[摘要] 北京市国土局日前邀请中铁、住总、万科等15家知名上市公司和大型国企就2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场的建议进行座谈，其中除了地块的推介外，包括土地出让金付款进度、保障房配建比例等土地出让门槛是否调整成为胶着重点。
（来源：北京商报）北京市国土局日前邀请中铁、住总、万科等15家知名上市公司和大型国企就2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场的建议进行座谈，其中除了地块的推介外，包括土地出让金付款进度、保障房配建比例等土地出让门槛是否调整成为胶着重点。知情人士透露，为了避免“抄底”心态对土地市场造成的波动，北京土地出让的相关门槛应不会动摇。
自去年底个别地块取消配建保障房面积后，关于北京土地出让门槛恐将进一步调低的传言甚嚣尘上，其中“限地价、竞保障房”面积的配建比例不低于30%的门槛会首先被打破成为讨论的焦点。不过市国土局内部人士强调，去年个别地块取消配建，主要是全年保障房的供地任务已经完成，在市场低迷的情况下，适当放开也可以刺激开发商拿地。无可厚非，但这都是有前提的，即指标完成。“今年依然如此，保障房供地计划没完成，30%的配建比例不会调整。”
除了保障房的配建比例，双方博弈的另一焦点便是土地出让金的付款进度。“我们现在基本执行的是全款给付，即开发商在拿地之后一定周期内，通常是不超过1个月，必须缴清所有土地出让金，这次会上有很多家提出来想恢复到5成。”上述内部人士介绍，北京自2010年起开始执行更为严格的出让新规，即在五部委要求房地产商购买土地的首付款不得低于50%的基础上，要求全款，并开始对企业信用、实力方面进行严格限制，例如要求竞买人无拖欠地价款等不良记录等。
“无论是降低保障房的配建比例，还是商品房地块的付款进度，开发商都是在跟政府博弈，希望在当前调控陷入关键期后以更低的成本获取更为优质的地块。”知情人士透露，开发商“讨价还价”的资本便是今年以来北京土地市场整体出现的下滑现象。据统计，北京市前4月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，同比下降39%；然而与开发商上述“资本”相反的，是近期在二级市场回暖的情况下，部分优质地块的出让过程中，一些资金实力较强的开发商已经表达出比较强烈的拿地诉求。
“一边拿土地市场冰封说事，一边对优质地块兴致勃勃，开发商们‘抄底’的心态难以掩饰。”上述知情人士透露，同样的情景在2008年底的土地市场中曾经上演过，当时开发商们一味鼓吹只有降低土地出让门槛，房价才会下降到市场满意的情况。
然而低地价是否意味着一年或者两年以后房价一定会下降？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，地价高房价一定会高，但地价低却并不意味着房价一定就低。“影响房价最主要的三个因素是调控、供需、预期。地价水平只是基于当时的市场状况来判定的，从拿地到项目上市的1-2年间，随着市场变化判断的标准也就变了，房价还是基于购房者需求、项目上市时的市场状况等综合制定。”
胡景晖的这一判断从市国土局提供给记者的一份报告中也可见一二。这份报告显示，2008年出让的部分地块中，后来建成房源的地价房价占比均不足两成，这样的地块包括新华联运河湾(楼盘资料业主论坛)、天恒乐活城(楼盘资料业主论坛)等。“为了避免这样的心态对土地市场造成的波动，北京土地出让的相关门槛应该不会有所动摇，但我们会在市场回暖的情况下多推一些位置较好的优质地块，以保障未来普通商品房的供应。”市国土局内部人士透露。
126家房企存货达1.23万亿 同比增42.53%居各行业之首
当A股上市房地产企业库存总量攀升至1.37万亿元时，去库存化已成为不少的房地产开发商2012年最主要的工作。
以世茂地产为例，按照2011年的竣工速度，其土地储备可供其开发17年，而这在中国房地产公司中并不鲜见。
消化掉这些房地产的黄金时代留下来的遗产，要花去一些开发商很长时间。在漫长严厉的楼市调控博弈中，一些房地产业大佬们已经意识到转折即将来临——房地产业高速增长的时代已经结束了。
而作为那个时代的产物——为高速增长而准备着的巨量储备土地，也多少显着有些不合时宜了。
为未来储备?
