[摘要] 回顾2012年楼市，随着首套房贷政策松动、降息等环境的改善，一线城市积压的刚性需求以及部分改善性需求释放，使得重回一线成为众多房企的集体选择，而三四线城市在巨大库存之下陷入低迷。今年的楼市将呈现什么样的区域格局？一二线城市还是三四线城市将成为今年楼市的热点？业内人士给出不同的预判。
本轮调控初期，受限购、限贷等政策影响，一线城市成为楼市调控重灾区，众多房企开始转战深耕三、四线城市。然而，回顾2012年楼市，随着首套房贷政策松动、降息等环境的改善，一线城市积压的刚性需求以及部分改善性需求释放，使得重回一线成为众多房企的集体选择，而三四线城市在巨大库存之下陷入低迷。今年的楼市将呈现什么样的区域格局？一二线城市还是三四线城市将成为今年楼市的热点？业内人士给出不同的预判。
三四线有一定机会
最近大型房企纷纷在一线城市大规模拿地，房企重回一线城市成为新热点，一二线城市的风险相对较小，市场比较活跃，而房企也清晰地看到了三四线城市的供给比较大，对三四线城市的风险较为警惕。事实上，一线城市的“地王”项目还是有一定风险的，长期来看没问题，但市场在短期内还是有波动的，预计今年北京或将有更严厉的调控政策。与此同时，三四线城市虽然有风险，但也有机会，目前三四线城市虽然房屋并不缺，但比较缺乏高品质的楼盘，当地的置业者也希望改善居住环境，这对企业来说是一个不错的契机。总体来说，三四线城市是供应量大和高品质楼盘缺乏并存的状况。
回归一二线城市或助推地价上涨
由于一二线城市严厉的限购和产能过剩，大量开发商向三四线城市进军和转移，但是却遭遇三四线城市有限的市场需求，这也为大家敲响了城镇化泡沫的警钟。而现在回归一二线城市，可能遇到相反的问题，就是土地的供应是有限的。
在这种时候，这种回归会让竞争变得更加激烈，可能到最后会推动土地价格的上涨，开发的专业度竞争也会更加激烈。
一线城市风险更小
企业转向三四线的一个很重要因素是一二线城市的调控政策，在一二线城市调控愈发严格的背景下，为了更好地实现利润和销售目标，企业将目光投向了三四线城市，而随着调控政策趋稳，房企又开始逐渐回归。事实上，三四线城市的承受力和购买力远远差于一线城市，其消化能力较弱，相对来说，风险也更大，与此同时，一线城市无论在资金聚集能力还是在其他方面都非常有优势，因此，为了降低风险，房企逐渐回归一二线。整体来看，未来的市场会呈现明显分化，一线城市更向好，而三线城市的过度开发很可能出现泡沫。
未来楼市主战场非一线城市
一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向，使得主流房企一度大规模布局二三四线城市，但在布局之后，很多三四线城市带来的效益并不高，而此时，通过一段时间以来的调控和市场需求的长久压抑，一线城市重新出现一些缺口和机会，土地市场也进入供应高峰，这成为房企重新回归一线城市的主要原因。不过，从长期来看，未来楼市的主战场还将是二三四线城市，随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入，这些城市发展潜力仍待挖掘，而企业也必须通过转型与当地市场完全契合，才能实现真正的盈利。
新型城镇化为三四线城市带来机遇
过去城镇化的推进过于倚重房地产的发展，而此次中央强调的新型城镇化将重心从土地城镇化转移到人口城镇化，意味着房地产在城镇化中扮演的角色将有所削弱。过去在城镇化的迅速推进下，中心城市和大城市人口急速膨胀，而这也导致外来者购房的需求长期堆积，大幅拉高部分一二线城市的房价，此次提出大中小城市合理布局的城镇化，能使三四线中小城市及区域性中心城市迎来新的发展机遇，从而分流大城市多年来积累的购房需求，这种变化能将房地产市场的结构和未来需求引导向更加理性的区间，或促使未来中心城市的房价进一步回归理性。
今年中国房地产市场将严重分化
三、四线城市供应量加大，开发商的去化速度必然受到影响，这会对中小房企的资金链产生压力。总体来看，开发商在三、四线城市的投资应该更加谨慎。一线城市大部分房价将稳定上涨，二线城市根据供应量将有涨有跌，三线城市由于存量巨大、房企资金实力偏弱，大部分房价还将持续低迷。购房者应该根据自己城市特点判断房价走势以做决策。
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