[摘要] 5月底6月初，南京楼市又迎来一阵上市和销售的热潮，认购量和成交量在超越“银四”的同时，直逼“金三”的峰值。
房天下讯：5月底6月初，南京楼市又迎来一阵上市和销售的热潮，认购量和成交量在超越“银四”的同时，直逼“金三”的峰值。从年初到现在，由于销量的上升，开发的压力相比去年减轻不少。近期，几家楼盘传出提前完成了全年任务的消息，金地南京公司副总经理宋家泰更是在微博上宣布了此消息，而托乐嘉城市广场和天正滨江也跻身“半年卖全年”盘的行列。市场热度丝毫没有减弱的迹象，各大楼盘纷纷趁势而上，南京楼市年中热闹不已。
宁句城轨建设提速 大城东板块异军突起
如果要用一个词概括近期的南京楼市，那就是“打了鸡血”。今年南京楼市起伏比较大，过年前后冷清，3月井喷，4月相对低迷，5月两头翘，6月初延续5月底的热销态势。据房天下数据监控中心统计，南京6月前两周住宅认购3971套、成交3550套，日均认购量与“金三”的日均认购量不相上下，日均成交量更是略高于“金三”的日均值。
两江板块依旧是南京楼市的主力军，而大城东板块的异军突起为南京楼市带来了另一丝“躁动”。5月底，南京地铁发布了《宁句城际交通工程可行性研究项目招标公告》，宁句城际轨道在途经站点确定的同时，最快将于明年开工建设。宁句城轨建设提速的直接受益者便是沿线的楼盘，麒麟、汤山和句容的楼盘瞬间火了起来。
在这些楼盘中，位于麒麟板块的东郊小镇先声夺人。宁句城际轻轨有一站就叫“东郊小镇站”，距马群站仅三站距离，届时换乘2号线到新街口将非常方便。借此重大利好，东郊小镇于5月30日晚加推的7街区9号楼203套“小小家”房源，户型面积在40-60平米之间，8500元/平米的均价比4月份高出500元/平米。虽然房价上涨，但购房者的追捧热度并未受到影响，房源去化率达八成。
位于句容黄梅镇的新晋地铁盘碧桂园凤凰城则于上周日推出700余套二期非毛坯小高层房源，主力户型60-140平方米，折后均价5580元/平米，比之前盛传的6000元/平米降了近500元/平米。结果，开盘当天有1.1万名客户前往碧桂园凤凰城售楼处，大巴、私家车和购房者把售楼处围得水泄不通。最后经历了两次现场加推，截止当天下午3点半已经售出600余套，创今年南京楼市单盘单日销售纪录。
“开盘即热销”司空见惯 “火六”延续“红五月”
不过，“开盘即热销”在最近并不是什么稀奇事，5月最后一周和6月前两周开盘的楼盘销售成绩全面喜人，既有纯新盘低价入市遭“疯抢”，也有不少楼盘涨价热销。
5月末，位于六合的纯新盘荣盛花语馨苑出现久违的连夜排队抢号的场面，结果开盘大卖320套，去化近8成，创下红五月南京楼市当日销售纪录；城北尧化门的金地明悦推出5号楼、8号楼共208套房源，结果5号楼104套房源开盘当日售罄。这两家楼盘热销的主要原因是理性定价，荣盛花语馨苑5600-5700元/平米的均价是周边楼盘的值，金地明悦折后价9200元/平起售则让不少购房者感到物超所值。
除了东郊小镇以外，6月首周末开盘的金地自在城和天正天御溪岸价格都有小幅上涨，但并未影响开盘的销售情况，相反各家楼盘的去化率都很高。金地自在城6月2日推出256套房源，价格较之前上涨200元/平米，当天售出170多套，去化7成。天正天御溪岸6月3日开盘前就有购房者裹被排队等候，结果开盘当天便认购102套，去化近9成。热销的场景同样在仙林的“轻豪宅”项目高科荣域上演，推出的90套房源在3日下午便售出80套。
6月进入第二周，南京楼市延续了首周的火爆，“开盘即热销”的行情延续下来。另一家受益于宁句城轨的麒麟盘宇业东方红郡9日上午加推8号楼88套房源，折后均价约8900元/平米，比上次开盘价格稍微高一点，去化率超过七成。位于地铁1号线软件大道站旁边的宏图上水庭院和城北商业盘紫金联合立方去化率均在六成上下。
涨跌互现搅乱楼市 上半年降价才是主流
南京楼市能在今年保持不错的销量，与开发商坚定不移地“以价换量”是分不开的。然而，价格的“涨跌互现”也时常在楼市中上演，只不过“降价跑量”一直是主流。据房天下数据监控中心统计，截止6月10日，南京八大板块在售190家商品房住宅2012年上半年房价整体下降1.44%，除仙林（上涨1.47%）外各板块房价均呈现不同趋势的下滑（下跌0.44%-2.93%）。
从楼盘来看，南京在售的190家楼盘中21家楼盘房价上涨，50家楼盘房价下跌，其余119家楼盘房价基本持平。降价楼盘是涨价楼盘的两倍还要多，足见开发商急需通过降价促销来提升销量。在降价楼盘中，不乏像骋望骊都（38.67%）、金陵天成（31.16%）这样的降幅超过30%的楼盘，而在涨价楼盘中，只有富力城（23.47%）涨幅超过20%。
从年初到现在，南京楼市经历了各种涨涨跌跌，整体房价起伏较大。但是，房价的涨跌有明显的规律可循，市场低迷的时候，开发商纷纷降价跑量，市场行情便立即变好，成色十足的“金三”和“红五月”由此造就；市场转暖的时候，部分开发商会有涨价探市的意图，尽管有逆市热销的案例，但毕竟在少数，5月底6月初便是涨价的高峰期，但涨幅不到0.1%。
业内：6月楼市仍以低价跑量为主
重大利好助楼盘热销 央行降息刺激楼市上行
“降价必定热销，因为刚需是主流，对于刚需人群来说，低价的吸引力是无法比拟的。”有业内人士指出。虽然5月以来改善性需求渐渐抬头，越来越多的刚改和改善型人群入市买房，但无法改变“以价换量”的主流地位。事实上，楼盘涨价大多是对市场的一种试探，是开发商抓住购房者“买涨不买跌”的心理使用的营销手段，“涨价只是个案，并非市场使然，6月份的楼市预计仍然会以低价跑量为主。”
针对大部分涨价楼盘调价前都是热销盘，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，小幅涨价对楼盘来讲要具体问题具体分析，小幅涨价对热销楼盘或者具备可行性，对于滞销楼盘或平销楼盘则未必，各家还是应根据自身情况决定。另有分析人士指出，在金融等政策有放松迹象、销量转好的前提下，微涨也是开发商信心的体现，楼市应健康平稳地运转，后市还是比较乐观的。
南京林业大学社会工作系主任孟祥远分析称，目前，南京市场上的库存依然处于相对的历史高位，推盘的开发商压力并不小，当下市场还是要以让库存回到安全位置为首要目标，大部分开发商还没有涨价的资本。因此对于开发商来说，理性定价、稳重去化才是王道。
此外，重大政策或其他利好也是吸引购房者出手的重要因素。东郊小镇和碧桂园凤凰城的热销与宁句城轨提前开建有密切关系，上周央行降息是对楼市成交上涨的确认，而降息将进一步刺激楼市成交量，市场可能进一步见底。“至少降息是一个心理暗示，会加速消费者入市买房。”业内人士分析道。
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