[摘要] 昨日，北京土地市场再度出让四宗经营性用地，万科、葛洲坝和融创联合体等皆有斩获，总土地出让金为67.2亿元。迄今为止北京年内土地出让金累计已达943.8亿，8月份突破千亿指日可待。同一天，上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌出让，最终溢价率达到102%。
多地今夏频现极端高温，同样高烧不退的还有土地市场。
财经日报讯 昨日，北京土地市场再度出让四宗经营性用地，万科、葛洲坝和融创联合体等皆有斩获，总土地出让金为67.2亿元。迄今为止北京年内土地出让金累计已达943.8亿，8月份突破千亿指日可待。同一天，上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌出让，最终溢价率达到102%。
《财经日报》记者获得的数据显示，7月53个重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米，较上月提升28%，同比上涨59%，创近一年来新高。而上海某房地产研究院发布的数据则显示，7月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元，创下近31个月的新高。
包括京沪在内，今年重点城市土地市场堪称火爆，7月亦延续了上半年的走势。但与往年略有不同的是，目前虽然地价、房价均保持上涨态势，但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。相反，个别城市因市场低迷已开始酝酿松绑，业界也没有预期中央会对此举进行叫停。
这种市场氛围的背后，是宏观经济下行压力增大，房地产对经济的带动作用正被重新审视。此外，限购等调控措施过于行政化和短期化，高层似乎有意建立更长效的市场调节机制。
北上广深土地成交均价创41个月新高
昨日下午，上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌出让，尽管只有3家开发商参与现场竞价，但最终溢价率还是飙升到了102%。面对高溢价，该地块竞得人三湘股份[简介实时动态]的一名高管连连向记者感慨“没有办法”。他表示，楼板价和公司的预计相比，还是稍微有一点偏高，但在目前的市场行情下，这样的溢价率也很正常。
一名接近三湘股份的业内人士告诉记者，上半年三湘股份至少参加了十几次上海土地的竞拍，但始终未能如愿，原因就在于土地市场的异常火爆，导致三湘股份这类较为谨慎的开发商很难拿到土地。“这样的情况，也只是在楼市最为火爆的2009年曾经出现过。”
根据监测数据，今年7月53个重点城市经营性用地成交总建面共计5026万平方米，环比微跌8%，同比提升15%，成交总金额为1523亿元，环比上涨18%，比去年同期提升82%。计算下来，7月重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米，较上月提升28%，同比上涨59%，创近一年来新高。
某房地产研究院发布的数据则显示，7月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元，环比增长54.2%，同比增长155.1%，创下近31个月的新高;7月十大城市土地成交均价为3474元/平方米，环比增长50.0%，同比增长92.7%，价格创41个月新高。
值得一提的是，北上广深四个一线城市7月的土地成交均价为7025元/平方米，环比增长72.7%，同比更是暴涨181.5%，同样创下近41个月新高。
某中型房企的副总经理对记者表示：“很多房企原来去二三线城市做开发，但不少被套住了，最终他们还是认定在一线城市开发是相对安全的，所以都回来了。包括一些以前没有在一线城市开发、在二三线开发赚了钱的房企，也看到再在二三线开发空间不大，也往一线城市挤，导致一线城市现在土地市场非常热。”
据统计，2013年上半年十大房企在一二线城市的拿地面积、金额占比重分别达到76%、91%，房企回归一二线态势非常明显。
“一些首次进入一线城市的开发商，拿地根本就是不计成本。”上述房企副总经理告诉记者，它们必须以一个项目来切入，进入这个城市把关系打通开始做，做完一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后才可能做更多的项目。
对于下半年土地市场的走势，汉宇地产市场研究部分析师张颀认为，目前随着越来越多的房企将战略重心缩小至一二线城市，增加购地需求量的同时，土地市场的供需矛盾被进一步加剧，土地价格上涨趋势显著，同时政策层面对于当前土地市场少有干预手段，因此房企积极拿地的格局很难被扭转，预计下阶段土地市场仍将保持高温状态。
业界：今年楼市前高后稳
国家统计局数据显示，今年1~7月，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1~6月回落2.9个百分点;商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1~6月回落5.4个百分点。
在大CBD区域及品牌投资价值论坛上，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，对今年房地产的判断是前高后稳，上半年可能高而下半年趋稳，上半年房地产销售面积总体增加28.7%，销售额同比增加43.2%，这样的增长速度很快。
他认为，由于这样的销售高增长，导致今年上半年地方财政收入同比增加了13.5%，地方财政的增速很大程度上是由于房地产的明显回升，如果没有房地产上半年的回升，今年全年财政收入增幅肯定是一位数。
财政部13日发布的“2013年7月份财政收支情况”也认为，地方财政收入增长，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，带动相关地方税收增加。
之所以认为下半年会稳，顾云昌的理由是供需关系会有所改善。“去年下半年以后一些大城市拿地开始踊跃，这样今年下半年的供应量比上半年会好。而需求方面由于去年四季度和今年一、二季度需求的大量释放，下半年的需求释放会相对减少，供应方面改善需求方面相对减弱，这就会导致市场相对稳定。”
中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年的量价走势将是平稳中见回归，具体而言就是增速回落，一线和部分核心二线城市还会面临价格上涨压力，而其他的二三线城市将面临一定的去库存压力。
“成交量方面，受去年下半年高基数的影响，增速会明显放缓。而去年下半年成交基数不高的一线城市仍将会有不错的表现，不过整体仍是平稳回归。价格方面，受持续一年多来的火热成交影响，市场需求已消化相当一部分，因此潜在需求的入市积极性下降，价格上涨压力明显减小，未来将是平衡的格局。”张大伟称。
温州释放地方调控松绑信号?
