[摘要] 无论是购房者、开发商，还是业内、媒体，都渴望了解真实的楼市。蛇年伊始，房天下资讯中心推出“2013大探市”系列策划，实时跟踪市场热点，调查房贷利率变化，揭秘楼市真相。2013春节小长假已经结束，节后真实的楼市情况怎样？楼市成交是否有比较大的反弹？银行房贷利率有何变化？
编者按：无论是购房者、开发商，还是业内、媒体，都渴望了解真实的楼市。蛇年伊始，房天下资讯中心推出“2013大探市”系列策划，实时跟踪市场热点，调查房贷利率变化，揭秘楼市真相。2013春节小长假已经结束，节后真实的楼市情况怎样？楼市成交是否有比较大的反弹？银行房贷利率有何变化？为此，房天下资讯中心策划“2013春节后上海楼市真相大调查”，为网友还原真实的楼市。
新年伊始，各地房地产市场呈现一片红火景象，关于房价上涨的预期也愈演愈烈。1月20日，国务院“新国五条”出台，虽然“限购细化、房产扩容”成为引人注意的亮点，但大部分调控政策仍被多数业内称作老生常谈、毫无新意。在投机投资性需求已被挤出的市场，房地产回暖复苏或已成为无可争议的事实，这点从记者对普陀区曹杨板块房地产市场的探访中可窥见一斑。
交易中心场面热闹 延续年前火热
1月22日上午10点左右，记者来到位于中山北路2930号的上海市普陀区房地产交易中心，现场景象十分热闹，每个办事窗口都有不少市民在排队，大厅等候区域几乎没有空位。其中不少帮客户办证的中介行色匆匆，门口还有办理抵押贷款中介在叫卖兜售。
现场保安介绍说，交易中心从去年下半年开始热闹，年前达到高峰，现在年后人流量基本和节后持平。记者注意到，现场房地产登记受理已经叫号到6031号，产证加密和网上二手房叫号到8006号，资料查询也到了3102号。由于厅内声音嘈杂，几乎听不见受理窗口后面工作人员的声音。值班长和咨询受理处也是不断有人上前问询，根本没有空闲时间。
虽然是工作日，在以中老年购房者群体为准的群体中，现场等候区域仍能看到不少年轻人。一对跟随中介一起带过户办证的林姓夫妇表示，两人属于置换型用房，“已有一套房子于去年四月挂牌240万，6月成交价266万，因为想离父母家近点，看的房子从5月的250万直接到现在的300万了。”问及最近刚出的调控政策，两人表示稍有关注，但对自己购房计划影响不多，“房子肯定有起伏，但不会像股市，用来自住的么，涨跌也就看的淡了。”
中介士气高昂 新政影响小看涨后期房价
记者接着探访了曹杨路上与中山北路交界处的各大中介门店，这里分布着中原地产、宝原地产、阳申地产、上汽资产经营房产经纪部、宝通地产等大小中介上10家。
记者走进中原地产曹杨二分店，虽然是节后，但是店里工作人员显然已经切换为工作模式，数10平方米的店内9个工作人员已经在岗，门口海报也尽力吸引人气。记者在门店里待了二十左右，虽然只有一对老年夫妇在门外看了海报稍做咨询后离开，但每个工作人员接打电话显得十分忙碌。
入职已经二年多的中原地产物业顾问小於告诉记者，中介现在的生存早就不靠租赁了，二手房代理与买卖才是主营业务。自己初五开始上班，现在已经成交了二套。自己所在的店是2012年9月份新开的中原地产曹杨二分店，相隔几百米的地方还有一家较大的中原地产一分店。小於表示根据市场形势，中原地产相应会调整扩张速度。
比起市场低迷时中介生意的冷清与萧条，市场转暖后中介从业人员显然士气高昂，在记者问道对市场后续的走势时。小於表示会“稳中有升，小幅度上涨”。“目前市场购房群体主要是刚性需求的购房者，他们有的已经经历了一轮房价调控，对目前的房价有了一定的心理准备。再加上三大中心的定位，上海房地产永远有市场。”
采访的瞬间，刚入职的物业顾问小薛插话道，房地产市场现场这么火，房价怎么可能会降。小薛表示自己节后刚入职，就已成交1套，显然对后期工作十分抱有期望。
改善置换型比例较高 好房源稀少成交抢手
由于普陀区曹杨板块发展较早，是上海西部房地产市场发展比较成熟的版块，区域各项生活配套设施齐全，交通设施完善，学区资源丰富，版块内潜在购房需求十分充足。
宝原地产物曹杨店物业顾问小翁介绍，目前曹杨版块比较受欢迎的二手房以100平以下两房和120平左右的三房为主，前者可能是首置，用来自住或父母给孩子买的婚房，后者则是为了置换用房。由于房价偏高，区域内改善型购房者比例较高，首置和改善比例大概在一比一左右。
由于首置、改善等需求量大，新房较少，曹杨板块内二手房源十分抢手。“一套房子下午挂出晚上就卖掉了”，中原地产物业顾问小於惊叹于二手房成交的速度，“就新湖明珠城(小区网论坛)昨天下去刚挂出的一套房源，120平、420万，因担心后期房东跳价，在晚上就成交卖掉了。”
据记者了解，近期房地产市场的表现给了不少房东积极的心里暗示，节后提高了挂牌价的情况并不少见。“老公房去年成交价格基本在2万4至2万6，今年春节过去直逼3万”。小翁证实了这一观点。此外，世纪同乐(小区网论坛)、上海春天(小区网论坛)、中关村公寓(小区网论坛)等一批2002年左右建造、曹杨板块二手房成交较为火热的项目，价格也由3万5直逼4万。
在挂牌量方面，小於表示，由于春节期间积累房源的释放，春节过后房源数量有小幅上升。此外，小於表示，进入三月房地产市场传统成交旺季，房地产挂牌量应该还会有一个较大的变化。“等到新“国五条”细则以及上海房产税的征收管理的明确，暂时处于观望的房东应该会做出一个选择了。”
靠近地铁受写字楼白领青睐 房租上涨幅度平稳
据了解，由于曹杨板块内地铁、内公交线路云集，上海轨道三、四号线和十一号线穿梭板块之中，此外到人民广场、静安寺、淮海路、曹家渡、中山公园等商圈都有的公交，曹杨板块内租房市场较为活跃的人群大多为周边以及由地铁导入的写字楼白领。
“租房者以附近的长城大厦以及在3、4号线上班的白领居多，”宝通地产小翁介绍，曹杨板块目前房租价格并不均等，“内环30平左右一房2700元，中环30平左右一房1700至2000元，中等装修2房3300元。”
每年春节前后，多是租赁期满和合同重签的高峰期，大部分房东会选择在重新挂牌时小涨租金。“此区域房东也通常加价幅度在100-200元/月左右，加价幅度则相对较为温和，在租客接受范围之内。”小翁表示。（文/段娟娟）
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