[摘要] 2013年9月5日，第十届中国别墅节暨湖北首届高端物业嘉年盛大开幕。在别墅节盛会上，中指研究院华中分院副总经理胡超先生为大家带来了《2013中国别墅及高端住宅市场研究报告》。报告中，他用丰厚的研究成果为大家揭开实时的别墅和高端住宅市场面貌，引起了业界同仁的关注。
编者按：中国别墅节见证了中国别墅及高端物业市场十年蜕变。2003年，别墅及高端物业市场开始迅速繁荣，房天下为摸索、发展中的市场搭建了专业有效的沟通平台。2004年，中国别墅节震撼登场，翻开了中国别墅发展史的重要一页。直至今日，中国别墅节走过了十年，回望过去，十年的摸索、等待、磨砺，中国别墅及高端物业市场正迎来了一个的时代。
房天下讯 2013年9月5日，由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下、房天下别墅网联合承办的“2013第十届中国别墅节暨湖北首届高端物业嘉年华”在武汉国博新城洲际酒店国际会议中心盛大开幕。
业内精英齐聚别墅节现场 共襄盛举
本次活动以“全球别墅 中国巡展”为主题，邀请到各地众多业内精英共襄盛举。在别墅节盛会上，中指研究院华中分院副总经理胡超先生为大家带来了《2013中国别墅及高端住宅市场研究报告》，报告中，他用丰厚的研究成果为大家揭开实时的别墅和高端住宅市场面貌，引起了业界同仁的关注。
以下为胡超先生的研究报告内容：
顾名思义，别墅节经历了十年，在中国房地产指数研究院我们成立了中国别墅指数系统，这两个指数系统影响非常大，包括中央政府、路透等等国内外新闻媒体和金融机构都大量引用了这些数据，他们很关心中国房地产、乃至中国高端物业的发展情况。
十年是需要一个脚踏实地，需要坚持的过程，刚才我和坐在身边的光谷联合的朋友说到，十年之前，他们家的房子卖得最贵，十年之前届别墅节是在北京举办的，开启了一个京沪两地高端首次别墅的探讨，第二次在上海佘山，八大墅区，九大墅区都成为中国端的别墅区，到今天，我们开启了中国别墅全球的视野，已经到对外推荐，同时也推荐外面的别墅。
中指研究院华中分院副总经理胡超先生
从97年开始国家一直出台了各项政策，包括最近的2013年也出台了各种禁墅令，现在基本上的别墅1.0看不到了，我们的别墅资源实际上确实是越来越少了，我们现在有各种各样的类别墅，联排别墅，欧美的TOWNHOUSE，也是高端人群的居住地。
我讲讲两个方面，其他高端城市别墅的情况，武汉这一年度的情况。从共性来说，整个上半年受到政策的限制，整体高端住宅开工量有所减少，开工的速度有所放缓，我们在大的住宅情况下都有上升，但是高端的相比整个住宅要减少的比例要少一点，高端的物业的共性相对要少。而销售方面，虽然我们有这么多的政策限制，限购，限贷等等。但是整体中国房地产住宅市场在13年以来有较大的增长，同时高端市场也有销售的增加，今年上半年高端住宅累计销售面积销售额分别达到1519万平米和2015亿，这个数字的基础是非常大的，而且同比去年，销售额上涨了近30%，关注度仍然是受到了消费者高净值人群的非常大的注意。同时可以看到另外一个数据，中国房地产高端住宅整体来说供给相对是偏趋紧，整个上半年高端住宅新开工面积要低于整个住宅，而另外一个数字，我们的竣工面积和销售面积是小于1的，这就代表了现在销售收入远小于建设速度，大家买豪宅的热情要远远大于开放上建造的水平，整个今年上半年的房价有所上涨，今天我们开会一个以前刚刚我们拍了一块地块，四新的整个房子大概是7000多元，整个面上是在上涨的。
中指研究院华中分院副总经理胡超先生
