[摘要] 武汉商品房验房注意事项：验收后收房八大注意维权
武汉商品房验房注意事项：验收后收房八大注意维权
不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映的问题不予理睬。开发商未能按照合同约定准时地把合格的房屋交付购房者是目前商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方常常就交房的条件、程序发生争议，其纠纷主要集中在以下四个方面：一、交房程序倒置，先交房后验收;二、合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划;三、违规收费或者违约涨价;四.部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套。这里建议购房者在交房时应多咨询一下专业人士，避免相关的法律风险，以使自己的权益得到维护。房屋交房应注意什么?现提供一些建议供读者参考。
一、先验收后交房
某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的交房，应承担交付的违约责任。
验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。
现场验收具体内容包括：
1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3.水电气等附属配套设施是否按合同到位;4.其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。
二、明确开发商收取的费用
交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。
三、警惕协议陷阱
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。
一、设施设备清点
如果购买的二手房是曾经有业主居住过的，那么不少家庭设备可能都是随房赠送，因此，在签订房地产买卖合同时，能将设备的品牌以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。
二、 水、电、煤气清点及过户
可以由中介负责联系买卖双方，约好一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求房东补交。不少人确实办理了过户，却忽略咨询是否欠费这一步骤，造成收房后需要补偿欠费款及相当数量的滞纳金。
三、 电话、宽带过户
这两项的清点也能在买卖双方均在场的情况下，到电信公司进行办理，同样也需要询问工作人员有无欠费。
四、 有线电话过户
房东持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。
五、 维修基金过户
一般房东都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。
六、 物业服务费结清
在办理物业更名手续时交纳，一般由房东交至交房当月，交房次月开始由买家交纳。
七、 户口迁移
如房东户口仍在原户，买家可根据买卖合同约定追究房东责任。一些为了孩子就读问题而购买二手房的，更应该关注户口情况，目前的相关规定是：小学片区内同一套房产只能有一位适龄儿童（合法生育的多子女家庭除外）入读。即该套房产没有其他适龄儿童在片区内小学一至六年级就学。在二手房业界，这项新规定也被称为“六年限制”，买家在购买该套二手房之前就应该留意该房产之前六年内是否有小学生就读。
八、 清点钥匙
交接钥匙包括：房间、大门、防盗门、信箱等。买家应当分门别类保管。
收房时应注意的问题，如何验房收房？买房置业，几乎对每一个家庭来说，都是一件至关重要的大事情，因此涉及购房的每一个环节都将牵动着无数购房者敏感的神经，而其中收房则更是购房者关注的重要一环。虽然也许每一个购房者都盼望收到的房子能够完美无缺，然而遗憾的是，现实中，收房的过程中总是不可避免地会遇到各种问题。因此，结合收房时应注意的问题，总结了收房标准事项八大关键词，帮助您解决如何验房收房的难题。
关键词一：合同
根据商品房买卖合同的约定，商品房在达到交付使用条件后，开发商应以电话、邮寄或媒体公布的方式，正式通知业主收房；购房者应在获悉收房通知的一定时间内，及时收房，并做好收房的相关准备工作。
合同中的以下四个条款应熟知：
第三条：买受人所购商品房的基本情况。其中包括：位置、结构、层高等内容，业主在验房时应注意对照。
第八条：对于出现未按照合同约定时间交付使用的楼盘，业主可依据第九条：出卖人应以交房的违约责任的内容，来要求开发商进行赔偿。
第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。该条款内容中包括水、电、气等内容，在交房时应达到约定的使用条件。
附件三：装饰、设备标准。这部分内容详细约定了交房时室内门、窗、厨、卫等各部分的装饰标准，是验房时的重要依据。
重视程度：★★★
关键词二：交费
契税：2008年1月1日后签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于5728元/平方米，契税为总房款的1.5%，其他住宅、商铺均为3%。2008年之前签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于4290元/平方米，契税为总房款的1.5%，其他住宅、商铺均为3%。
