买房360:美国底特律破产?抄底海外楼市五要素解读

房天下  作者：亚麻  2013-03-19 09:05

[摘要] 一栋两三层的楼房两三千美元就能买下，原价170万美元的楼房现价1.2万美元，一些小点的房产只需500美元！近期，一条美国底特律一双鞋可以买两套房的新闻纷传，不少网友开始疑惑，到了抄底美国房地产市场的好时机了？甚至有网友高呼：“面对国内如此高涨的房价，我们组团买美国买房吧。”

“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。期待广大购房者的积极参与。

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房天下讯 一栋两三层的楼房两三千美元就能买下，原价170万美元的楼房现价1.2万美元，一些小点的房产只需500美元！近期，一条美国底特律一双鞋可以买两套房的新闻纷传，不少网友开始疑惑，到了抄底美国房地产市场的好时机了？甚至有网友高呼：“面对国内如此高涨的房价，我们组团买美国买房吧。”

曾经，海外置业大多为社会的顶层精英，他们或出于移民的考虑，或出于方便子女海外求学的考虑。而当下，更多的中产阶级加入了这个行列。加拿大、澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有中国投资客的身影。

房天下曾发起一项关于海外置业的调查，数据显示，近9成被调查人群表示在国内通胀压力和严厉限购的政策之下，会考虑海外购房。也曾有业内人士提醒，境外购房的交易双方主体成分复杂，境外的出售主体，包括开发商、中介、银行，涉及的第三方可能包括中资银行、国家外汇管理部门，双方所在地的法律不一样，一旦产生纠纷，会非常麻烦。

那么，置业海外究竟要注意哪些问题？国外产权和国内产权有什么区别？如何办理贷款？如何征税？买房后会产生哪些费用，房天下买房360为你一一解答。

【产权】房价构成不同 90%产权属个人

在中国购买房产普通住宅土地使用年限仅为70年，商业用地年限更短仅为50年，那么，海外置业的土地及房屋产权情况如何呢？据了解，海外地产的土地产权形式90%以上为业权、世代相传。

国外的产权形式主要分为两种：一是业权(FreeholdTitle)，另一种为租借权(LeaseholdTitle)。

业权是指当你购买一套别墅(House)时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定;如购买的是一套公寓(Condoium)，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的产权和此套房产所在的空间(AirSpace)使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。另一种是无限的租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，塬有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类租借地与业权土地意义上区别不大。

政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。以美国为例，如一套总价为30万美元的别墅（House）涨到50万美元之后，土地税的征收标准也会由3000多美元提高到5000多美元。

相对来说，土地价格占整个购房成本的比例并不高，但各个国家却不太一样，如在美国纽约的郊区，购买一套总价为40万美元的别墅（House），土地成本约4万美元。而在墨尔本，一套总价约35万澳元的别墅，土地成本则达到15万澳元左右。

【政策】海外对境外人士购房限制各不同

海外各个地方对境外人士购房的限制各不相同，总的来看，有紧有松。

相对来说，澳洲对非本国公民的限制相对较松。除了须经过当地外资检讨局的批准之外，几乎没有别的限制条件，并不要求购房者提供很高的资产证明，也无需具备在澳洲的居住时间期限条件。

业内人士分析认为，这主要与澳洲一直以来房地产市场的稳步发展有相当大的关系，资料显示，近40年来澳洲的房产几乎每隔7~8年就会翻番，因此政府和银行对本地的楼市的信心极大，似乎并不惧怕“热钱”。

而美国等国家则有所不同。美国对非本国公民的购房条件设有相应的门槛，如要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如工作签证、学习签证均可。在马来西亚购房，必须在当地银行开户，并存入一定数额的资金，同时非本国公民（包括居民）投资房地产需要得到当地外来投资委员会的批准，而且当局也不允许非公民购买当地的低成本房屋。新加坡不允许境外投资者购买当地的租屋和别墅。当然，还有更为严厉的国家，如越南根本就不允许非本国公民买卖房产。

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【贷款】海外买房如何贷款大揭秘

澳大利亚

贷款比例70%(公寓)

(外国人) 80%(别墅)

贷款利息 7.1%左右

贷款条件 3项证明材料：1、身份证明。2、资产证明(包括现金、股票基金、理财、期货及其他风险投资、房产、汽车及其他固定资产)。3、工作收入证明(很重要，外国银行非常看重贷款人是否有稳定工作和收入)。

遗产税 无

物业 在物业持有一年之后出售享有50%的税务减免，税率按17%起征收。

增值税 一般3-5年之后出售的房屋，基本没有物业增值税。

美国

贷款比例 60%-50%(困难，很多银行和贷款机构不愿意提供贷款)。

(外国人)