看看具体的城市，别墅会会有一个大的区分，区分北上广深一线城市，总体来说一线城市更容易受到政策的影响，特别是北京上海。基本上北京今年上半年的新增供应相当于去年的70%，高端的别墅一共供应了700套不到。上海是略有增长，我们的城郊实际上新增方面，北京上海套数都是增长了20%以上，供给需求和销售是趋缓的，北京上海高端物业或者是别墅项目整体占了整个城市成交量的10%以上。北京有一个特点，北京的都市豪宅比别墅卖得还要贵，北京现在六环卖两万都井喷了，六环相当于我们的蔡甸以外。上海是整个高端物业档次比较高的地方，平均单价七万，多集中于内环，北京的房价要5.3万，上海也是由于经济的发展，给城市的带动使得物业价值有一个巨大的提升。整个别墅的销售情况，北京和上海都呈现一个特征，报告给出来的名词叫做经济型的别墅居多，现在所谓高端物业的定位和政府的定位不一样，我们理解的高端物业是按照整个城市房价均值乘以2，我们有时候是140个平方，达到一定的价格，现在大家都高端了，现在我们计算的是两倍以上的价格。现在北京和上海的城郊很多经济性的别墅，单套总价要略低于城市住宅，但是它为什么还能成交这么多呢？是因为它吸引力大量置业人群，买别墅的人，或者是认同别墅的人更多了，不再是以前我们看到的别墅只是一个放在奢侈品行拍卖的奢侈品，它现在已经是一个置业了。总体趋势，大城市总体供应在下滑，供应的增幅也在下滑，武汉整体的今年新增供应有一点区别，和南京一样，今年的供应有一点上升，供应主体有上升，整个和一线城市、二线城市基本上别墅的趋势是一致的，供应减少了，成交增加，也就是代表供不应求，这是给大家打气，数据是反映了客观的真实状况。
今年武汉的成交有603套，与去年基本持平，我们可以看到一个点，我们仍然要小于和我们平行的二线城市，重庆、成都、天津、沈阳等等，我们是和去年持平，没有特别大的增幅。经济型别墅，上半年碧桂园两个项目，今年下半年可以看到联投的产品，我们基本上别墅的套均总价在200万区间，这和一线城市和平行二线城市有很大的差距，我们更愿意叫做经济型别墅为亲民型别墅，确实更符合中产阶级。
中指研究院华中分院副总经理胡超先生
武汉的别墅市场情况。这是我们11年的时候做了一个对比，武汉以前的别墅是两大极端，2000年以前基本上是屌丝型的别墅，就是没人住，01年到10年这十年是高速发展期，我们11年的时候的别墅成熟发展期，刚刚进入成熟发展期，但是我们并没有划分阶段，刚刚有高品质的别墅出来，有了金融国际生活区的地方出来，但是我们没有形成一个武汉的代表性的优势，如果我们十年前，我们想到北京，想到北京的九大墅区，想到上海的佘山，甚至我们投资了海外，想到了纽约，甚至我们最近看到新闻里面曝光的， 的杭州别墅，我们想到一个城市会想到一个城市典型的别墅，这就是别墅十年的意义，意义在于挖掘别墅在整个行业的作用，别墅开发企业需要更高的理解，更高的建筑工艺，买别墅的客群也更挑剔。
我们11年的时候整个武汉市有三种资源的别墅区，会形成武汉主城区的圈，但是都是点状的，某一个别墅有几个项目出来卖得非常好，后来就没有了，就没有跟进了。武汉市场这一年度的成交，我们的别墅数据反映了一个真实的趋势，它更被老百姓接受，单套总价200到300万的别墅更多推向市场，更多成交，现在除了去年的中心城区，拉动了均价，总价更容易被接受。从成交的区域来看，我们的副中心区，也是传统的远城区，基本上是占到了整个别墅成交的7成以上，而一万元以上单价的别墅总是那几个，我们在做别墅节的时候，做数据梳理，一般就是这些，纳帕溪谷、长岛等等，翻来覆去就是这些，今年1到7月份1.5万以上的8%，代表了更多产品、更多品种、更多区域的别墅出来，它也同时被消费者接受。这三年有一个巨大的特征，连续三年我们的300万元作为一个坎，以前别墅是被人仰望，我们所向往的精神层面，基本上是非常非常少的，但是最近90%的都做到了别墅，我们做了一个简单的梳理，客户需求来说，客户对于别墅的认同是不一样的，我们业内觉得优质核心的别墅是什么呢，而不是有很有钱的，而是行业内上下游的行业龙头，对于别墅的产品非常了解。
