[摘要] 近期，随着郑州“房妹”事件持续发酵，经济适用房的分配再次成为了舆论的焦点。郑州“房妹”事件仅为经济适用房腐败的一个缩影。其实，经济适用房是政府为解决城市低收入群体住房问题，实现低收入家庭“居者有其屋”的愿望而采取的安置措施。
编者按：近期，随着郑州“房妹”事件持续发酵，经济适用房的分配再次成为了舆论的焦点。郑州“房妹”事件仅为经济适用房腐败的一个缩影。其实，经济适用房是政府为解决城市低收入群体住房问题，实现低收入家庭“居者有其屋”的愿望而采取的安置措施。为何会屡屡掺合到腐败事件中去？经适房申请流程到底如何？哪些人才能申请到经适房？这些问题再度为购房者关注。
经济适用房列入国家计划，由各地政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价格向城镇中低收入家庭出售。由于它取得土地的方式为“划拨”，不用交纳土地出让金，所以成本大大降低，卖价自然会低。
经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%-3%的管理费。经济适用房以微利价出售。其成本价由七项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。
汉阳硚口经适房供应充足 多区房源仍紧张
据悉，武汉将在“十二五”期间基本解决人均住房建筑面积16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的住房问题。汉阳、洪山两区已率先实现这一目标。但从武汉全市看，多区的经适房仍显紧张。
武汉市房管局表示，2012年武汉全市共计3150套经适房公开上市，而江汉、硚口、青山区持证家庭仍有逾千户，房源总体仍显紧张。然而，有两个区的行情有些特别，它们出现“房多人少”局面。据了解，2012年12月，汉阳区公告有600套经适房上市，房源数超过全区持证家庭数。这是继洪山区后，武汉又一个可全部解决持证家庭住房难的中心城区。
2013年1月以来，武汉共有两处经适房项目开始对外登记销售。11日，汉阳经适房项目黄金口岸公开登记销售黄金口岸二期600套经适房，首日近200户选房；21日，经适房项目华生·汉口城市广场四期（一组团）将启动登记，共有1500套。
据了解，黄金口岸位于汉阳黄金口五村，靠近三环线汉阳段。根据武汉市房地产市场信息网统计，汉阳区现有415户经适房资格证持证家庭，如果市民不挑剔，将基本满足该区所有持证家庭的购房需求。不过，据悉黄金口岸与惠民苑一样，交通和配套存在诸多不便，可能会有部分持证家庭或许会继续观望。
而21日公开登记的项目，汉口城市广场目前正在进行主体施工，销售基准价格以武汉市物价局核定价格为准。据悉，此次登记对象为持有硚口区2010年12月1日(含)以后核发的《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》的本区居民。数据显示，截至1月10日，硚口区有1307户持证家庭，此次1500套房源能解决这些家庭购买经适房的需求。
据悉，登记购买经济适用房时，持证家庭需持有效《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》、本人身份证明、户籍本到户籍所在地社区申请登记并填写《选房确认书》(两联单)交社区工作人员录入登记，如属委托他人登记的，还需出具委托证明。上述资料除《选房确认书》和《委托书》收原件外，其他资料一律收复印件存档备查。
需要提醒的是，登记家庭的选房信息，一经录入确认后不可更改；登记信息将通过政府相关信息网站对社会公告。
此外，从2009年开始武汉市政府规定，对于刚毕业大学生申请经济适用房只需要符合武汉市经济适用住房保障条件，即户口在武汉，住房面积10平米，收入400元以下，就可申请购买经济适用房。
申请购买武汉经济适用住房的家庭须同时符合下列条件：
(一)家庭成员具有本市城镇常住户口（不包括集体户口），家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；
(二)家庭收入符合市人民政府规定的低收入家庭收入标准；
(三)无房家庭或者现住房面积低于市人民政府规定的住房困难标准；
政策规定，经济适用住房可优先出售给符合上述条件的低收入家庭中的无房户、被拆迁户以及残疾人、市级以上(含市级)劳动模范家庭 。
据悉，武汉市经济适用住房供应对象的家庭人均收入标准为上年度人均可支配收入80%以下，家庭人均住房面积标准为上年度人均住房建筑面积60%以下。未购买过经济房或参与过集资、合作建房。
