[摘要] 记者在河南省许昌市采访了解到，国内首个按市场运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区，将于今年9月底建设完工交付使用。
记者在河南省许昌市采访了解到，国内按市场运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区，将于今年9月底建设完工交付使用。这个建筑面积7.8万平方米的小区，代建对象主要针对当地中小学、幼儿园教师等城市中低收入阶层，住房均价低出同类地段市场均价35%，与疲软的房地产销售市场相比，这个小区在开工时房屋几乎已经订购一空，迅速激活了城市中低收入者的住房消费。采访中，一些专家认为，这种新的开发模式是构建房地产多元化供给市场的有益探索，在一定程度上起到了以市场的办法解决民生问题的作用，值得鼓励借鉴。
“平民地产”深受欢迎
这个通过个人委托代理模式开发、名为“书香苑”的住宅小区，由于价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，被称为“平民地产”，深受城市中低收入阶层的欢迎。
健康路小学教师宋小军是这个项目的个参与者，他说：“我看房看了五六年，这下终于买到自己能买得起的房子了。”他说：“我从2004年起开始看房，越看价越高，越看越买不起，工作10多年了，还带着老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。这次我选了一套120平方米左右的房子，总房价20万元出头，比商品房便宜很多，我拿出全部积蓄10万元交了首付，往后就靠贷款了，这种模式特别适合我们。”
记者了解到，这个小区于2009年9月动工，分三期开发，共有12幢多层和四幢小高层，到2011年6月，12幢多层、456套房已全部交工，入住率达到71%；四幢小高层到今年9月底交工。小区房屋面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到80%。
在价格上，这个小区多层均价在1600元，远低于2700元左右的市场平均价价格；小高层由于近几年原材料价格上涨等因素，均价从原来的2157元上涨到了2391元，但仍然远低于当地小高层3900元至4200元的市场均价。
这个小区位于许昌市老城区，位置并不偏远，附近有两所小学和两所中学，在当地属于优势教育资源；周边医院、超市等生活配套齐全。购房户中，市区两级教师约有230多户，占到了30%左右，其它主要是当地一些收入偏低的单位职工。
许昌市魏都区的小学教师赵明说：“我听说这个项目后，回家一商量第二天就交了5万元预付款，这个价格和我平常看的每平方米二三千元的楼盘相比便宜太多了。”他说，比自己参加工作早几年的赶上了集资建房，往后的只能买商品房了，但两口子每月收入加一起还不够买一平方米的，像自己这个情况的同事有很多，基本都和老人住一起，像这样的代理建房模式实际上还带有一定公益性质，大家很欢迎。
成本完全公开利润提前限定
许昌市的个人委托代理建房采取双公司运作，即由惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司来实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司通过收取提前限定利润率的代理服务费的方式盈利。
公司负责人杨金城介绍说，城市中低收入阶层对住房需求的市场空间巨大，但的障碍就是房价过高。2007年公司成立后，决定针对中低收入阶层、按照代理建房的模式来开发。在2007年次参与土地竞标时，总共有2000多人报名参加，光教师就有1097名，还出现了通宵排队预订房号的场景，3天之内就收到了预交建房款2000多万元。但后来因土地拍卖价格过高，超出了公司给客户房价每平方米不超过1350元的承诺，随后放弃竞拍。
2008年后，拿下这块土地的开发商因为地价过高、市场萎靡等问题，向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司正式承接了这块土地。由于次的竞标失败，这次只有357人预交了建房款，但随着项目真正进入实施，许多客户上门预交建房款，提前预订一空。
