房天下 >资讯中心 > 政策 > 正文

京沪广深细则出炉 楼市调控余音不绝

中国证券报   2013-04-01 09:14

[摘要] 京沪广深“国五条”调控细则密集出台,未来一线城市楼市会有怎样的表现?20%个税政策对二手房交易影响几何?各地陆续出台的调控措施对A股地产板块有何影响?本报今天推出专题报道,解读各地释放的最新调控信号,把脉楼市走向。

京沪广深“国五条”调控细则密集出台,未来一线城市楼市会有怎样的表现?20%个税政策对二手房交易影响几何?各地陆续出台的调控措施对A股地产板块有何影响?本报今天推出专题报道,解读各地释放的调控信号,把脉楼市走向。

北京

19项措施打压房价个税计征细则明确

北京于3月30日晚出台的“国五条”落实细则,不出意外地成为现有地方版政策中最严厉的一款。虽然政策细则从供需两端都做出了部署,但由于“控房价”的迫切需要,细则中一些举措带有明显的行政色彩。多数分析人士认为,按照当前的政策力度,短期内市场会大幅降温。从长期来看,严厉的手段将影响到供应端的积极性,不利于供需关系的改善。此外,北京市地税局公布了二手房交易个税的具体计征政策,按规定可以将一些费用计入房屋原值,从而使个税缴纳额度有所降低。

行政调控色彩较浓

北京市公布的调控细则提出了19条具体政策措施。2013年北京市房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。与其他城市提出的“挂钩经济增速”相比,这一目标显得较为严厉。按照不少分析人士的理解,“保持稳定”更多的含义在于控制房价涨势,而非“止涨”。但即便如此,对于市场供需失衡的北京来说,要完成这一目标仍然不容易。

针对“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理”这一表述,在《北京出台贯彻国务院房地产市场调控细则政策问答》中解释,北京将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应,另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目,在政府提供相应优惠政策基础上,降低房价,纳入限价房序列管理,提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住要求。同时,对此类住房的上市年限和将进行一定的限制。对于这项规定,多数开发商未做评价,但有专家认为,若能严格执行,此举或将在一定程度上降低房屋交易价格。但该手段行政色彩较为浓厚,在实际操作中恐有难度。

中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示,虽然北京并未像深圳一样限制楼盘销售价格的涨幅,但对于商品房的预售监管,实际上也是在干预市场价格的制定。分析人士还认为,将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理,同样体现出行政干预的色彩。

二手房交易降温

对于二手房交易个税的缴纳政策,北京强调严格按差价的20%计征,但同时也提出了其他选项:不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。细则的实施以房屋网签时间为限。

北京市地税局对此的解释为,自建房、经适房、已购公房和拆迁安置房在计算原值时,需将实际支付房款、相关税费等合理费用计算在内,经适房还需将土地出让金纳入计算范围。按照这种计算方法,房屋原值的核算价格将在一定程度上有所提高,个税的缴纳额度也将降低。

因此,从政策细则来看,该项手段在执行中并未采取“一刀切”,使得其严厉程度低于预期。但根据链家地产市场研究部统计,二手住宅市场中,仍将有60%左右的需求受到影响。且与其他手段相比,该措施仍然是对市场影响的一项。

中国证券报记者近日走访北京多家中介门店发现,最近一周来,各家中介门店的新增房源明显下降,部分店面的降幅达到50%左右。一些尚未达成交易的卖主,已因交易成本提高而放弃了售房意向。按照链家地产的统计,新政出台后,未满五年的非普通住宅交易所需缴纳的税费,约占房款的18.1%。满五年的非普通住宅交易,也需缴纳相当于房款14%的税费。上述比例均比新政前高出近10个百分点,以当前的二手房交易均价计算,缴税金额则高出20万元左右。

新房市场也受到一定影响。据统计,今年3月,北京原计划有33个住宅项目开盘,新增供应量14000套。但截至27日,仅有10个项目投入供应,总供应量仅为3180套,比去年同期下降25.3%。其中,北京大兴区某项目原计划于3月开盘,但因其报价未通过住建委批复,使得开盘日期不断延迟。