专项维修资金：根据《西安市物业管理条例》相关规定：多层住宅交纳总房款的2%，高层住宅为总房款3%，商铺、写字楼参照执行，一般为总房款的3%。
以上两项费用，不应由开发企业代收。专项维修资金应到中国银行西大街支行西安市房屋管理局房屋维修资金管理中心指定账户交纳。契税应到西安市西大街116号，西安市二手房交易市场二楼契税征收窗口或西安市北马道香米园93号，西安市房屋产权产籍管理中心一楼契税征收窗口，进行交纳。
天然气初装费：开发企业与天然气公司在2007年5月10日以前签定合同的，应缴纳2278元/户，2007年5月10日以后，应交纳1518元/户。
有线电视安装费：350元/户，每增加一个端口加收150元。
重视程度：★★★★★
关键词三：“两书一表”
“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交房时开发商必须提供给每个给业主，主要内容是住宅构造。
如：承重墙、管道类型等部分的使用说明，以及开发商对房屋作出的保修承诺，如房屋在保修期内出现质量问题时，应由开发商按约定维修。
《竣工验收备案表》，即常说的“一表”。此表是政府相关部门对整个楼盘的备案，对开发商有着严格的约束作用，开发商必须要对楼盘终生负责。《竣工验收备案表》一式三份，一份由市建委备案，一份交到房屋管理局办理房产证，一份由开发商保留。购房者在收房时看到的一般是复印件，但可根据复印件上的编号，在城乡建设委员会(市建委)查询‘竣工验收备案表’的详细情况。
重视程度：★★★★★
关键词四：面积
在交房时，开发商应出示房屋测量事务所对楼盘进行的实测报告，其中包括公共分摊面积和套内建筑面积，而该表也是结算房款的依据。同时，权威部门的面积实测表，对于专项维修资金缴纳、办理房产证等事项至关重要。
由于建筑施工中的误差，购房合同中约定的房屋建筑面积和公摊面积，一般与实测不会完全一致。根据建设部规定，面积差异在正负3%以内可视为正常误差。
如果出现面积与合同约定差异较大的情况，业主应根据购房合同第五条：面积确认及面积差异处理方法，来处理面积差异的情况。
重视程度：★★★★
关键词五：验房
验房时，物业、开发商工程部工作人员一般都会陪同。对于发现的房屋问题，应及时记录并整改。需要提醒大家的是，在验房时应着重注意以下四个方面：
A、门窗外框周边应打密封胶，门窗无划痕、损伤，推拉顺畅；
B、水电部分，业主应着重检查电路、排水是否正常，卫生间等用水房间应做蓄水检验；
C、墙面、地面无空鼓、裂缝，用水房间应与相邻地面有2cm的高差；
D、地辐热、暖气管道的打压是验房的重点，试验压力一般为0.6Mpa，时间在10左右。
验房时，物业工作人员会携带检验电路、排水、打压等设备。业主也应携带工具对房屋进行检验，如：小榔头检验空鼓，卷尺测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高，粉笔标注出现问题的位置，方便施工方直观整改。
重视程度：★★★★★
关键词六：公共部分
开发商的交房标准，不仅是指室内施工，公共部分同样是交房的重要标准，对于没有达到使用标准的公共部分，业主也应重视。
A、在多次验房中，肖师傅发现公共区域内的消火栓箱都是空无一物，这是不符合交房条件的。在交房时，开发商必须配齐消防栓内设备，且通上水源，达到正常使用条件；
B、信报箱、楼宇标识、门牌标识、层位标识等部分。在交房时，这些标识都应张贴完好；
C、燃气、给水、供电、供暖、道路停车场、安防系统等设施、设备，应全部到位，并达到正常使用条件。
重视程度：★★★★
关键词七：装修
收房之后，业主就要面临装修了。房屋原先的设施、设备在改动时一定要特别注意。尤其是使用地辐热管道的房间，铺设地面时一定要小心。
业主在装修期间，一定要正确使用住宅设备，不擅自改动住宅主体结构等。
如果业主因为装修设计而改动房屋结构，必须先要将装修方案交给物业公司，经过专业人士确认无影响后，才能进行装修。业主不改动房屋的原有结构，这是保证正常居住安全的基本要求。
重视程度：★★★★
关键词八：保修
很多业主在装修完入住后，发现房屋存在一些问题，如：外墙渗漏、管道跑水、顶梁、墙面开裂等情况，在投诉给物业、开发企业后都不能及时解决。这样的问题对业主的正常生活带来很大影响，所以业主必须要了解房屋出现问题后的各种解决方法。
根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修2年等。
在该保修期间内，开发企业必须对所售商品房承担质量保修责任。因此，业主在收房后遇到房屋质量问题，应依据保修期限的约定要求开发企业整改。
房屋在保修期间出现问题，业主如遇开发企业不予解决或推脱责任等情况，应及时到西安市建委质量监督站进行反映。
重视程度：★★★★
看房提要
坚持先验房、后签字。业主们只有坚持先验房、后收房，才能正确的维护自己的权益。
如果对房屋情况无法判定，可在房屋交接验收单上注明，“室内情况不清楚”、“楼房状况未明”等字。
将验房中的所有问题书面呈递给开发商让其签收，避免留下后患。
业主在物业领取钥匙后，从法律角度可视为正式收房。
携带相机(是照片上带日期)，山水汇园收房记，对验房中的问题进行记录。
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