代理建房模式受欢迎的一个核心就是成本完全公开、利润提前限定。杨金城介绍说，公司和每一个参与者签订合同，把成本中的各项构成和折算出的每平方米的价格，向参与者完全公开，并把公司的代理服务费约定在7%。同时成立由参与者组成的11人的监管组，对项目进展、工程建设、资金支付等进行全程监管。与传统的地产开发模式相比，这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，利润又提前限定，这样的项目才能做到平价房产。
原魏都区教体局局长宋云峰介绍说，这个项目有区教育系统100多名教师参加，应该说在解决教师住房难问题上发挥了重要作用。集资建房取消后，针对教师住房难、群众呼声大的问题，曾经和几家开发商联系过团购，但价格仍然难以接受。这次许多教师之所以参加代理建房，因为这种模式成本和利润都是透明的，价格上与教师们的收入相比也能接受，又能参与到工程质量和资金监管中，群众很欢迎，也确实为中低收入阶层办了好事。
市场空间巨大运作渐趋成熟
根据惠民公司在许昌市40多个单位的市场调研，有自愿参与此种模式建房意向的人达1万多人，主要分三种类型的住房需求者，即：自住型、改善型和农村人口进城务工者。杨金城介绍说，大部分客户属于买不起商品房，又不能享受廉租房和经适房，根据我们的抽样调查匡算，这种类型的需求者约占全市需房者65%左右，需求潜力巨大。
记者采访了解到，个人委托代理建房模式是由个人合作建房脱胎而来。几年前，个人合作建房曾在全社会引起广泛关注，先后有50多个城市成立了个人合作建房组织，联合消费者准备自己开发建设平价房，但最后都销声匿迹。许昌的这种个人委托代理建房模式也是通过将自愿参与建房者组织起来，开发建设平价房，但解决了个人合作建房存在的合法性、规范性和专业性不足等问题。
个人委托代理建房模式吸取了个人合作建房“客户前置”的长处，即首先搞市场需求调查，提前锁定客户，同时吸取了房地产开发企业公司化运作的规范操作方法，但又区别于大多房地产开发企业运作模式。
在经营方法上，房地产开发商建设的商品房是自主建设，自主定价，自主经营销售，客户后置；而个人委托代理建房是客户前置，即提前约定好客户，并受他们的委托，根据他们的意愿和要求设计建房，提前协商约定代建房价，提前约定代理服务费收取的比例，建房成本全面公开，自始至终属于代理行为；在资金投入上，开发商是自行投资开发建设，委托代理个人建房是以需房消费者投资为主，公司资金作为辅助而实施的一种代理建房行为，并且从设计到建设，要全面听取需房消费者的意见，同时建房的全过程处于需房消费者的参与和监督之下。
在资金管理管理上，采用“多方共管，公开透明”的方式，即每个人预交的建房资金由代理公司方、出资人代表方组成住房建设监管组共管，在银行开立预存资金账户，银行预留印章分设分管，在资金使用时，各方在用款项目申请书上共同签字后，方可使用资金。并由银行参与资金监管，确保资金的安全管理和使用。
2011年11月，许昌市又一个用代理建房模式开发的六和花园小区项目也正式动工。这个占地面积106亩、有13幢高层的小区，共计1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的个人委托代理模式开发，房屋均价仅为2760元，而同类高层住宅市场价在4300元左右，已经全部订出。
杨金城介绍说，这种模式操作已经趋于成熟规范，各个环节特别是资金管理使用等核心问题都在法律法规和参与者的监管之下；营销广告推广和销售服务等环节的减少，大大降低了管理成本费用，有利于平抑房价，使房地产开发建设走向多体制、多机制、多种模式并举的局面，也降低了房地产开发企业对银行贷款的过度依赖。
河南省社科院院长喻新安认为，这种新的开发模式改变了当前房地产开发模式过于单一的状况，有助于借助市场力量使房地产开发市场回归理性。平抑房地产价格，一方面需要相关政策的落实到位，另一方面也更需要新的市场主体、新的开发模式，培育多元化的市场力量。