不管如何，去库存化事实上已经开始。季度，几乎所有的开发商都削减了在土地市场的投入。在A股排名前10的开发商季度仅投入143亿元新购土地，仅为2011年同期的30%。而富力、华润、金地和绿城4家房企更是罕见的“零拿地”。
不过，与2008年开发商被动地削减土地投入相比，当下开发商的行为却多少有主动为之的意思。“郁亮跟我说，万科拼命卖楼收钱的原因不是为了抄底，是为了保命。因为万科太大了，万一又有什么风吹草动，这个钱就是保命钱。”世联地产董事长陈劲松透露。
而在季度完成了超过70亿签约销售额的世茂房地产，其公司也有内部人士对记者表示，世茂目前土地足够满足开发需求，暂时不会有拿地的计划。
事实上，以当下的销售速度计，排名前列的大型开发商均有足够的土地以应对未来数年的发展。以世茂地产为例，据其2011年年报披露，截止到2011年底，其土地储备规模达到3950万平方米，而2011年竣工楼面面积不过332万平方米，施工面积也不过720万平方米。
即便以容积率1.5折算，以2011年的竣工速度，其土地储备可供其开发17年。而这在中国房地产公司中并不鲜见。
一份来自国土资源部的数据显示，截至2011年底，我国尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积分别为15.04万宗、47.99万公顷，这个数字相当于过去三年年均供应量的4倍。假如以其中一般属商品房用地，且以容积率1.5折算的话，其转化为商品房开发面积便高达36亿平方米。足够开发出4000万套90平方米的住宅。如能全部开发完成，足以改变目前市场上的供需关系。
而国土资源部人士透露，绝大部分土地均是在最近五年里供应到市场的。
房地产开发商在过去几年的疯狂投入可以从保利地产的发展中窥见。在过去三年，保利是中国房地产界扩张最猛的公司，三年拿地资金总计超过1000亿元，其中2009年410亿元、2010年553亿元、2011年228亿元。仅2009年，购入土地成本便占到了保利当年销售收入的九成以上。
投入远大于产出，这样的疯狂让人难以理解。但只要回顾过去十余年大型开发企业的生长速度，就能明白所以然。
2011年，中国的房地产开发商万科的年销售额为1215亿元，而在12年前，这个数字仅为20亿。12年间销售额增长60倍，其中在2004年实现了144%的翻番增长。而支撑这么高速增长的，就是看似不可思议的天量土地储备。
“假如在土地储备上过于保守，那发展的速度无疑要大受抑制，这便是过去十年留给开发商们的经验。”一位地产分析人士认为，问题是，下一个十年呢?
楼市下半场
陈劲松的一条微博近期引发关注。他认为，如果将过去十年房地产发展的黄金时期看作是足球比赛的上半场的话，那从2012年开始，这场比赛的下半场已经开始。“人口红利进入减弱期，城市化增速放缓，低附加值行业面临巨大压力。”
华远地产董事长任志强则认为，23岁人口的数量将在2015年达到点，此后逐年下滑。
类似的观点也曾被住建部政策研究中心主任秦虹所表达，在年初的一个论坛里，她强调“未来十年中国房地产企业仍有空间增长，但是增速会放慢”。而所依据的也是一组城市化方面的数据，过去十年来，中国城市化率年均增长率1.35%，而在“十二五”规划中，这个速度将下滑到0.8%。
尽管对人口红利开始消散及城市化速度的放缓所带来的影响到底有多大尚未有准确一致的评估，但上述业内人士普遍认为，从长期来看，这一趋势对房地产行业的影响显然要超过正在进行中的楼市调控。
陈劲松认为，未来商品住宅的周期性变动，价格波动的情况显然会越发频繁，过去那种房价单边只涨不跌的情况会越发少见，而这会对开发商的资产、变现、管理服务的专业性要求越来越高。
这样的变化或许将给当前主流开发模式带来冲击。但任志强认为二线城市和三、四线城市在城市化高速发展的加速期，蕴藏着新的机会。
倒是当下不合理的产业政策和制度设计会给开发商带来更大的考验。“我们今天有一个共识：有一批过去吃得太多的开发商要倒在 前。”在4月底的一个论坛活动上，任志强、陈淮、潘石屹等都这样认为。
国土资源部近日发布的《国家土地督察公告(第5号)》中显示，在国家土地的督察系统2011年例行督察中发现，43个城市的918个项目存在土地闲置，涉及面积8.84万亩。一些地方土地闲置现象大量存在且未得到有效处置，部分开发区和工业园区也不同程度存在土地闲置以及土地利用效率低的问题。
督察还发现，一些地方落实的耕地保护责任还不是很到位，违规调整土地利用总体规划占用基本农田；一些地方征地补偿安置落实不到位，存在侵害被征地农民合法权益的问题。值得注意的是，抽查的31个市、25个县中，有12个市、22个县存在土地违规抵押融资贷款行为，涉及面积10.47万亩，贷款总额557.98亿元。
《公告》表示，针对2010年、2011年例行督察发现21个的城市存在土地违规抵押融资贷款746.76亿元的问题，国家土地督察机构向银监会通报情况，共同开展土地违规抵押融资贷款清理检查工作。
督察还发现，2010年至2011年，46个城市的发展的改革部门对违反用地政策的682个项目批准立项或未经用地预审核准建设项目；22个城市的规划部门对245个项目违规调整土地容积率。一些地方工商、税务、电力、供水、供气等部门依然为违法用地企业办理工商、税务登记，提供水、电、气等服务。
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