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编者按：转眼9月到来，武汉楼市悄然迎来“金九银十”传统旺季，开发商积极备战希望掀起新的成交高峰，但同时，调控政策丝毫没有放松的迹象。中央政府近日强调“近期房地产市场调控压力增加”，房产税扩围传言屡出消息屡遭否认，购房者对降价充满期待，楼市格局扑朔迷离。搜房网武汉资讯中心策划的《楼市大"革"局》上线以来，受到了广大购房者及业内人士的广泛关注。为更深入解读市场、分析未来趋势，搜房网资讯中心特别推出《"金九银十"鉴证实录》，为购房者梳理武汉楼市的千头万绪，照亮"买房之路"。
“鉴证”金九（二）：楼市"三大难":调控政策难出 房价难涨更难跌
“鉴证”金九（三）：大牌房企扎堆肉搏 武汉"刚需片"上演"三国杀"
“现在的房价是又涨了吗？报纸上天天说房价涨不起来，但我这次看的房源怎么比我7月看房时贵了不少啊？”在本周末金银湖某楼盘的开盘现场，记者随机采访了一位前来选房的刘女士，她表示为了买房从今年上半年一直等到现在，终于确定了楼盘时，却发现现在的房价和今年上半年相比每平方米涨了近1000元，不过由于担心后市还要涨价，刘女士终于还是出了手。
据记者发现，此楼盘次开盘时房价为5000元/平左右，由于销量不错房价逐渐涨到6000元/平。然而去年一整年的调控及限购的影响，销售量逐渐下滑促使该楼盘的房价又降回5字头。随着今年3月以来武汉楼市的持续回暖，以及楼市旺季金九银十的到来，上周末此楼盘的开盘价涨回6200元/平。“这次开盘卖的还不错，推240套卖了近150套，基本达到了我们预期的效果。”此楼盘的销售人员对记者说。
不仅是远城区的楼盘，武汉楼市趁着金九银十销售旺季的到来，上半年销售情况较好的楼盘都在默默酝酿提价。广电兰亭都荟作为去年汉阳片区降价的项目，去年同期房价为7500元/平左右，而目前已涨回8500元/平左右。保利心语去年房价降到6800元/平，现在房价又涨到7500元/平方米。
搜房网数据监控中心显示，中指研究院8月份监测的100个城市中，共有63个城市房价环比上涨。涨幅居前十位的城市依次是：扬州、宜昌、太原、武汉、常州、宝鸡、淄博、台州、南通、福州，全部为二三线城市，其中，扬州以2.03%的涨幅领跑。另外，十大城市的新建住宅均价为15539元/平方米，环比上涨0.45%，远高于百城平均房价0.24%的环比涨幅。其中，武汉在十大城市中环比涨幅居首，为1.64%。
“由于3月以来武汉楼市的持续回暖，7月以来武汉部分楼盘出现了刚需盘小幅涨价的情况。虽然8月成交量略有下降，不过经过8月的盘整，9月会重新冲量，而价格则会维持平稳或微涨态势。”一位开发商销售经理表示。
武汉搜房网主编朱晶晶分析，部分楼盘涨价主要有三方面原因：一是购房者预期发生变化；其次，首套自住等刚需不断释放；再次，限购政策效用减速带来增量需求。限购政策已执行一年多，各种曲线的规避限购也是潜流涌动，限购政策效力开始递减。
不过朱晶晶同时表示现在的提价并不代表房价将整体上涨：“此时提价很多都是虚高。开发商前期卖的多是位置不好的房源，眼下看到消费者有购房的欲望，就会拿出一些比较好的房源来卖，价格自然会较以往提一些。另外，很多楼盘开始时价格压得比较低，现在有不少涨价的空间。”
轨道交通规划密集上马 地铁2号线年底通车推高房价
另一方面，仅有三个月就要全线通车的地铁二号线也是拉高周边房价的重要原因。“房价跟着轨交涨”一直被视为楼市的“黄金法则”，即使面临严厉调控，“轨交房”与“”一样，依然是市场热捧的香饽饽。二号线及全城铺开的7条地铁建设，再一次给这武汉的房价带来无限的上涨可能性。
中南亚贸旁的百瑞景中央生活区，08年底的均价仅6200元/平，目前报价达到12000元/平，三年多的时间，房价翻番增长；大智路附近的中诚国际，去年房价为12000元/平，目前已涨到16000元/平；不仅是主城区，近郊区受地铁规划利好的楼盘涨幅同样惊人，光谷世界城去年年初均价为9200元/平，目前房价也涨到11000元/平；江夏片区的清江山水10年初仅售5700元/平，今年均价则达到7500元/平，两年内涨幅近四成。
根据中指研究院发布的报告，除去市场因素，一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%~20%的上涨。“从短期内来讲，由于去投资化的楼市常态化的调控政策持续执行，投资性需求不会大规模进入武汉地铁沿线楼市进行投资，因此不会像轻轨1号线通车时房价出现的翻几番的上涨，但从中长期角度来考虑，‘轨交修到哪里，哪里的房价就跟着涨’的现象在相当长时间还不会过时。”搜房网主编朱晶晶称。
与新一轮房价上涨趋势相反的则是宏观经济的持续下行。从8月经济数据显示，8月份PMI比7月下降0.9个百分点，跌破50%的荣枯分水岭，并创下九个月新低。工业生产者出厂价格(PPI)同比下降达到3.5%，创出34个月新低。中央政府期待的软着陆迟迟未到来，经济仍在探底中，楼市调控面临着前所未有的巨大压力。
尽管国家发改委已明确不会再出台大规模刺激政策，但一些地方政府仍希望借稳增长之机启动一批大项目，其中城市基础设施建设成为重点选择。不仅是武汉，各大城市从北上广到武汉、成都、杭州等二线城市，新一轮轨道交通建设热潮正在袭来。国家发改委网站于9月5日公示的获批轨交、城际铁路类项目累计达到25个。这25个项目中，除了江苏省沿江城市群城际轨交网、内蒙古呼包鄂地区城际铁路规划两个区域城际铁路规划项目未披露投资金额，另外23个项目涉及总投资金额逾8000亿元。
“目前中国经济下行压力大，在外贸和内需难以提振的情况下，轨道交通已成为政府拉动经济的救命稻草。除了车辆建设、建材、用工等直接带动之外，轨道交通对经济拉动的间接效应也很明显。”朱晶晶表示轨道交通不仅可以加速经济和信息流动，更重要的是所带来的轨道交通周边土地开发，而这给未来房价带来无限想象空间。
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