为保障房市场化运作提供借鉴
一些专家认为，这种开发模式通过完全市场化的运作，在一定程度上达到了政府保障房建设的民生目标，丰富了低端住宅市场的供给，对于平抑房价、激活中低收入阶层购房需求有积极作用，值得借鉴推广。
近期以来，保障房分配遇冷的现象频频出现，河南、广东、湖北、河北等省份部分城市都曾出现经适房销售明显“供过于求”的现象，许多楼盘的销售比例不足一半，甚至只有一、二成。在郑州、武汉等城市，首批公租房也遭受了市场冷遇。河南财经政法大学副教授张金波认为，这反映出仅凭政府力量很难满足多元化的市场需求，尤其是住房需求涉及交通、教育、医疗等多个方面，建保障房是政府做的惠民工程，但这并不意味着政府要完全包办，也应该考虑如何激活市场力量来解决问题。
河南省社科院副院长谷建全等专家认为，相比之下，许昌的个人委托代理建房模式是一种有益的探索，解决了经济适用房面临的几个难点问题。首先是切实降低了房价，使政府从经适房建设、分配、管理等事务中解脱出来；其次是强化了透明度，在购房者的参与下，能够确保质量；此外，供求双方直接挂钩，能够消除地产泡沫。这对于推进经适房的市场化运作有重要的参考意义，尤其在二、三线中小城市发展潜力较大。
另一方面，一些地方干部认为，这种模式老百姓很欢迎，说明它很有生命力，作为一种有益探索，需要不断在实践中成熟完善，政府也应给予大力支持；但同时，这种模式与现行的房地产开发模式有冲突，主要是利益冲突太大，也使得地方政府在支持和推广上格外谨慎；此外，在土地招拍挂市场上能否在可接受价位成功举牌，也是一大挑战。
一些学者和专家建议，对于类似的微利地产开发模式创新，政府应给予一定的政策扶持，甚至可以视同保障性住房享受相关优惠政策，如在城市配套费、墙改基金、电力配套费等地方行政事业性收费上给予减免。在税收政策上，清理一些事实上重复纳税的项目，将既有的增值税优惠政策落实到位等，在成本透明的开发模式下，这些政策还会推动房价较大幅度下降。另一方面，建议政府在土地供应方面给予支持，比如，可以采取土地价拨的方式，或者有针对性地采取挂牌方式予以支持。同时，建议相关部门加强对类似新开发模式的关注，给予引导和帮助。
多地保障房建设存偷工减料问题 折射监管不到位
截至目前，多地已制定出台保障房质量监管办法，对建设中的多个环节进行严格监管。
然而，近两年，各地的保障性住房却频曝墙体开裂、楼板漏水，这些“问题”被当地官方解释为建筑“通病”。
而在其他一些省份，部分保障性住房被查出存在质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。
为了确保保障房建设的质量安全，国务院副总理李克强多次对保障房质量监管提出严格要求，并对保障房建设实行“质量终身责任制”，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。
张克学为房子的事急白了头。
两年前，张克学拿到了深圳市深云村经适房小区12栋B座12C的钥匙，但因为楼板渗水、墙体开裂等原因，新房一直没有装修。
5月4日，本是入住两年整的日子，新房还是两年前的毛坯房。
张克学曾拉起横幅维权，后被施工方告上法庭，诉他名誉侵权。“好不容易买到一套经适房，原本是件开心事，但房子开裂，反而搞得心烦气躁。”张克学一脸无奈。
在深云村小区首批683户经适房业主中，由于建筑裂缝至今未装修入住的，远不止张克学一家。
至今，深云村小区不少阳台上还挂着红底白字的诉求，上面写着“维权”、“墙体裂开了”、“天花裂开了”等字眼。
“优质工程”楼板开裂
业主在裂缝处倒下三瓶矿泉水，缝隙处直冒气泡，水很快渗透到了二楼天花板
2009年，眼看着“房会越建越远，房价会越来越高，房子会越建越小”，在深圳迎宾馆工作的张克学决定买房，“必须买，否则没机会了”。
张克学选了一套三室两厅，90.86平方米，总价41万。房价不到附近商品房的一半，但8万的首付仍让张家人伤透脑筋，“5万多是借来的。”
张克学申购的经适房在深云村，是“市政府投资项目，深圳市的民生工程，整个小区16栋，3735户”，总投资12.3亿元。
