[摘要] 依托下月验收的武汉社区网格化管理体系，武汉房管部门正式启动房屋租赁备案全覆盖。“房屋出租3天内，必须到社区备案。”房屋租赁涉及的营业税及个人所得税、房产税、土地使用税，湖北将其归并为“房屋租赁税”进行征收。
房东通过中介找到租客，签租房合同，租房流程就结束了。但明年，到这个环节还没完，如果不主动去备案，可能就有人登门提醒。
依托下月验收的武汉社区网格化管理体系，武汉房管部门正式启动房屋租赁备案全覆盖。“房屋出租3天内，必须到社区备案。”昨日，武汉市房管局相关人士告诉记者，但此前在街道和社区管理机构中，没有专人负责房管业务，房管局又缺乏信息收集渠道，导致实际上房屋租赁备案极少。全市超过40万套出租房，每年主动备案不足2.8万户。而租赁备案之后，税收或随之而来。
社区将有专干专管房屋
“备案？我有五六套房子租给别人，都没备过案。”昨日，记者在“58同城”网上找到一汉口房东，听到记者承租后要备案，对方很快挂断电话。随后，记者又询问了8名房东，对方都声称“你还是找别人吧。”
目前，武汉正式备案的租赁房占比不足1/10。“房屋租赁有私密性，房管局有限的人力很难掌握信息。”武汉房管局人士说，但依托社区管理网格化改革，未来全市9300多个网格都将配备专干，且房管职责是其工作职责之一。这意味着房管局首度在社区“安插”人手收集信息。
房屋租赁不能再“暗箱”
去年执行的《武汉市房屋租赁管理办法》规定，出租人在签订租房合同3天内，须到社区备案。既然规定已有，为何执行不力？
此前在街道、社区也有“流动人口和出租房管理站”，但协管员主要职责在流动人口，房屋租赁不属硬性职责，备案更多靠房东自觉。
“很多房东认为，出租房屋是个人行为。但如果没有规范管理，将给小区带来一系列影响。”武昌区房管局相关负责人说，房东租房给别人开公司，私自改成格子间出租，不仅影响邻居还带来安全隐患。如果租赁之初就备案审查，就能杜绝违规。“安排专人掌握信息只是步，租赁业务规范化发展的大方向已确定。”
房屋备案之后将征税
租赁房屋备案全覆盖之后，向房东征税也将随之而来。“出租房屋涉及经营行为，肯定要缴税。”省地税局税政三处相关人士介绍，房屋租赁涉及的营业税及个人所得税、房产税、土地使用税，湖北将其归并为“房屋租赁税”进行征收。
针对个人出租住宅、非住宅，企业事业单位出租房屋等情况，又分不同综合税率。
个人出租住宅，月租金5000元以下的，税率为4%；5000元（含）-2万元的，为5%；2万元（含）以上的，为7.68%。如个人出租一套月租金3000元的住宅，每月的税负为120元。
个人出租非住宅，月租金5000元以下的，税率为6.1%；5000元（含）-2万元的，为8.1%；2万元（含）以上的，为15.7%。
对于企事业单位出租房屋，若租给个人用于居住的住房，按月租金收入的9.7%征收；出租非住房的，按13.7%征收。
中低价房租金可能上涨
21世纪不动产（武汉）市场总监黄蕾告诉记者，从她接触的租赁业务看，除非租房费用可报销，租客会要求房东备案，基本上所有房东担心税收，都不会主动备案。
排斥的不仅是房东，还有租客。“我担心这个税费最终会转嫁到租客身上。”在黄鹂路某中介，租房者小金告诉记者，现在租一居室都要1000元，若房东转嫁税负，租金会更高。据统计，今年9月武汉一、二、三居室的平均租金，已达到每月1542元、1790元和2450元。
“1500元以下的中低价房源，转嫁的可能性高。”黄蕾认为，这类房源市场需求非常大，房东相对强势。但2000元尤其是3000元以上房源，市场需求相对较少，房东很难轻易提价。
出租房屋未办备案武汉一租户失踪房东犯难
楚天金报报道租户“躲猫猫”两个月，房门紧锁电话关机。6月19日，颇感无奈的房东李女士向本报求助，最终在记者的见证下打开了自家房门。
