、保利等上市房地产企业明显加大了在一线城市的拿地力度。一些业内人士的解读是:很多房企已意识到部分中小城市房地产市场接近饱和,也意味着中国房地产发展已经从1998年房改之后的全面飘红开始进入到市场的深度分化。

新建房成投资投机品

十八届三中全会提出建立城乡统一的用地市场,鼓励农村集体用地和国有土地同权同价,推动农业转移人口向市民化转变,都给了中小城镇很多发展机会,但新型城镇化核心是人,绝非给圈地造城的传统模式提供了一根救命稻草。

广东省政府参事、广东县域经济研究与发展促进会会长陈鸿宇表示,通过研究发现,广东省2011年县域人口占总人口42.3%,2012年却下降到42.15%。

常住人口逐年下降、人口缓慢流出,如果房地产开发仍然大干快上,则会造成很多的住宅空置。“开发商没有能力,但政府有没有算一笔账,助力城镇化的房子有多少卖给新居民了?”这是一位知名房产开发商的疑问。

本来房企助力城镇化,新建房子应该多数提供给新居民,但包括这名开发商在内不少开发商通过销售的直观感觉是:中小城市新建房屋很大一部分是卖给了二套以上住房拥有者,成为投资投机品。

人为圈地造城是灾难

广东房地产行业协会会长蔡穗声表示,房地产出现问题,不仅是开发商的责任,而是地方政府有没有转变发展方式,有没有执行科学的发展观念,还是执著于过去的圈地造城的传统观念。

“地方政府布局和构思必须发生改变,如果是以圈地开发为目的,完全人为建造一些城镇,会是一个灾难”。暨南大学管理学院教授胡刚表示。

中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,随着明年中国经济发展增速逐步放缓趋稳,GDP变化也会直接影响和传导到房地产市场,“过去30年GDP平均增速9.8%的房地产市场和预测增速7.5%的房地产市场肯定是不同的”。

专家表示,无论是开发商还是地方政府都需要进行深度调整。对政府而言,经济增速放缓带来的内需调整、土地出让增速放缓等因素,在倒逼地方转变发展方式,而开发商也须根据供需情况精准估计需求空间。

对此,蔡穗声建议,中小城市发展房地产,不能生搬硬套一二线城市品牌房企的开发和营销模式,不仅仅是单一的住宅开发,而应包括商业地产、休闲旅游地产、养老地产和工业地产,企业应该结合当地产业和经济转型发展,发展和延长特色产业链条。

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