深云村首批业主683户，以张克学类似的低收入者为主，超过9成时间办理入住手续。张克学讲，当时大家认为，“政府工程，质量自然没话说”。
并且，深云村项目，在工程建设方面“荣誉满身”。
深云村项目的工程质量，“在2008年第二、三季度全市大检查中两次名列全市；安全文明施工被评为‘市样板工地’”，并且“被评为省、市双优文明工地，深圳市优质结构工程”。
然而，“优质工程”一交房就出现了楼板开裂的问题。
深云村12栋A座3C户的业主李先生，是一名“搞建筑”的专业人士，拿到钥匙的第二天，他发现自家的楼板裂开了。
“起初是水泥地面有裂缝，我扒开水泥块，发现下面的混凝土也裂开了口子。”李先生说。
今年4月29日，他回忆说，发现问题后，他在裂缝处倒下三瓶矿泉水，缝隙处直冒气泡，跑二楼去看，“水很快渗透到了二楼天花板。”
“这说明裂缝已经贯通了。”李先生说。因为楼板漏水，楼上楼下两家至今没有装修入住。
深云村“裂缝通病”
那些都是建筑行业很难克服的“通病”，属于质量缺陷，在条例规定的保修范围，可以保修
2011年9月底，张克学凑齐了装修费，开工没两天，他家便遇到和李先生家一样的“麻烦”——楼板漏水。
张克学说，装修第二天，工人在楼板上洒了点水，没过多久，楼下的邻居上楼敲门，说天花板湿了。一检查，发现是地板有裂缝。
后来，张克学得知，在首批入住的4栋楼中，有3栋楼的业主反映问题，而他入住的12栋，投诉率。
深云村12栋楼的业主魏少东拿出一份有业主签名的统计表说，截至2012年上半年，12栋楼(A座/B座)，反映裂缝问题尚未解决的业主有143户，包括张克学。
除了楼板开裂渗水，一些业主还发现房屋的墙壁、天花板出现了“裂缝”。
2010年12月底，12栋B座11E户的业主潘振煌搬进新家，便听说当时装修好的大批业主家的房屋出现裂缝，他回家拿着手电筒照，发现装修好的新房“满房开花”——客厅天花板出现不规则裂缝，细数有8条，主卧和客房，天花板和墙壁也开裂。
今年4月21日，记者到现场看到，这些裂缝肉眼可见，墙壁裂缝一般都是自上而下，从天花板一直裂到地面。
潘振煌用铅笔画“X”，记录裂缝走向，“时间一长，发现裂缝有延伸变长的趋向。”
“早期问题集中在12栋，后来，9栋、14栋以及16栋，不断有房屋开裂。”业主魏少东说，2011年12月，深云村第二批1684户业主装修入住，新的楼栋也有房屋出现开裂。
“业主反映的问题，集中体现在墙面(剪力墙与砌筑墙体交接处)和楼板(预埋管线部位)的裂缝。”今年4月23日，深圳市住建局答复，针对投诉，施工单位和市住建局曾先后五次组织专家论证，“专家组一致认为发现的裂缝为非受力裂缝，不影响结构安全。”
同时，该局称“执法检查中，未发现偷工减料的情况。”
“那些都是建筑行业很难克服的‘通病’，属于质量缺陷，在条例规定的保修范围，可以保修。”4月25日，深圳市住建局质量安全监管处副处长梁伟桥说。
质量问题不止一地
除了深圳，近两年，不少城市保障房也被爆出渗漏、开裂等类似问题
与深云村隔路相望的“桃源村三期”，是深圳市经济适用房项目。
桃源村三期共有高层住宅12栋，总计2760套，该项目原本是深圳2007年重大“民心工程”，最后却成了“伤心工程”。
媒体报道，2009年初，桃源村三期业主入住后发现，装修合同约定的抛光砖后来变成耐磨砖，水龙头、水管、门窗所用材料质量差，合同注明的“防火防盗门”，“一拳头就能打穿”。
桃源村三期施工单位最后被查实偷工减料，被主管部门处罚。
实际上，保障房被爆出渗漏、开裂问题，不只是出现在深圳。近两年，各地不少城市出现类似的情况。
在安徽省安庆市，太湖县拆迁安置小区——龙安商贸小区，2010年底，50多户居民的房屋陆续出现承重梁、屋面、外墙裂缝和渗水等现象，部分住户甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重现象。安居房变成“闹心房”，不少人有家难宿，顶着酷暑借住在外。
而在河南郑州、青海湟中县等地，保障房项目甚至被查出混凝土不达标或者质量存在严重缺陷，已经拔地而起的保障房被推倒重建。