6月19日上午，记者在武昌张之洞路143号见到，李女士的一间出租屋被挂锁锁住，张女士无法进门，拨打租户黄某和魏某的手机，均显示已经关机。
李女士说，今年2月，一对年轻男女找到她，称他们是附近一所学校的自考生，现没有地方居住，请李女士照顾一下。在年轻人未付房租的情况下，李女士让他们住了进来。
几天后，李女士前去收房租时，魏某称按月支付。今年3月，李女士收了第二个月的房租，并见这对情侣在室内做饭，桌上还摆有一台电脑。
今年4月，李女士再次上门收房租时，就发现房门紧闭。向左邻右舍打听，她得知这对情侣偶尔回家。然后，李女士拨打他俩的电话均无法接通，而且房门也更换了锁具。
近两个月来，李女士没有收到房租，找不到租户不能进门，更不能将房屋再次出租。焦头烂额的李女士，昨日向本报求助。
对此，律师为李女士支招，称她可以随时解除租赁合同，维护自己的合法权益。但是，撬门要十分慎重，需要找社区或派出所等第三方机构予以证明。
随后，记者与李女士一起来到黄鹤楼街商家社区，该社区负责人表示，根据我国《租赁房屋治安管理规定》，房主出租房屋后，应及时到当地派出所办理出租房屋登记备案手续，签订治安责任书。而李女士租房时未在派出所备案，所以户籍和社区均不能出面。
无奈之下，李女士找来街坊邻居作证，并当着记者的面将挂锁撬开，只见室内的电脑、锅炉和鞋子都已搬走，只剩下租户的两床棉絮。
随后，李女士对房间进行了大扫除，并准备再次出租。李女士感慨地说，以后租房时要引以为戒，不仅要签正规的租赁合同，而且要到辖区派出所备案。
租房市场结构失衡 中低端房源多隔断间
刚刚过去的7月，武汉房租均价首度迈入2000元大关，据统计，当月1居室平均租金为1586元/月、2居室1797元/月、3居室2451元/月。对比年初武汉平均租金1800元的水平，武汉房租已进入快速上涨区间。
相比租金的上涨，更值得注意的，是武汉相对失衡的租房供需结构。低端房源少但需求量大，中高端房源供应量大而需求少，成为武汉租房市场矛盾。
今年7月，武汉寻求租房的群体中，搜索租金千元以下房源的比例高达59.21%，而这个价位房源的供应量占比只有13%。据数据显示，武汉有8661套待租房源租金在千元以下。其中九成以上都是合租房甚至隔断间，大多在交通便利的地区，如鲁巷、积玉桥一带，且以新建小区为主。虽然居住条件差，但由于租金低廉，这里成为新就业大学生、中低收入外来务工者等群体租房的。
“中介基本不做这个价位的租单。”21世纪不动产研究总监黄蕾告诉记者，这种房源不是隔断间、床位，就是30年房龄老宿舍或城中村。由于价格便宜，房源非常抢手，但这类房主的经济状况一般，缺乏购置新房的能力，导致市场供给较少。
同时，随着城中村、旧城改造加快，这类便宜却成套的房子还在减少。以武胜路新华书店片为例，拆迁正如火如荼。“以前这里出租的房源有大几百套，房龄普遍30年左右，一个2居室1200元就能租下来。”当地爱家房产老板杜先生说，现在几十栋楼全拆，周边租房只能去新小区，2居室价格高达2000元。
与此同时，武汉2000~4000元价位的房源，供应量高达21973套，约占市场总体供应量的30%。但从需求上看，却只有12.92%的求租者关注过。正因如此，房东、二房东通过改造此类中高端房源，变身隔断间，成为低端房源面市。但实际上，根据《武汉市房屋租赁管理办法》，出租房屋不允许将房间分隔成多个小间出租。因武汉房屋租赁极少备案，相关部门并不掌握隔断间实际情况，因此也谈不上普查，只是有投诉才会进行查处。
湖北省房地产学会专家委员殷跃建认为，武汉正成为年轻人就业城市，加快公租房建设，并向外来务工群体敞开申请，是解决矛盾的方法之一。在此之前，如何对待租房市场的种种问题，将考验社会的智慧。
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