我有一个北京的同事开了一个旅店，大家感觉很不可思议，10万块钱的收入，买了一套600万的别墅，他们觉得很不可思议，他们对于别墅产品更认可。然后是外籍客户，北上广深一线城市的客户，在经济发展之后才是武汉这种城市。有一个划分的概念，由于客户的不同所以导致别墅认同区域的不同，我们发现层次越高的购房人群所追求的点反而越简单，越单一，比如外籍客户和北上广深的客户，从马斯诺的需求来看，外籍客户更多是看公共性，归属感，安全不安全，二线城市的要求更多，不是代表层次低，整个需求导向我们的别墅形成了一个带状的划分。现在二线城市决定了我们可以有可能进入到的别墅，墅区，不是某一个别墅，我们今天这么多企业参与，以前是由于别墅或者高端物业是资源稀缺性，卖的更多高端物业是城中心，江湖的地理位置，区位价值，高端别墅卖的是远城区、湖体资源。
从整体武汉的规划来说，有16个大体的城市绿化带公园，武汉的这种别墅状态形成一个特点，以前是别墅扎堆，一个大的好的别墅出来，现在实现了对时间的认同，对成本的认同，以及对品质的认同，这三个认同形成了别墅居住区的概念，可能到下一个阶段会形成武汉别墅群的概念，武汉是一个江湖城市，是一个生态城市，但是反而我们并没有像其他的城市能够形成强大的吸附力，但是由于我们的抱团的行为，我们现在有了东南西北，可以看到金银湖和黄陂后湖区域，知音湖后官湖区域，南湖大汤逊湖区域，大东湖区域，花山区域，已经形成了我们别墅四大区域，三环线88公里，三环线的时速是80公里，从这四个区域半个可以连通，第二个是购房的人群对于成本的理解，可能是他们牺牲的成本，住在这里的能够认同别墅，牺牲掉了应酬的成本，时间的成本，购物的成本等等。第三个是由于这四个区域的品质趋同，都能够与较好的别墅扎堆，不是旁边全部租给学生了，而是形成别墅墅区，我们不是强调纯别墅区，我们强调武汉别墅墅区。这只是武汉区域的ABCD四大数据，但是并没有出现武汉湖体资源别墅群能够拿出去。
接下来是中国别墅市场展望。这个是招商银行给的高净值的报告，这是三年前我们对高净值人群定义是600万，现在是定义为一千万投资的净资产，13年我们的高净值人群从30万增长到48万人，年均复合增长20%，有钱人变多了。
从来看，个是北京，第二个是上海，然后是江苏浙江，我们有一点觉得自豪，我们总觉得武汉没有奢侈品，但是湖北省高净值的人群是排在二线区域城市中的第二位，如果从大小来说我们仅次于河南，随着我们社会经济的发展，我们的别墅卖得这么好，我们有了这么多的高净值人群。大家说这几年我们的高净值人群流失出去了，实际上不是的，我们做这项报告的时候有一些调研，这一年来这些人关心的反而不是股票市场，新兴的投资市场，不是人民币汇率，而是国家对于房地产宏观调控的政策，以及对于中长期的房地产走势的，他们更愿意看未来会怎么样，这说明他们仍然对于中国的房地产市场会缩小一点，他们会更高端，对于这个有更大的倾向性，所以这个时候高端市场有了更多的空间，我们预计大方向是不变的。
最后说一个最近的新闻，随着我们的纯别墅基本上没有，0.7联排的也没有，别墅的土地越来越稀缺，而且它的溢价率，昨天北京刚刚拍了一个地王，7.3万，没隔12个，今天上午上海拍了一个，刚刚又出现了武汉的四新地块，土地的价值是随着经济带的发展而发展的，这是我们很多墅区和高端墅区应尽的义务。
我的报告就是这些，谢谢大家！
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