[摘要] 历数2003年-2012年，从2003年国务院将房地产确定为支柱产业，但2011年全国房价飞涨，中央出台史上最严厉的“新国八条”，再到2013年最新出炉的“国五条”及其各地细则，十年来，楼市调控政策从未间断，而房价从全国数据到一二线城市数据，也都呈现出涨势。
编者按：从2003年的“18号文件”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次调控楼市；10年来，房价成了老百姓最关注的社会问题。
有数据显示，从2002到2012十年间，商品房平均售价从2091元/平方米上涨至5429元/平方米，涨幅高达159%。而武汉市房价在2012年也涨至约7000元/平方米（剔除保障类住房的拉低效应），主城区均价8500元/平方米左右。
时值新政细则敏感期，房价未来走势如何，业内在10年里对房价有过怎样的预判，结果如何？网友如何看待武汉楼市10年来房价的变化？
【聚焦楼市调控十年】
【一周视界】细数十年武汉楼市沧桑沉浮，都来扒扒十年里你我身边的变化~
历数2003年-2012年，从2003年国务院将房地产确定为支柱产业，但2011年房价飞涨，中央出台史上最严厉的“新国八条”，再到2013年出炉的“国五条”及其各地细则，十年来，楼市调控政策从未间断，而房价从数据到一二线城市数据，也都呈现出涨势。
十年楼市调控究竟走过了怎样的轨迹？新一轮调控是否能扭转楼市乾坤？本篇将沿革10年的轨迹，追溯楼市调控一路走来的历程。其中，10年来及武汉土地出让情况如何、购房贷款利息如何变化，将为网友解读。
调控：楼市十年九调 武汉细则出台时间未定
| 2003年-2013年楼市调控措施一览 | ||
| 时间 | 政策 | 主要内容 |
| 2003.8 | 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 | 确立房地产已经成为国民经济支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；整顿规范房地产市场秩序；加强对土地市场宏观调控；继续推进现有公房出售；搞活住房二级市场。 |
| 2004.4 | 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 | 继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度计划。 |
| 2005.3 | “国八条”《关于切实稳定住宅价格的通知》 | 稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。 |
| 2006.5 | “国六条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 | 新开工商品房套型建筑面积90平方米以下的比重须达总面积的70%以上，购买住房不足5年转手交易按售房收入全额征收营业税；开发商项目资本金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严查捂盘囤房等行为。 |
| 2007.9 | “9.27房贷新政”《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 | 购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 |
| 2008.1 | “国十三条”《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 | 进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资要求；各地可采取鼓励住房合理消费、促进楼市健康发展的政策措施。 |
| 2010.4 | 新“国十条” 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 | 建立考核问责机制。购买首套房贷款首付款比例不低于30%；购买第二套房贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；确保完成2010年建设保障房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；完善房地产市场信息披露制度。 |
| 2011.1 | 新“国八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 | 各城市政府一季度向社会公布合新建住房价格控制目标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；个人购房不足5年转手按销售收入全额征收营业税；购买第二套住房首付款比例不低于60%；商品供地原则上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。 |
| 2013.2 | “国五条”《国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作》 | 各省市要制定年度新建商品住房价格控制目标；扩大个人住房房产税改革试点范围；住房用地供应总量不低于过去五年平均实际供应量；地级以上城市符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围；推进城镇个人住房信息系统建设。 |
国五条后，最引人关注的是各地细则何时落地，按照两会期间的说法，各地细则将在3月底出台。而率先走出这一步的则是广东。