贷款利息 4%左右

贷款条件 外国人在美国贷款需要提供合法的美国签证，比如说观光的B1\B2或者商务考察的L1\L2签证等，但是留学生的F1签证不可以。需要工作收入证明(在海外或者美国)，有的银行需要购房人将首付款准备好，存入个人账户。

遗产税 采取累进制，从0-300万以上，18%，55%。

物业 增值税

如果在过去5年内在该房屋住满两年，卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)，无需交纳资本增值税。超出部分具体税率大约在10%-25%。

加拿大

贷款比例 65%(留学生可以贷款)。

(外国人)

贷款利息 2.2%-2.5%

贷款条件 1.首付物业的所需准备的资金(定金或者首期)。

2.身份证明。

3.资产证明(包括现金、股票基金、理财、期货及其他风险投资、房产、汽车及其他固定资产)

4.工作收入证明(很重要，外国银行非常看重贷款人是否有稳定工作和收入)。

遗产税 无，但是有一定的收入税。

物业 增值税

增值的部分按照25%起征收。也可利用房屋主体结构和装潢的折旧及贷款利息等等抵扣税项目，基本可以将物业增值税抵扣掉。

英国

贷款比例 60%(一般在英国没有信用记录及收入、税单很难贷款。)

(外国人)

贷款利息 4%-5%

贷款条件 跟澳洲相同

遗产税 超过27.5万英镑的资产，一般征收40%的遗产税，关于英国的遗产税起征点隔几年都会提高。

物业增值税 平均在20%左右，根据梯级式收税。

新加坡

贷款比例 70%

(外国人)

贷款利息 1.5%-2%(年1%左右)

贷款条件 与澳洲相似，但是需要提供购房合同。

遗产税 无

物业 无

增值税

买房费用 1.中介费：成交价格的1%。2.政府印花税：3%减去5400新币。3.律师费：大约新币3500元起(按房产价值算)

费用 成为屋主之后的 管理费，自住每年交4%的物业费。年租值的10%(出租)如果房产用于出租，业主还需缴纳所得税。所得税是基于净租金的20%来计算的。净租金就是从毛租金中扣除管理杂费，物业税以及银行贷款利息之后的剩余从2011年1月1日起，执行新的累进税制将取代现有的比例税制。根据新的累进税制，业主需要缴付的物业税计算公式为：低于6000新币不征税，第二个5.9万新币征收4%；余额征收6%。如年租金高于8万新币，则具体计算。

【税收】欧美每年征收一次土地税 税率1至2个百分点

海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的，对此投资者应该有所了解。据悉，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5%左右。

欧美国家主要征收土地税，这种税赋每年征收一次，如美国纽约州的税务部门一般会在每年的4月15日之前给业主下发缴税通知。缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，税率一般在1%~2%之间，当然也有些国家的土地税税率较高，如新加坡的税率达到4%。

在海外购房，一般都有律师全程陪同，如在纽约市，购房者必须在一名有经验的房地产律师的帮助下来完成整个购房手续，当然，他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性，不过这必须向他们支付服务费，纽约不论总价多少，收取标准在2500~3800美元，新加坡为每宗2000新币，马来西亚为1000美金左右。

【管理】买方容易养房难 管理房产须细心

在海外投资房产，管理房产极为关键。涉外法律专家提醒，美国养房成本高，物业税、管理费、维修费、中介服务费，每年都在数千元以上。在底特律，如果是130平方米的别墅，每年的物业税也在3000美元以上，相当于2万元人民币。

美国的别墅，不能和国内的性豪宅比。美国别墅其实就是独栋的砖木结构，甚至是一些破旧的屋顶房。这种房产一般都是独栋屋，有前院、后院、屋顶、草坪、上水、下水，而且一般都是老房子。法律规定，草坪上每年要上肥料，每季要修剪，房屋隔几年要外墙刷漆。而美国的工每要付费在50美元以上。

专家表示，对于那些不能时时去打理海外物业的投资者来说，找到一家合适的服务机构替自己管理房产，显得尤为重要。如果管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，降低投资是小事，如果影响到自己的信用记录则是大事了。

比如澳洲墨尔本市规定，对于自家门前的垃圾或者积雪等，必须由自己动手清理，如果超时未作清理，会有市政部门代劳，当然业主得支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，会给自己招来麻烦。

据了解，海外对房产中介的管理极为严格，其资质审批程序相当规范，如果出现私吞欠款、吃差价等行为，将会受到重罚，甚至锒铛入狱。从业人员素质较高，委托给一些知名中介机构来打理，可完全放心。据了解，服务机构可以代理投资者完成所有的管理事务，如收取租金、代缴各种税费、维修、续租等等。当然，投资者必须支付相应的服务费用，收费标准主要集中在租金收入的4.5%~8%之间。

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