2010年10月，北京大兴区明悦湾保障房项目部分楼栋被拆除。这是北京保障房建设中首次因质量问题拆除重建的案例。
该项目由北京日月房地产开发有限公司开发建设，于2009年12月开始动工，拆除前有的已建到第9层。
2010年4月，国家检测机构对该保障性住房项目进行全面检测时发现，该项目由于混凝土强度存在问题，不能满足结构抗震要求。
有关部门最终决定，拆除8栋楼中的6栋，另外2栋进行局部加固。
“瘦身”钢筋混入
“瘦身”钢筋的伸张力被破坏，即钢筋会变“脆”，这对建筑质量的影响主要体现在抗震性方面
除了在深圳深云村项目中，张克学等业主发现裂缝、漏水等问题，其他省市的保障房还出现了“瘦身钢筋”问题。
据媒体报道，2011年7月25日，海南省质量技术监督稽查总队根据群众举报，在文昌市文城镇政府保障性住房工地上发现345吨不合格钢筋。
海南省质量技术监督稽查总队副总队长郑廷安介绍，质检报告显示，除了10mm型号钢筋合格外，其余12mm、14mm等7个规格型号钢筋的质量均大大低于国家标准。
该工地第二标段的22mm螺纹钢筋，其重量偏差结果为“-16%”，是国家“-4%”的偏差标准的4倍。
郑廷安称，这种重量偏差严重的不合格钢筋被称为“瘦身”钢筋，由于偷工减料，使原本应达到标准的钢筋“瘦了”一圈。“如此‘瘦身’的钢筋一旦投入使用，对房屋安全会造成巨大的隐患，其后果不堪设想。”
在此前，广西住建厅曾通报，在督察组随机抽查的20个保障性住房项目中，部分保障性住房被查出存在砌筑质量不高、使用“瘦身钢筋”、项目管理人员不到位等问题。
使用超拉的钢筋无法保证建筑的质量安全。
陕西省建筑科学研究院总工程师吴成才介绍，“瘦身”钢筋的伸张力被破坏，即钢筋会变“脆”，这对建筑质量的影响主要体现在抗震性方面。
房屋受到地震等巨大外力作用时，伸张力好的钢筋会随建筑的变形而被拉长，从而减缓其倒塌过程，延长人的逃生时间，而被过度冷拉变“脆”的钢筋则会突然断裂，使房屋迅速倒塌。
偷工减料监管难
偷工减料导致的最终结果，轻则影响业主的居住环境和舒适度，重则改变房体的抗震级别
一些地方的保障房为什么会大面积出现“质量瑕疵”？
有专家归咎于保障房造价成本过低，“在很低的成本控制下，依靠制度和监督，只能让保障房质量不出问题，并不代表保障房质量能具备舒适的居住功能。”
据报道，2011年准备建设的1000万套保障房，是按每套住房60平米面积计算；住建部计算总投入需要1.3万亿元，折合每平方米的成本为2166元，成本包含了税费、土地成本和资金成本。
“低成本投入，让不少参与企业仅能获得微薄利润，容易出现偷工减料的现象。”一位业内人士自曝内幕。
据该业内人士介绍，施工方即便偷工减料降低成本，也大都不敢改变主体设计，比如主筋型号，但施工方有可能通过改变辅料来降低成本，比如把直径为16mm的盘条换成12mm；外墙原本规定贴砖改为刷涂料等。
业内人士说：“这种偷工减料导致的最终结果，轻则影响业主的居住环境和舒适度，重则改变房体的抗震级别。”
另外，北京大岳咨询公司总监李伟说，保障性安居工程由于造价低，很多监理公司接下业务后，没有派人到现场，或没有派专人去现场做监理。
张克学所在的深云村12栋，监理单位是深圳市龙城建设监理有限公司。
4月26日，该项目总监张光明称，龙城监理中标标段十一栋楼配备了22名驻场监理，平均每栋2名监理。
然而，对于深云村同一户型相同位置为何从顶楼裂至底楼，4月29日，张光明称，他也不清楚，“正在咨询专家，暂没结论”。施工方越众公司拒此发表评论。
目前，深圳市住建局一官员说，接业主投诉后，已责成相关责任单位对质量问题进行保修。但据施工方深圳市越众公司反馈，维修工人与业主联系，却不让进门，原因是业主提出了经济上的赔偿要求。
“偷工减料仅是导致保障房质量问题众多因素中的一部分，出现质量问题的关键还是监管不到位。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说。
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