当前，中国房地产市场的区域性特征愈加明显，一二线城市如京沪等地由于需求旺盛，房价上涨压力犹存，而一些三四线城市由于前期土地供应量过大，已经出现供应过剩问题。
在前述论坛上，顾云昌表示，这一年来的楼市跟过去比有明显变化：冰火两重天。大城市还在讨论怎么控制房价上涨，会不会加强房地产调控，而不少中小城市却是空置量增加，供大于求的局面已经形成，这些地方如果调控，将不是限制购买，而是鼓励消费的问题了。
“楼市出现这样明显的变化，(这时)如果让中央出台政策怎么出台?到底是收紧还是放开?用总理的话说，让市场的手更好地发挥作用，我们过去调控很频繁，导致人们对市场政策的依赖性很强，来回倒腾。现在房地产政策的稳定有利于发挥市场调控对楼市的支配作用。”顾云昌称。
近期的中央政治局会议未提“房地产调控”字眼，更令外界猜测中央至少近期不会出台房地产调控政策。
中房协副会长朱中一14日在“2013博鳌房地产论坛”上也表示，房地产市场是地域差异性很大的市场。中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下，各地可因地制宜、分类决策。近日温州调整限购政策便可视为一个案例，近日还有媒体猜测，类似舟山、珠海、金华、宁波等城市，都有可能成为限购松绑的“潜力”城市。
上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中对记者称，温州房价已经连续下跌22个月，而且以往的限购过严，这样的微调并没有普遍意义。现在各地市场出现了分化，接下来政策也会有差别对待，从这个角度看，温州的所谓“限购放松”政策应不会被叫停。
至于其他限购城市会否效仿温州的做法，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，温州限购定向宽松政策只不过是和其他城市限购政策基本看齐而已，从这个角度来说，温州限购政策这点调整也不为过。其他限购城市，由于没有和温州类似的放松空间，因此很难在现有限购政策基础上再度放松。
但鉴于房地产对地方经济的重要作用，一旦中央对楼市量价齐涨局面“按兵不动”，且对地方放松调控之举不加干涉，地方可能纷纷效颦，通过刺激楼市来增加土地出让收入，以缓解地方债的还债压力。
张大伟称，在经济放缓时期，各地对房地产的依赖明显加强，房地产调控执行力度和意愿减弱，地方政府更依赖土地收入。他预测，地方政府局部松动政策的可能性很大。虽然这些微调松动政策在实际执行中对市场直接影响不大，但如果累计多次(调整)将对购房者入市积极性、开发商定价心理有非常大的影响。
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"地王"与"鬼城"并存 年新增土地多少用于住宅
新华网讯 百城房价连续涨了14个月，而在影响房价上涨的因素中，地价的上涨首当其冲。近日，有媒体报道称，中国房地产协会副会长朱中一透露，中国房地产协会已经向中央提交报告，建议把土地供应与住房供应规划挂钩，把稳定房价的目标和地价衔接。
然而，朱中一在接受中国青年报记者采访时表示，他们并没有向中央提交相关报告。但他承认发表过“把土地供应与住房供应规划挂钩”观点的文章。他认为，目前土地市场出现分化。这种分化表明，土地供应规划与住房供应规划出现失衡，一二线城市土地供应规模有限但人口增长急剧，三四线城市土地城镇化快于人口城镇化。
“地王”与“鬼城”并存，正成为房地产市场分化的突出表现。一方面，北京、上海、广州、杭州等一二线城市，“地王”频现，住宅供应依然不足。一方面，鄂尔多斯、营口、常州等三四线城市，出现了大量超过本地消化能力的住宅项目，也被称为“鬼城”现象。这些问题的背后是当地经济发展与房地产业发展间的失衡，是土地供应与住宅供应间的失衡。
土地供应与住宅供应脱钩
中指研究院8月1日发布的数据显示，7月，其统计的100个城市房价环比6月上涨0.87%，这已经是自2012年6月以来的第14个月上涨。北京、上海等一二线城市，楼市依然处在快速上涨通道。但一些三四线城市的楼市却日渐冷清。