多家机构发布的报告认为,随着政策对供需两端的抑制,未来一段时间,市场交易将会降至“冰点”。但由于市场需求仍然旺盛,在个别新盘的销售中仍会出现“抢房”、“日光”的局面。

上海

房企涨价信心受挫调控细则留后手

上海“国五条”细则3月30日晚间出炉,市场反应较为温和,之前传言甚广的限购升级政策并未出台,二套房贷首付调整只提出适时调整。不少专家认为,上海调控细则只是对“国五条”的重申,对市场不会造成明显影响,具体效果要看实际执行力度。不过调控政策留有后手,如果房价上涨过快,二套房贷等政策将会调整。此外,细则的发布会对新房市场产生一定影响,打击了部分开发商的涨价信心。

政策力度符合预期

上海版细则落地后,中国证券报记者在浦东新区多家中介机构了解到,由于细则力度基本符合之前预期,3月的签约过户潮已经消化了部分政策影响,细则出台后市场反应较为平淡,对买卖双方心态都未构成明显影响。

“之前预期新政细则会在3月底落地,一些客户着急赶末班车,前几天我们门店又出现一波签约过户潮,房产交易中心也加班忙碌了几天,细则出台后虽然有不少客户致电前来咨询,却没有恐慌的心态。”中国证券报记者在中原地产浦东一家分店了解到,细则出台后第二天大部分人反应平淡。

汉宇地产市场副总经理孙文勤表示,在上海调控细则未落实时,前段时间包括本周末购房者仍在赶末班车,抓紧时间过户,3月二手房成交量可能突破历史新高。由于二手房按差额征收20%的个税,购房者担心房东转嫁到买家,购房成本增加,或转战新房市场,4月起二手房交易量将下降,显现冷清局面。

对于新房市场的影响,上海一家中型开发商负责人表示,政策对二手房挤压,对新房市场没有明显影响。目前市场需求旺盛,预计新房售价仍会有一定的上浮空间,但上涨空间不大。因为如果新房价格暴涨,政府会有后续政策出台。另有大型房企上海区域负责人表示,细则的发布会对市场产生一定影响,但上海刚需强劲,对新盘影响有限,不过对开发商涨价的信心有所挫伤。

调控或留有后手

业内人士认为,房价目标基本稳定,严于2011年不超过GDP增幅的目标,当前上海房价涨幅是四个一线城市中的,最易达标。二套房贷首付与利率皆可能提高,留有预案,房价继续上涨则会出台。

中原地产研究咨询部总监宋会雍分析,上海的房价控制目标,言之不详,房价走势定性为“基本稳定”,大致可以理解为“不涨不跌”,没有具体数字限制。第二套房贷“适时调整”,对于“适时”的条件以及调整力度也未给出答案。个人所得税计征措施未超出此前预期,市场对此已经有深刻领会。

宋会雍指出,上海在个人所得税等关键要点上,基本遵循中央基调,既无进步也无退步,表现中性。其他房价目标和信贷细节未有具体规定,但更贴近实际执行情况,留有后手。总的来说,上海细则完全在市场预期之内,倾向于保持市场稳定。未来市场交易将会落入一段低谷期,不会有出乎预料的表现。

上海社科院研究员张泓铭认为,上海细则的颁布,对平抑房价具有积极作用,市场将迎来一个稳定期。

调查:武汉出台2013年房价控制目标
1.武汉出台2013年房价控制目标,保障房被剔除。你认为对控制武汉房价上涨有效吗?
 
有效果,武汉楼市热潮将会逐渐消退,房价将下滑。
作用不大,武汉房价将继续保持上涨态势
 
2.你认为武汉版调控细则会出台二手房税费新规吗?
 
会,武汉细则会参照北京版。
不会

 

 专题:武汉2013限价令升级 解读武汉人均可支配收入

成都发布国五条细则 规定新房价格涨幅低于收入增幅

地方密集出台国五条细则 二三线城市房价目标挂钩收入增幅

北上广深国五条细则大比拼 北京版最严厉(图)

重庆国五条细则出台 48%网友认为对楼市影响大

本文导航

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注武汉房天下官微

有专业有态度有房源有优惠
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com