买房360:案例详解 武汉新房二手房商铺交易税费

房天下  作者：徐青  2013-07-20 07:39

[摘要] 新房交易税费主要包含契税、房屋装修基金、物业管理费、权属登记费、交易手续费用等。二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。主要包括营业税附加、土地增值税、印花税、个人所得税、契税，交易手续费。

“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。期待广大购房者的积极参与。

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房天下讯 2013年武汉市新房二手房交易税费有无变化，需要缴纳哪些税费，如何计算等。本期买房360解答相关问题，希望能为广大网友释疑解惑。

一般，新房交易税费主要包含契税、房屋装修基金、权属登记费、交易手续费用等。二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收交易所产生的差价获得的收入，主要包括营业税附加、土地增值税、印花税、个人所得税、契税、交易手续费等。

据了解二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家无一例外的将税费转嫁到买家身上。

新房缴税

案例1：李先生在汉购买了一套总价为100万的新房，是高层带电梯的15层住宅，房屋建筑面积为90平方米，这是他首次购房，在办理房产登记手续时他需要缴纳的哪些税费？

买方360答：新房交易缴税主要包括契税、登记费、房屋维修金，交易手续费。

此案例中其中契税：100万×1%=10000元；登记费：80元；房屋维修金：73元/平方米×90平=6570元，90平首次购买交易手续费减半征收为90×5÷2=225元，合计：16875元。

契税缴纳按照合同签订时间为准 普通住宅契税税率为1.5%

据悉，2011年武汉市房管局、地税局、物价局、国土资源和规划局联合发布《关于调整武汉市享受优惠政策普通住房的通知》，重新设定豪宅标准，新规规定：主城区单套建筑面积140平米、总价140万元以上、容积率1.5以下，满足任一条件即为豪宅；远城区单套建筑面积140平米、总价90万元以上、容积率1.0以下，满足任一条件即为豪宅。去除了之前2008年颁布的旧规对单价的限制，该标准从2011年12月1日起实施，豪宅契税按总价的3%征收。（具体见下图）

豪宅标准重新设定之后，普通住宅的范围也随之有所改变。据新规规定，从2011年12月1日起，个人购买非普通住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。(注：2010年10月1日起，个人购买第二套住房的，契税统一调整为3%。)

武汉市普通住宅标准：中心城区(含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区和东湖生态旅游风景区)普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；总价不超过140万元(含140万元)。

其他远城区(含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区)普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；总价不超过90万元(含90万元)。

武汉个人购买或转让住房交易税费一览表（一）

二手房缴税

案例2：李小姐问，我现在手上有一套房90平，50万买的。已经买了三年，因为位置不好，户型偏小，离工作单位偏远，决定以70万出让袁先生（首次购买），想请教一下一共要交多少税？

买房360答：依据现行武汉个人购买及转让住宅交易税费规定。买卖双方在二手房交易中需要缴纳的税种：

卖方需要交纳的税费：

A、营业税和附加。全额征收营业税和附加为70万×5.8%=40600元。B、登记费：80元。C、个人所得税。该房购买年限未超过了5年，卖房人惟一的生活用房，需要交纳个人所得税，交纳金额为：（20万-80-40600）×20％＝31864元。D：土地增值税：目前个人销售住房暂免征收土地增值税。

买方需要交纳的税费：

A、契税。该房为90平方米以下的普通住房，购房人是首次购买，契税按1％收取。即70万×1％=7000元。B、印花税：目前个人购买住房暂免征收印花税。C、登记费：80元。D：手续费减半征收：住宅收取标准为5元/平方米，即90×5÷2=225元。

其中卖方需要交纳72544元，买方需要交纳7305元，所有税费共计79849元。

二手房过户营业税及附加分为3种情况

按照2010年的规定(时间界定为房屋所有权证记载的登记时间，下同)。

①对外销售个人购买不足5年的住房的，全额征收营业税

②对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房的，差额征收营业税。

③ 对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人所得税计算分为两种方式

①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%

②核定征收计算方法为:评估价格×1%

自2010年10月1日起，转让个人自用5年且是家庭生活用房的免征个人所得税。出售自有住房并在1年内重新购房者，不再享受个税减免优惠。

对个人转让住宅能够提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对个人未能提供合法、完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格的1%计算缴纳个人所得税。

武汉个人购买或转让住房交易税费一览表（二）

非住宅类缴税

案例3 张先生2008年10月1日购买武汉市区商铺一间，建筑面积50㎡，购买单价8000元/㎡，未能取得合法有效凭证。2011年9月1日将此商铺出售给李女士，售价12000元/㎡。分析2011年9月1日。房屋买卖双方各需缴纳多少税款。(不考虑交易过程中的其他手续费)

买房360答：

买方李女士应纳税款:

契税

李女士购买商铺属于非住宅，应当按照实际税率缴纳契税。

应纳契税=12000×50×4%=24000元

印花税

应纳印花税=12000×50×0.05%=300元

买方李女士共计应纳税款24300元

卖方张先生应纳税款

营业税及附加

由于张先生未能取得合法有效凭证,因此,张先生在这次转让中应缴纳的营业税及附加:应缴营业税及附加=12000×50×5.8%=34800元

个人所得税

张先生2008年10月1日购买住房，2011年9月1日即出售，未能提供完整、准确的原始凭证，按3%税率核定个人所得税。

应纳税款=12000×50×3%=18000元

印花税

应纳印花税=12000×50×0.05%=300元

土地增值税

张先生未能提供合法有效的原始凭证，因此土地增值税以5%的税率核定征收。

应纳土地增值税=12000×50×5%=30000元

因此，卖方张先生共计应纳税款34800+300+18000+30000=83100元。

买卖双方共缴纳：24300+83100=107400元

个人转让非住宅“先税后证”

从2011年3月起，在武汉如果卖出非住宅，将面临高额税费。个人转让非住宅严格执行“先税后证”，必须缴纳5%土地增值税和3%个人所得税，否则不能办理过户。

所谓“先税后证”是指纳税人在房产管理部门申请办理权属转移登记手续时，必须依法缴纳土地增值税或出具免税证明，房产管理部门方可办理权属转移登记手续。

据悉，武汉市现行土地增值税预征率为：普通住宅预征率1.5%，非普通住宅预征率3%，非住宅类房地产预征率5%。

个人转让非住宅收3%个人所得税

据规定，对个人转让非住宅能够提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，采取查账征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税。对个人未能提供合法、完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。

个人无偿受赠房屋(含住宅和非住宅)征收个人所得税的规定，对属于不征税范围的赠与人、受赠人办理相关手续后，不征收个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

武汉购买或转让非住房交易税费一览表

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