[摘要] 土豆联姻优酷，康师傅“嫁给”了百事可乐，无论是互联网还是食品饮料，行业内的合作联盟俨然成为当下现代企业经营的“流行”趋势，近两年年武汉楼市刚需大量释放的背景之下，不少开发企业也赶上“合作开发”这波潮流，陆续进入武汉市场。
房天下讯 土豆联姻优酷，康师傅“嫁给”了百事可乐，无论是互联网还是食品饮料，行业内的合作联盟俨然成为当下现代企业经营的“流行”趋势，国内房地产市场也是如此。
从万科与五矿联手香河拿地，到绿城携手华彬攻坚上海房地产市场，再到富力、合景泰富、雅居乐、世茂四大开发商联手天津造城，直至今年武汉两大热门地块均被开发商联合竞买……开发商联合拿地、联合开发的例子可谓不胜枚举。是什么原因促使房企开始在拿地、开发的时候选择了联合模式？
房企联合开发频现武汉市场
提到房企联手，人们不免会想到的是房企的资金链问题。由于近两年中央出台了严厉的调控措施，特别是去年限购令、限贷令等的出台，让楼市感受到一股“寒意”。在此背景下，不少开发商均面临着库存压力，加之银行房地产开发贷款的收紧，国内房企格局也在发生变化，中小企业面临洗牌，许多中小房企面临资金链紧张的难题。为了持续发展、规避风险，抱团取暖无疑是一个很好的生存方式。
“没有永远的敌人，只有永远的利益。”原本活跃在土地市场上的竞争对手们，如今都成为了亲密的合作伙伴。房企联手开发后，优势互补、利好不断。分析人士指出，这种通过优势互补谋求产品升级的合作模式，成为目前房企开发模式进化的主流趋势。
近两年来在武汉楼市刚需大量释放的背景之下，不少开发企业也赶上“合作开发”这波潮流，陆续进入炙手可热的武汉市场。2010年万科与湖北省联发投公司签署战略合作协议，参与武汉花山生态新城建设；2011年碧桂园控股携手湖北省联合发展投资集团，在湖北省武汉东湖新技术开发区内成功摘地，共同打造碧桂园生态城。
值得注意的是，在2012年的武汉市场，房企联合开发的趋势较前两年更显突出，今年5月武汉统建公司和百步亭公司双强联合开发的项目幸福时代；今年6月，武汉地产集团与南国置业两地产联手，共同打造汉口城市广场SOHO公寓；同期中海地产联手中国水电地产打造中高端精品代表项目万锦江城；今年12月碧桂园控股携手湖北省联合发展投资集团，在咸宁市梓山湖贺胜新城成功摘地等联合开发的案例数量明显增加。
以万科、碧桂园与湖北联投合作开发为例，万科、碧桂园的品牌及市场的开发经验，加上本地大牌房企的资源优势，无论是拿地还是开发，这种合作模式无疑都可以节约成本、整合资源，实现双方共赢。
近几年，保利、融创、万科、富力等巨头型企业选择与自己同级别房企联手，形成更加强势的联盟，可以看出，房地产合作模式已经逐渐由“大小联合”、“强弱联合”“专业与资本联合”向“强强联合”、“专业与专业联合”、“大大联合”演变。
万科合作开发成风向标
据万科年报显示，2011年新增开发项目数量为52个，万科占100%权益的项目仅有14个，其他38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。
业内人士表示，万科的举动是一个风向标。企业联手，在资金上无疑是的相互支持。而土地供应趋缓，一些大的、好地段的地块，对于资金、实力的要求都比较高，开发商强强联手，能增强竞争能力，同时将竞争对手变成合作伙伴，直接降低风险。
合作开发 资源整合解难题
有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。调控以来整个房地产的行业门槛被抬高，今年开发贷未能如预期放开，意味着开发贷、行业引领模式、资金土地管理等最主要的要素要进行分解和整合，合作开发会成为一个非常重要的趋势。
尤其是目前房企融资越来越困难的情况下，通过合作开发缓解资金压力已成为房企争相效仿的经营模式，保利地产、恒大地产、招商地产近期都不断扩大合作开发的项目比例。
而对于一些中小开发商，他们正面临着有地没钱的境遇，有土地的房企找资金，有资金的企业找项目，彼此各取所需，抱团度过楼市逆境。
武汉房地产开发企业协会人士认为，开发企业最核心的资产就是土地，通过转让股权，更多是希望引入有实力的开发商进行联合开发。
对于大开发商而言，对中小房企股权有意，看中的就是中小房企手中的土地。而恒大地产许家印近期曾公开表示，今年以来恒大合作项目很多，本质在于恒大出资金、出品牌，通过股权合作共同进行开发。“相对于土地一级市场，二级市场价格完全由市场决定。尤其今年全行业普遍缺钱的现状，给了大型开发商，通过收购小房企股权进行土地储备的机会。”业内人士分析。
而对于中小房企而言，与其因缺钱让土地闲置，不如引入大公司合作开发。
利润如何分配？ 风险如何规避？
尽管房企联合这种多元化的合作模式，可以实现资源共享、带来利益的化，但是利润如何分配依旧是个问题，尤其是像武汉这样房企联合还处于摸索阶段的城市，房企合作后，仍需规避风险。
据了解，大多数“大房企强强联合”、“中小房企的联合发力”的开发模式在利润分配较为平均。但并非所有的联合开发模式都是平均非配利润，“大小房企合作”模式，在分配上更具有差异性。
许多项目与大牌房企联合后，完全由大牌房企操盘并使用其品牌，在分配上大牌房企可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升大牌房企股东的资产。比如，在合作项目中，大牌房企占55%股权，但是利润会多于55%，业内小房企内部人士透露。
不少业内人士坦言，对于房企来说，引入合作伙伴合作拿地和合作开发，在财务风险降低的同时，由于少数权益的增长，房企净利润增长将会放缓。股东方对实际控制权的争夺仍然是个问题，虽然合作各方在合作协议、公司章程上有相关约定，但大都过于格式化和模糊，这往往会在后来的共治共管中产生分歧。还有合并报表问题、日常经营管理问题等。
例如，某两家上市企业合作开发一个项目，按说项目公司经理主要是对董事会负责，但两家股东单位都要求项目公司上报很多报表，而内容格式却各家有各家的要求。
于是，合作项目公司各个部门不得不拿出大量的时间精力去应付两家法人股东单位的报表和各类检查。合作实践中，类似这样的事情有很多。
世联地产一分析师表示，“为了应对楼市调控，降低财务风险，很多房地产企业加强了项目股权合作力度，多个项目引入股权合作资金，分离了部分利润。尽管利润率通过稀释后有所降低，但是，总利润却呈现加速趋势。”
房企联合自然利好不断，但是在利润的分配、风险的规避等问题上，依旧是一个需要磨合的过程。
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