楼市冷热不均，背后是供给与需求间的巨大差距。以鄂尔多斯为例，2011年年末，该市城镇人口为141.27万人，但当年房地产开工面积达1009.4万平方米。同样是在2011年，北京市户籍人口1277.9万人，而房地产开工面积是1639.5万平方米。这样算下来，2011年，只有北京11%人口的鄂尔多斯，房地产开工面积却接近北京市的2/3。
显然，商品房供给量的大幅增加离不开土地供应的支撑。而通常三四线城市的地价要远低于一二线城市的地价。
伟业我爱我家副总经理胡景晖告诉记者，城市发展的正常逻辑是，产业创造就业机会，就业产生需求，需求聚集人口，人口聚集推动房地产开发。在一二线城市，这个逻辑是正常的，但在一些三四线城市，这样的逻辑被颠倒了，变成房地产当先锋，自然也就会出现住宅库存高居不下的局面。
在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，房地产市场分化的局面短时期内很难改变，一些城市的发展观念盲目超前，造成的住宅库存需要大量时间才能消化。
但更重要的是，如何将土地供应与住宅供应之间的关系理顺。
“这是一个被忽视了多年的大问题。”陈国强说，国土资源部每年公布的新增土地供应量，数字都不小，但这中间有多少是用在了住宅上？
按照陈国强的统计，从看，这个比例仅为20%～30%。也就是说，每年新增的土地中，工业用地、商业服务用地等非住宅用地占据了大头。但是在美国、日本、德国、英国等发达国家，住宅用地在新增用地中的比例约为50%～70%。
北京今年的国有建设用地规划共有5650公顷，其中住宅用地1650公顷，包括保障性安居工程800公顷，商品住宅850公顷。算下来，住宅用地仅占总供地规模的29%。
上海今年的供地计划只列出了住房用地供应总量，为1000公顷，这个数字低于2005年以来7年间土地平均年度实际供应量。
再来看南京，该市今年计划土地供应总量4000公顷，其中市区计划土地供应总量3500公顷。而在市区的3500公顷中，保障性住房用地350公顷，商品住房400公顷。住宅用地仅占供地规模的21%。
广州市今年计划土地供应总量约为2064公顷，其中商品房用地约450公顷，保障房用地约145公顷，住宅用地约占总供地规模的29%。
深圳市2013年计划供应建设用地1710公顷，其中，居住用地165公顷，居住用地仅占总供地规模的9.6%。
在杭州，今年的住宅用地规划量仅占总供地规划的12.28%。不过，在石家庄，这个比例为30%。在济南，这个比例达33.1%。
理论上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以调低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例就应该调高，但现实中看不到这样根据实际需求进行的调整。
“表面看起来，各地土地供应计划都在增加，但具体到住宅用地上，比例显然较低，这样一来，市场预期怎么会不看涨？”陈国强说，在土地供应上，如何切分很重要。相关部门是否计算过，要控制房价需要供应多少住宅用地？很多城市的土地使用都热衷于建政府办公楼、建设广场，到底应该有多少来匹配居住需求？
中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜也持类似的观点。在她看来，由于土地、住宅建设分归两个不同的部门，造成了土地供应规划与住房供应规划之间的脱钩。
“土地管理部门批地，靠的仅仅是各地报上来的数字，他们是否研究过各地的住房存量规模、实际需求、未来趋势？”汪利娜说，正是由于这样的批地、供地方式，助长了地方政府的土地财政，也让开发商到处囤地。
在汪利娜看来，政府部门总是不能给出透明的信息，比如一个城市的存量房数量、在售项目规模、分布状况、结构特点等信息，公众总是无法轻易看到。在市场出现了大幅波动的情况下，政府部门才会公布其中的一部分信息。而一些国家，每年都会公布住宅增长计划，告诉大家这一年要建设多少住宅，解决多少人的住房需求，大家看了心里就会有底。
而在我国，住宅用地在总体用地供应中占比本就不高，再加上相关信息的不透明，使得市场的预期总是看涨。
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