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美国买房如何纳税? 实录美国租金收益及资本利得税

温州商报     2012-05-20 06:58

[摘要] 温州人叶先生因女儿在美国洛杉矶留学,今年初花55.5万美元在洛杉矶购买了一栋有景独立屋,尽管和美国居民享有同等购房的权利,但繁复的手续和严格规范的税收制度,确实让他麻烦了好一阵。

温州人叶先生因女儿在美国洛杉矶留学,今年初花55.5万美元在洛杉矶购买了一栋有景独立屋,尽管和美国居民享有同等购房的权利,但繁复的手续和严格规范的税收制度,确实让他麻烦了好一阵。

美籍华人杨律师介绍,美国房地产税的税率各个城市不同,一般实际所缴税率为房产价值的0.5%-2%。除此还有置业费用,包括买房时的各种费用,比如验房费、律师费、购房之后每年要缴纳的房地产税,以及购房后的翻修费用以及维护费用。如果要进行房屋托管,还必须每年给托管公司6%的房价再加上每个月100多美元的托管费,或者给经纪人至少一个月的租金等等。

具体非居民的应纳税一般分为两类:

1.与美国贸易或业务无关的投资收益通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。

2.与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入减去扣除额后,按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

对于出租房产利得

美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)适用于以上第二类 “与美国贸易或业务有关的收入”,根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,而非30%的固定税率。

分级所得税税率最低10%,最高为35%。

例如, 50万美元的房产,一般年毛租金为5万美元,扣除物业费,房地产税等持有成本年净租金为3.5万美元,每年的利得税为4930美元左右,大约为净租金的14%。

对于出售房产利得

短期持有持有不到一年转售,适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税(同上)。

长期持有持有一年以上,适用房地产长期资本利得,最低为10%,最高25%。一般为15%-25%之间。

值得一提的是,美国1031条款,简单来说,当你卖出一处房产后“一定期限内”,又购买了一“类似”的房产,那么资本利得税是可以避免的。

所以想要更换自己的房屋,若符合1031条款的要求,将可免去这一笔税。但在不同情况下,该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂,需咨询专业的会计事务所代为处理。

可以说,美国投资房地产出租以及转售所涉及的税务问题以及税务的减免,退税等相当繁杂。所以对于有计划在美投资置业的人士,需要经过详细地规划、计算,以达到最佳的投资结果,在赴美购房前咨询专业的美国房产公司或者机构是相当必要的。

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