3月25日，广东省政府办公厅发布落实此轮房产调控新政“新国五条”的“粤五条”。提出了五点要求，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网。
武汉市房管局则透露，武汉版“新国五条”细则已经提交市政府讨论，但是何时出台并没有时间表。
土地：土地出让金从12年1万亿到1年3万亿
20世纪80年代末之后，土地市场在主要城市逐步建立。1992至2003年，累计收到1万多亿元人民币的土地出让金。
2004年中国土地出让方式发生重大变化，经营性土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让。由于“招、拍、挂”的核心是“价高者得”，土地收入猛增。
可以说，土地资产逐步成为中国重要资金来源和融资手段。根据国土资源部2010年2月3日公开发布的统计数据显示，1999—2008年，土地出让收入累计5.3万亿元人民币。
| 近年来土地出让金额一览 | |
| 年份 | 金额（单位：元） |
| 2006 | 7000亿 |
| 2007 | 1.3万亿 |
| 2008 | 9600多亿 |
| 2009 | 1.59万亿 |
| 2010 | 2.7万亿 |
| 2011 | 3.15万亿 |
| 2012 | 2.69万亿 |
| 来源：房天下数据监控中心 仅供参考 | |
统计数据显示，2006年土地出让收入达7000亿元人民币；2007年土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场明显降温，土地出让总收入降至9600多亿元；2009年中国土地出让收入增长迅速，达1.59万亿元。
2010年土地出让收入同比猛增70.4%，高达2.7万亿元人民币。2011年，中国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，土地出让合同价款2.69万亿元。
据了解，2001至2003年， 土地出让金达9100多亿元，约相当于同期地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期地方财政总收入的46%左右。
| 近年来武汉土地出让金额一览 | |
| 年份 | 金额（单位：元） |
| 2009 | 365.5亿 |
| 2010 | 782.76亿 |
| 2011 | 524.56亿 |
| 2012 | 949亿 |
| 来源：房天下数据监控中心 仅供参考 | |
从武汉土地市场来看，数据显示，武汉2009年土地成交金额365.5亿元，平均每天收入一亿元，列城市第8位；2010年，武汉共总成交220宗地，全年共出让土地24035亩，土地出让总金额782.76亿元；2011年，武汉共推地208宗，土地总出让面积达到4600万平方米，同时也将524亿5590万元纳入囊中；2012年，武汉全市土地出让总额达949亿元，较2011年增长61%，总额排名第二，增幅达。
房贷：银行商业贷款利率从4.76%到6.5%
资料显示，随着1998年6月29日，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，并推行住房分配货币化，中国才正式进入住宅建设市场化和住房消费货币化改革。
2011年曾有媒体报道过“代房奴”，引起不少关注。据了解，我国从1995年开始推行个人房贷业务，2002年之后才开始出台优惠政策，鼓励个人贷款。据悉，10年之前的房贷利率每年不过4.76%，而如今在6.5%左右。
“其实，中国开始贷款买房的人，多半都是生意人。而普通工薪阶层当时很少到银行贷款买房。”银行业内人士介绍到。
“1997年11月13日，银行中长期商贷挂牌基准利率为10.53%，购房的房贷必须首付五成，贷款最长年限只有15年，每月还款额也不是普通工薪阶层能够承受的。”农行武汉分行相关人士介绍，当时，大多数人采用“等额本息”还款方式，30万元贷15年，每月需还款3321.78元，而当时工薪阶层工资高的也不过千元。
三代房奴三种买房观
代房奴与现在的80后、90后房奴不太一样，代房奴多是生意人，因此可以承受当时房产的高利率和高首付。可以说，代房奴购房以享受生活为目的，而如今的80后、90后很多在一、二线城市奋斗，为了告别漂泊感，或说在拜托通胀时代的压力，他们选择即使啃老也要买房。
60后 买房以享受生活为目的
上世纪60年代生人有其独特的购房心理。他们有一定的生活阅历，在置业上表现得相当理性。他们的事业已经成功，他们即将步入老年，他们买房以享受生活为目的，因此他们追求田园、意境，注重细节、品质，甚至追求奢侈……他们购房前反复思量，多方比较、了解行情，对房子、地段、环境的优劣，有自己独立的判断，一旦选定则果断出手。
70后 为生活方式而买房
70后买房的特征：社区环境一定要好，生活配套设施要完善，户型配置合理，不浪费空间；居住氛围好，良好的邻里关系，交通便捷，性价比高，不能太贵，有品位……总而言之，就是要合理化和人性化，品质高而价格合理的房子，成为他们最理想的居住天地。
80后 告别漂泊 啃老也要买套房
以前买房买车被人们认为需要奋斗一生，而今天，许多上世纪80年代出生的人在走出大学校园后，几年内就实现了父辈一生的目标。父母给首付，自己月供的方式，已经被许多80年代出生的人和他们的家长所认可。
可以说，80后、90后的一群人很多背井离乡，选择在一、二线城市打拼，他们买房面积大多是小于100平方米，或为婚房或为自住。因为总价较低，降低了购房门槛，还考虑到日后方便转手出售或是出租，兼具投资性。
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