目前，武汉市申购经适房的具体要求是，城区人均年可支配收入9545元以下，人均住房面积小于24.25平方米的家庭。
武汉经适房买卖：合同满5年才能交易七成需上缴
从2012年7月6日起，武汉已正式开始实施经适房交易规定，签合同满5年后的经适房才能上市交易，且在新规发布后立项的经适房项目，在期满后交易，一律要将买卖差价的七成上缴。
房管部门人士介绍，武汉经适房的交易规定是相对宽松的，经适房家庭都是自住为主，有交易需求的并不多，一般都是因家庭变故或工作变动等原因才要卖房。现在有经适房，基本均可选择不缴纳买卖差价，这主要是基于尊重历史的考虑，特别是2005年以前经适房与商品房政策、价格差别不大的情况，以及部分因拆迁而被动获得经适房的家庭。
根据《市人民政府关于印发武汉市经济适用住房上市交易若干规定的通知》（武政规【2012】14号文件）规定，经济适用住房申请上市交易的，需满足签订《武汉市经济适用住房买卖合同》或《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》满5年，并已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的条件，方可受理。
在交易方式上，该文件印发前（2012年7月6日）取得经济适用住房计划的项目，房屋期满上市交易时，有两种办证方式：一、按照相关规定缴纳土地金，土地使用权保留划拨性质；二、交易双方愿意将划拨用地变更为出让土地的，也可以按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，并签订个人土地出让合同，土地使用权变更为出让。文件印发实施后取得经济适用住房计划的项目，房屋期满上市交易时，只能按照上述第二种方式缴纳差价的七成才能办理。
房管人士介绍，经适房的交易流程及税费跟其他普通商品房并无太大区别，只是在交易前，房管部门窗口会要求房主提供购房合同原件作为是否满5年的依据；如果无法提供合同，则将以房管部门电脑系统中的记录为准。同时，房产窗口人员会要求房主选择是否变更土地性质，然后即可按照一般房产的交易流程及税费办理过户。
过户费大致如下: 1.交易手续费5元/平方米(买卖双方各半);2.契税 1%、1.5%、3%（买方非住房3%） 3.个税1%（卖方出售家庭住房免征） 4.登记费85元 5.土地金（保留划拨性质）等。
交易完成后，该套房产将被取消在交易系统中的“经适房”标注，视为普通二手房，不再具有保障房的性质，不再受“满5年方可交易”等条件的限制。
经适房的背后：保障房与商品房差价4000元/平
2009年，武汉楼市曾爆出“经适房六连号”这一轰动的事件，随后，它也以第二批被告刘胜君等11人一审分别被判处8年至9个月不等的有期徒刑，而落下帷幕。然而，在范围内，经适房腐败案件却远远没有停下它的步伐。
2012年，“房妹”成为网络热词，使另一起经适房腐败案件“浮出水面”。据悉，“房妹”及其父有两个户口，“房妹”母亲也有两个户口。郑州市南溪苑经适房小区由“房妹”母亲李淑萍开的一通公司承建，借开发小区之机倒卖308套经适房，收了6000余万元，但迟迟不付工程款，现在项目被迫停工。
反思经适房腐败的背后，我们不难发现，是差价带来的利益在作祟。
近几年来，商品房价高涨，北京上海房价翻了几番不说，武汉、成都、重庆这些二线城市房价也一直呈现上扬走势。根据中指院华中分院研究副总监李国政的调查，“去年，各种保障房已占住宅成交量的14%左右，保障房均价仅3097元/平方米，剔除保障房，武汉房价已接近7000元/平。”
从武汉来看，2012年保障房与商品住宅的差价就接近4000元/平，如此高的差价空间正是导致经适房腐败的原因。
经济适用房是以保障房的低价购入，在满足上述条件后却能以普通商品房的价格卖出，以市价来算基本每套经济适用房都可套利不菲；在获取经济适用房完全产权的过程中，政府还可以从这块本不可被其出售的土地上（多为单位所有）获得80%的土地。依靠着保障房的外衣，经济适用房产权人与地方政府都赚得盆满钵满，但这出看似皆大欢喜的剧目，却唯独缺了本应是主角的真正穷人，甚至以保障房的名义挤占了本应属于他们的资源。
据调查，经适房流失的房源主要集中在三个方面：项目在繁琐的审批过程中，职能部门为了部门利益强留房源；开发企业在开发建设过程中，为便于疏通各种关系以及照顾自身社会关系，自行预留部分房源；管理部门个别工作人员在履行行政审批职能过程中，利用职务之便，索要房源。
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